TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00040

N° RG 25/01344 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4CP

Le 19 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 19 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix neuf Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Pierre-Arnaud GRAVER, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

ET :

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 6 janvier 2023, Monsieur [O] [B] a donné en location à Madame [N] [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer d’un montant de 600 € par mois, outre 12,50 € de provisions sur charges, soit la somme totale de 612,50 € par mois.

La S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [N] [M], dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 20 janvier 2023.

Par acte d’huissier du 27 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à défaut prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [M] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [M] à lui payer les sommes suivantes :

* 1 917,50 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2025 sur la somme de 808 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,

* fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamner au paiement desdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les dépens dont le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, substitué, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que sa créance était dorénavant d’un montant de 2 262 € et a indiqué s’en rapporter à justice sur la demande de délais de paiement.

Madame [N] [M], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence de l’arriéré locatif. Elle a précisé qu’elle avait connu une grave dépression suite à un licenciement ; que ses revenus avaient beaucoup diminué et qu’elle élevait seule un jeune enfant de 6 ans seulement ; qu’elle avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025 et qu’elle sollicitait un délai de paiement, proposant de verser 50 € par mois en supplément du loyer courant ; qu’elle était en attente de l’attribution d’un logement social, le bailleur lui ayant signifié le non renouvellement du bail à partir de janvier 2026.

Il sera statué par décision contradictoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé du fait de la carence de Madame [N] [M].

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 18 mars 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bail :

Lors de la rédaction du contrat de bail, Monsieur [O] [B] et Madame [N] [M] ont convenu que la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Au terme du contrat de cautionnement en date du 20 janvier 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par la locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [O] [B], bailleur, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 2 262 € correspondant au solde des loyers et provisions sur charges impayés pour les mois de septembre et octobre 2024, et pour les mois de février, mars, avril et mai 2025 ; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 27 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer délivré le 17 mars 2025 à Madame [N] [M] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, n’a pas permis le recouvrement de la totalité de l’arriéré locatif dans les deux mois de la signification de l’acte.

Madame [N] [M] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 18 mai 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il ressort du décompte locatif que Madame [N] [M] reste redevable d’une somme de 2 262 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 27 octobre 2025.

Madame [N] [M] sera donc condamnée au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, date de l’assignation.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues, les éventuels versements volontaires intervenus depuis l’audience.

Il doit également être rappelé qu’après la résiliation du bail, la locataire n’est plus qu’occupante sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer. Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.

Il convient en conséquence de fixer, à compter du 18 mai 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 612,50 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, tels que prévus au terme du contrat de bail.

Madame [N] [M] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation dues dans la limite des sommes qu’elle justifiera, par une quittance subrogative, avoir réglées au bailleur à partir de l’échéance du mois du mois de novembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il ressort des déclarations de Madame [N] [M] à l’audience qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025 et qu’elle a effectué des démarches pour obtenir un logement social.

Compte tenu du fait que Madame [N] [M] a repris le paiement du loyer courant au moment de l’audience, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [N] [M] pourra s’acquitter de la somme de 2 262 € par le versement mensuel de 50 €, en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois, et le solde, soit la somme de 512 € à la 36ème et dernière échéance (2 262 € – (50 € x 35 mois = 1 750 €) = 512 €), délai durant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

A défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la somme sera exigible, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure d’avoir à régulariser l’impayé.

Sur l’expulsion :

En cas de non-respect des délais de paiement octroyés, le contrat de bail étant résilié, Madame [N] [M] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de constater l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Eu égard à la situation économique de Madame [N] [M], il ne sera pas fait droit à la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge de Madame [N] [M], dépens qui comprennent notamment les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et la résiliation du contrat de bail et ce, à compter du 18 mai 2025 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [N] [M] à payer à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 262 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 27 octobre 2025 (échéance de mai 2025) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 ;

ACCORDE à Madame [N] [M] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [N] [M] pourra s’acquitter de la somme de 2 262 €, correspondant au montant des loyers et charges par 35 versements mensuels de 50 € et le solde restant à la 36ème échéance (512 €), en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois, et ce à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette, et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

FIXE à la somme de 612,50 € par mois, le montant de l’indemnité mensuelle due par Madame [N] [M] correspondant au montant du loyer en cours et des charges, à partir du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [M] à verser à la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas de non-respect des délais de paiement octroyés, Madame [N] [M] devra libérer l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique ;

DEBOUTE la S.A.S.U ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE Madame [N] [M] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC en case de M^e GRAVER pour remise à M^e LEMONNIER (+ 1 CCC en case de M^e GRAVER dans le cadre de la substitution)

—  1 CCC par LS

à [N] [M]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes