TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric SIMMONET ; Monsieur, [J], [O], [T] ; Madame, [V], [L], [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05101 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA722

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1] représenté par son syndic la Société CABINET N&H IMMOBILIER , dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Eric SIMMONET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E839

DÉFENDEURS

Monsieur, [J], [O], [T], demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame, [V], [L], [T], demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05101 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA722

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur, [J], [O], [T] et Madame, [V], [L], [T] sont propriétaires des lots n°30, n°71 et n°94 situés au sein d’un immeuble sis, [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par deux actes de commissaire de justice en date du 02 octobre 2025 remis à personne s’agissant de Madame, [V], [L], [T] et à étude s’agissant de Monsieur, [J], [O], [T], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet N&H IMMOBILIER, a fait assigner les époux, [T] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8183,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 avril 2025 ;1800 euros à titre de dommages et intérêts ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet N&H IMMOBILIER et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à personne s’agissant de Madame, [V], [L], [T] et à étude s’agissant de Monsieur, [J], [O], [T], les époux, [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 26 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°30, n°71 et n°94 ;un extrait du règlement de copropriété prévoyant, en son article 102, une clause de solidarité dans les cas où les lots appartiendraient à des copropriétaires indivis ;un relevé de compte individuel pour la période du 1er octobre 2023, date de naissance de la dette, au 27 novembre 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 09 avril 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 10 mai 2022, 16 mai 2023, 25 septembre 2024 et 21 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;les attestations de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du dernier décompte produit arrêté au 27 novembre 2025 que le compte de copropriétaires des époux, [T] était débiteur à cette date de la somme de 4248,03 euros, appel de charges du 4e trimestre 2025 inclus, à la suite de deux règlements de 1000 euros chacun intervenus entre l’assignation et l’audience, les 26 et 27 novembre 2025.

Si deux autre tableaux complètent le premier tableau relatif aux appels de charges, l’un correspond aux frais de gestion, de relance et de mise en demeure, au titre desquels aucune demande n’a été clairement formalisée dans l’assignation, et le deuxième correspond aux frais d’avocat et d’huissiers de justice qui sont pris en compte au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les époux, [T], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de la dette de charges.

*

Il convient par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de cette clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Par conséquent, les époux, [T] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], la somme de 4248,03 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er octobre 2023 au 27 novembre 2025, appels provisionnels du 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 27 novembre 2025.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet N&H IMMOBILIER, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi des époux, [T], mauvaise foi qui ne peut découler de leur seul retard de paiement, et ce d’autant plus qu’il ressort des décomptes produits aux débats que si ces derniers ont procédé à des règlements insuffisants pour apurer l’intégralité des sommes dues au titre des charges et fonds travaux, ils ont néanmoins effectué des paiements fréquents.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les époux, [T], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les époux, [T] seront condamnés.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [J], [O], [T] et Madame, [V], [L], [T], solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet N&H IMMOBILIER, la somme de 4248,03 euros (quatre mille deux cent quarante-huit euros et trois centimes) au titre des charges impayées pour la période pour la période du 1er octobre 2023 au 27 novembre 2025, appels provisionnels du 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet N&H IMMOBILIER, de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [O], [T] et Madame, [V], [L], [T], solidairement, au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [O], [T] et Madame, [V], [L], [T], solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet N&H IMMOBILIER, la somme de 500 euros (cinq cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge