TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [A] [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05106 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA74O

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [A] [Z] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05106 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA74O

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [A] [B] est propriétaire du lot n°65 situé au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75007), représenté par son syndic en exercice la SARL LEMARCHAND A&A, a fait assigner Madame [A] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5259,60 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2025 ;

—  190 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions régulièrement signifiées par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2026, visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles il actualise le montant de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 6921,04 euros et maintient le surplus de ses demandes initiales dans les termes de son acte introductif d’instance. Il précise que la copropriétaire n’a pas repris le paiement de ses charges courantes et qu’il s’agit de la première procédure à son encontre pour charges impayées.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [A] [B] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°657-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un relevé de propriété dont il résulte que Madame [A] [B] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°65 ;un décompte individuel des sommes dues à la date du 16 janvier 2026 pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus ;les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;les comptes des exercices 2023 à 2026 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 5 juillet 2022, 10 juillet 2023, 9 juillet 2024, 24 avril 2025 et 1er juillet 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges, fonds de travaux et travaux pour les exercices concernés ainsi que le certificat de non contestation de ces assemblées générales ;trois mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception des 8 janvier 2025, 14 avril 2025 et 2 juillet 2025.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 16 janvier 2026, le compte de copropriétaire de Madame [A] [B] était débiteur de la somme de 6881,04 euros, pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, hors frais.

Madame [A] [B], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 6881,04 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2025 sur la somme de 3811,97 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 180 euros au titre des frais de remise du dossier à l’avocat et celle de 50 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance facturés les 24 avril 2024, 15 mai 2024, 15 octobre 2024 et 21 novembre 2024, qui ne sont pas justifiés au vu des pièces produites.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [A] [B] a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [A] [B], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [A] [B] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 6881,04 euros (six mille huit cent quatre-vingt-un euros et quatre centimes) au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appels provisionnels du 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 3811,97 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [B] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 3 avril 2026,

La greffière La juge