TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Daniel REIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno BARRILLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VF

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [P] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [B], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 5]

tous représentés par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0054

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 1]

tous représentés par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0408

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2021 à effet au 23 août suivant, Madame [P] [I] épouse [K] a consenti à bail à Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] pour trois ans un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 2350 euros outre une provision sur charges de 250 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 24 août 2021 et un dépôt de garantie de 2350 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, Madame [P] [I] épouse [K] a donné congé pour vente de son logement à effet au 22 août 2024, renouvelé le 10 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Madame [P] [I] épouse [K] a fait assigner Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation du congé vente,

— L’expulsion de Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance des forces de police et d’un serrurier si besoin est,

— Leur condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 3450 euros à compter du 22 août 2024 et jusqu’à la libération des lieux,

— Leur condamnation à lui verser 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des congés des 26 janvier et 10 avril 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience, Madame [P] [I] épouse [K], Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles ils ont exposé que Madame [P] [I] épouse [K] a vendu l’appartement objet du litige à Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] aux termes de l’acte authentique du 21 octobre 2024, et que Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] ont libéré les lieux le 16 janvier 2025 si bien qu’un état des lieux par acte de commissaire de justice a pu être effectué le même jour. Dans ces conditions, les demandeurs ont sollicité de déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B], la condamnation de Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] à payer à ses derniers la somme de 10214,73 euros, correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2024 au 16 janvier 2025, leur condamnation à payer aux actuels propriétaires du bien la somme de 19481 euros au titre des réparations locatives, et leur condamnation à leur payer 3000 au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures par lesquelles ils ont sollicité le rejet de la prétention de Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] au titre des réparations locatives, la réduction du montant de leur dette locative à la somme de 7864,73 euros après compensation avec le dépôt de garantie, l’octroi d’un délai de 24 mois pour l’apurer, le rejet de la prétentions des actuels propriétaires au titre des frais irrépétibles et leur condamnation aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] ont acquis le bien de Madame [P] [I] épouse [K] selon acte authentique du 21 octobre 2024. Aux termes dudit contrat, la venderesse a subrogé sans réserve les acquéreurs dans tous les droits au titre de la présente procédure. Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] ne contestent pas cette subrogation.

L’intervention volontaire de Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] sera donc déclarée recevable.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé vente en date du 22 août 2024 et que Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] sont sans droit ni titre depuis le 23 août 2024. Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] produisent les appels d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre la résiliation du bail et le départ effectifs des occupants, montrant que ces derniers sont redevables de la somme de 10275,73 euros au jour de leur départ. Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation correspond à la valeur locative du logement. Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette, sauf à solliciter d’en déduire par compensation le montant du dépôt de garantie.

Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 10275,73 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation.

Sur les dégradations locatives et leurs conséquences

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il sera relevé que les locataires ont occupé l’appartement durant près de 3,5 ans. Dans ces conditions, l’état des lieux d’entrée fait état que l’appartement est pour l’essentiel à l’état « neuf », à l’exception des poignets de porte et d’une porte fenêtre. L’état des lieux de sortie présente des photographies montrant un appartement bien entretenu. Il met toutefois en évidence, comme repris dans les écritures de Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B], que le sol du salon et d’une chambre présente des désordres significatifs : « une grande surface est dépourvue de parquet voire de couleur différente » dans une pièce et le parquet est noirci et présente un rectangle de couleur différente dans une autre. Il est également relevé des traces de frottements et d’auréoles d’humidité en partie basse d’un mur dans le dressing.

Or, d’une part, Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] communiquent un courrier électronique du 25 octobre 2022 adressé à Madame [P] [I] épouse [K] portant sur le « décollement du parquet ». Dans ce contexte, un devis du 24 octobre 2022 renvoie à la « réfection du parquet mosaïque décollé ». Un courrier du 18 juillet 2023 du mandataire de gestion locative donne à penser que Madame [P] [I] épouse [K] envisageait de prendre à sa charge la réfection du parquet décollé. Enfin, les photographies annexées à l’état des lieux de sortie ne donnent pas à voir un parquet abîmé (rayures, salissures, peintures, enfoncements, etc) mais des lattes entières retirées ou changées, ce qui corrobore que le parquet aurait souffert d’un décollement et non de dégradations des locataires. Il ne peut donc être considéré que les désordres touchant le sol du salon et d’une chambre résultent de dégradations locatives imputables aux locataires. Ils sont plutôt la conséquence d’une malfaçon dans la pose dudit parquet dont la réparation revient au propriétaire. D’autre part, s’agissant du mur du dressing, le devis versé aux débats du 14 février 2024 ne renvoie pas à la remise en état de cette pièce. Au final, Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] échouent à établir l’existence de dégradations locatives imputables à Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] et à démontrer l’étendue de leur préjudice.

La demande au titre des réparations locatives sera en conséquence rejetée.

Sur les comptes entre les parties au bail

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— les locataires sont redevables de 10275,73 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation,

— le bailleur est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 2350 euros.

Il en résulte que Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] seront condamnés in solidum à verser à Madame [P] [I] épouse [K], Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] la somme de 7925,73 euros, en leur qualité de coresponsables du préjudice.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] justifient d’une situation financière difficile. Il ressort des pièces produites que la société de Monsieur [V] [N] a connu une chute de 70% de son résultat en 2025, soit 17644 euros en 2025, et que le revenu mensuel de Madame [T] [N] s’élève à 649 euros, selon son bulletin de salaire d’octobre 2025. Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] ne font en revanche pas état de leur situation financière.

En conséquence, il sera accordé à Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] un délai de paiement pour pouvoir apurer leur dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Toutefois, s’ils venaient à ne pas respecter l’échéancier, la dette deviendrait immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, enfin, que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] à verser à Madame [P] [I] épouse [K] Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] la somme de 7925,73 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation, après déduction du montant du dépôt de garantie ;

AUTORISE Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 650 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] à verser à Monsieur [Y] [B] et Madame [D] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [N] et Madame [T] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection