TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Amandine LABRO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François DARRICARRERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VYM

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [E] [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, toque : E727

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [T]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e François DARRICARRERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1996

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 07 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VYM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 juillet 2006, Mme [U] [G] a donné à bail à M. [K] [T] pour une durée de trois ans un studio dans un immeuble à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] pour un prix total mensuel de 662 euros.

Mme [U] [G] a délivré un congé pour vente avec offre à M. [K] [T] par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023 à effet du 31 juillet 2024 auquel M. [K] [T] n’a pas donné suite et s’est maintenu dans les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, Mme [U] [G] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS M. [K] [T].

Dans ses conclusions, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

constater la validité du congé pour vente et constater la résiliation du bail au 31 juillet 2024 et débouter M. [K] [T] de sa demande d’annulation,constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [K] [T] depuis le 31 juillet 2024,ordonner l’expulsion de M. [K] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant,débouter M. [K] [T] de sa demande de délais et de fixation de l’indemnité d’occupation à 661,10 euros,condamner M. [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel du 31 juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux, soit 788,48 euros,condamner M. [K] [T] au paiement de la somme de 25000 euros au titre de son préjudice moral et financier,juger que la demande en réduction de loyer est présentée tardivement,débouter M. [K] [T] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à 661,10 euros à compter du 4 décembre 2023,débouter M. [K] [T] de sa demande de répétition de l’indu,condamner M. [K] [T] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont les frais de commandement de quitter les lieux et de mise à exécution,débouter M. [K] [T] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Mme [U] [G] indique avoir respecté le formalisme et les délais de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, tant pour le congé que pour l’offre de vente ; le congé étant de plus justifié par la véracité et l’adéquation du projet de vente du bien, comme le démontrent l’emprunt et le contrat de réservation qu’elle a conclu le 28 juin 2023 pour acquérir un bien sous condition suspensive de vente de l’appartement litigieux.

Elle estime que la différence de surface entre l’offre de vente et le DPE n’est pas de nature à invalider le congé, la superficie du logement n’étant de plus pas une mention obligatoire.

Mme [U] [G] affirme que le prix de vente de 270000 euros a été fixé sur la base des estimations de plusieurs agences, malgré la liste des transactions que produit le locataire pour aboutir à un prix de 212590 euros pour des logements comparables ; le prix fixé au demeurant n’étant pas exorbitant et celui offert par le locataire avant le congé étant inférieur au prix qu’il déduit de sa propre étude de marché.

Elle indique avoir confié un mandat de vendre à trois agences sur quatre contactées, ce démontrant ses diligences pour vendre.

Mme [U] [G] réclame le rejet de tout délai, le congé ayant été délivré 23 mois avant l’audience et sa prise d’effet remontant à 18 mois. Elle avance encore à son bénéfice l’asymétrie de leurs situations respectives de bailleresse (victime d’un AVC en février 2024, âgée de 61 ans et avec de faibles revenus) et de locataire (célibataire sans enfants ayant rechigné à laisser visiter le logement et ne démontrant pas en quoi son relogement ne s’effectuerait pas dans des conditions normales au sens du CPCEX).

Elle indique qu’il a dépassé le délai de 4 mois à compter du 7 décembre 2023 issu de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour prétendre à une baisse de loyers fondée sur la moindre surface , tout comme en qualité d’ occupant sans droit ni titre depuis l’expiration du préavis.

Mme [U] [G] fait valoir une décote de son bien à hauteur de 20 %, soit 54000 euros, du fait de l’occupation sans droit de M.[K] [T]. Elle explique en avoir conçu des angoisses et n’exclut pas quelque rapport avec son AVC en février 2024.

***

Dans ses conclusions en défense n°2, M. [K] [T] demande de :

annuler le congé du 30 novembre 2023,débouter Mme [U] [G],Subsidiairement,

lui accorder un délai pour quitter les lieux de 12 mois à compter de la date de signification du jugement,fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 661,10 euros à compter du 4 décembre 2023,En tout état de cause,

fixer le loyer à la somme mensuelle de 661,10 euros avec effet rétroactif au 4 décembre 2023,condamner [U] [G] à lui payer la somme de 3377,78 euros au titre des loyers indument perçus,condamner [U] [G] à lui payer à M^e DARRICARRERE la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. [K] [T] indique avoir fait une offre d’achat par ses parents à 150000 euros avant d’avoir reçu congé.

Il précise que la superficie du logement s’avère erronée, de 30,37 m2 et non 35m2 : en tout état de cause il estime le prix de 270000 euros inadéquat au marché au regard des caractéristiques locatives (proximité mal famée, sans ascenseur, DPE de niveau G, travaux de rénovation estimés à 65000 euros) et rend compte d’une étude de marché aboutissant à une fourchette de prix de 5000 à 7000 euros entre 2023 et 2025, soit un maximum de 212590 euros.

Il constate l’absence de diligences sérieuses de Mme [U] [G] pour vendre son bien, précisant que selon deux agences, la commercialisation a cessé dès 2024. M. [K] [T] conteste que des visites aient même été planifiées, d’où l’absence des réticences alléguées contre lui à laisser visiter le bien, le tout tendant à indiquer que le contrat de réservation dont elle se prévaut a été caduc dès le 15 novembre 2023 par l’effet de sa condition suspensive, soit antérieurement au congé.

Payeur régulier de ses loyers, il demande 12 mois de délais pour se reloger, justifiant de démarches malgré la tension du marché locatif et souffrant de revenus fluctuants en sa qualité de pigiste tandis que Mme [U] [G] dispose d’autres revenus fonciers en plus de son salaire.

Il se prévaut de son droit au bail intact pour conclure à l’absence de préjudice de Mme [G].

Il réclame l’indu résultant du loyer qu’il a payé relativement à une surface surestimée de 13,23% et pour laquelle il avait effectué une demande de diminution le 4 décembre 2023, validée par l’agence FONCIA dès le 19 février 2024, ce qui rend inapplicable le délai de forclusion légal de 4 mois, et ce d’autant que le loyer avait été révisé en août 2024 et 2025 pour un logement classé en G.

Il précise avoir interrompu la prescription triennale dès sa requête inaboutie du 15 février 2024 si la réponse de FONCIA quatre jours plus tard n’y suffisait pas.

Il demande donc l’application d’un loyer de 661,10 euros y compris pour la période d’occupation sans droit ni titre.

M^e DARRICARRERE, agissant au titre de l’aide juridictionnelle totale pour M. [K] [T], rappelle qu’en vertu de l’article 37 2° de la loi du 10 juillet 1991, il peut prétendre à 756 euros+ 756/2 = 1134 euros a minima en plus de la somme déterminée par le juge, dont il fixe le tout à 2000 euros.

A l’audience du 3 novembre 2025, les parties ont repris les termes de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation du bail et le statut d’occupant sans droit ni titre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

(…)

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet du 1er août 2006, pour une durée de trois ans tacitement reconductible, devait donc trouver son expiration le 31 juillet 2009 et, au terme de ses reconductions, le 31 juillet 2024.

Mme [U] [G] a délivré un congé pour vente à M. [K] [T] par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023 reçu le 5 décembre 2023, soit plus de trois mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité.

Le congé indique que la partie requérante désire vendre les lieux loués, offre étant faite à M. [K] [T] de reprendre le logement pour la somme de 270000 euros.

En l’espèce, pour démontrer la réalité de son congé pour vendre, la bailleresse produit :

Pour justifier de l’adéquation du prix offert au prix de mise sur le marché :

un listing de transactions immobilières étageant notamment des logements comparables de la même rue de 252381 euros à 289000 euros (étage 3) voire 240000 au rez de chaussée, un avis de valeur de juillet 2023 établissant une valeur de 281000 à 296000 euros, pour un cinquième étage sans ascenseur et sur cour, pourvu d’une fenêtre à chaque pièce, mais avec un rafraichissement à prévoir,une estimation de valeur de l’agence Junot de 340000 euros avec prix de marché entre 320000 et 300000 euros.Le prix ne semble ainsi ni excessif ni dissuasif.

Pour justifier de ses diligences :

un contrat de réservation du 28 juin 2023 pour acquérir un bien de 263700 eurosauprès de DOMITYS INVEST auprès du Crédit mutuel et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 36623 euros, mais aussi de revente du bien litigieux estimé à 270000 euros, valable après prorogation jusqu’au 15 novembre 2023. Aucune prorogation n’est invoquée, si bien qu’on peut penser que Mme [U] [G] a renoncé à son projet,une annonce de l’agence des trois frères à 286200 euros ; non datée (mandat du 13 juin 23),un mandat d’agence SAFTI du 24 juillet 2023 (286 000 euros)un mandat d’agence I@D du 30 juillet 2023 (282 000 euros)Aucun mandat n’est produit qui soit pleinement contemporain du congé (novembre 2023) ou de sa prise d’effet (juillet 2024).

M. [K] [T] produit en revanche un courriel de l’agence des trois frères en date du 21 mai 2024 indiquant ne plus avoir de mandat « depuis un certain temps » et un courriel de I@D en date du 21 mai 2024 témoignant « qu’elle avait arrêté la commercialisation », tous courriers antérieurs à la fin du bail, si bien que l’arrêt des mandats (deux sur trois) ne peut s’expliquer par l’occupation forcenée de M. [K] [T] ni par l’hospitalisation de Mme [U] [G] de mai à juin 2024. Cette fin de commercialisation n’est pas non plus justifiée par de nouveaux mandats remplaçant les anciens.

Si un projet de mise en vente de Mme [U] [G] semble avéré au printemps 2023, Mme [U] [G] ayant même anticipé son congé en proposant le bien dès juillet 2023 à son locataire (les parents de M. [K] [T] ont proposé vainement l’achat du bien en octobre à la somme de 150000 euros, ce qui ne saurait valoir désaveu d’une intention de vendre mais plutôt d’une intention de vendre à un prix très minoré), le projet ne semble donc pas avoir perduré à l’échéance du bail.

Ainsi, même si la loi ne prescrit aucun délai à compter du congé pour que la vente soit effective, encore faut-il que le propriétaire puisse faire preuve de démarches actives en suite de l’acte ou de la fin du préavis, pèriode où les visites sont beaucoup plus faciles à mener. Or, Mme [U] [G] ne produit aucun bon de visite susceptible de démentir les informations récoltées sur la fin de la commercialisation du bien.

Le congé pour vendre n’apparait donc pas régulier faute de démarches effectivement accomplies. Il sera donc annulé.

M. [K] [T] n’est donc pas occupant sans droit ni titre et son expulsion ne saurait être réclamée.

Toutes les demandes liées à l’expulsion, tant principales qu’incidentes seront donc rejetées.

II. Sur la demande indemnitaire de Mme [U] [G]

Outre que Mme [U] [G] demande une indemnisation tous chefs de préjudice confondus, ce qui ne peut que conduire à son rejet, elle n’établit pas un lien entre sa gêne cardiomyopathique et/ou son préjudice moral (en rien démontré) d’une part et une faute de M. [K] [T] d’autre part, ce dont il faut relever que, constat fait de l’irrégularité du congé, il ne peut lui être reproché d’être demeuré dans les lieux.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Décision du 07 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VYM

III. Sur la demande reconventionnelle en répétition de l’indu

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5%, ndr) à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

M. [K] [T] réclame l’indu résultant du loyer qu’il a payé relativement à une surface surestimée de 13,23% aux termes du DPE du 26 juin 2023 (30,37 m2 quand le contrat de bail évoquait une surface d’environ 35 m2).

Il démontre avoir effectué en conséquence une demande de diminution de loyer par courrier du 4 décembre 2023, validée par l’agence FONCIA et donc acceptée par la propriétaire dès le 19 février 2024 (pièce 16).

En conséquence, le délai de forclusion légal de 4 mois stipulé à l’article 3-1 précité est inapplicable, l’agence FONCIA ayant donné son accord au principe de cette révision et, en tout état de cause, une requête au juge (inaboutie mais interruptive) ayant été effectuée dès le 15 février 2024, après écoulement du délai de deux mois à effet du 4 février 2024.

Etant entendu que la prescription triennale a été interrompue dès la requête (inaboutie mais interruptive là encore) du locataire en date du 15 février 2024, il convient donc de faire droit à la demande d’application d’un loyer de 661,10 euros prenant effet à la date de la demande du 4 décembre 2023, conformément au texte précité, soit 761,89 x (30,37 / 35), ce entrainant nécessairement une répétition des sommes indues perçues depuis lors.

M. [K] [T] peut donc prétendre au remboursement suivant :

Décembre 2023 – juillet 2024 : 788,48 – 661,10 x 8 mois = 1019,64 euros

Août 2024 – juillet 2025 : 816,07 – 661,10 x 12 mois = 1859,64 euros

Août 2025 – octobre 2025 : 827,50 – 661,10 x 3 mois = 499,20 euros

Soit un total de 3378,88 euros.

Mme [U] [G] sera donc condamnée à payer, dans les limites de la demande, la somme de 3377,88 euros.

IV. Sur les demandes accessoires

Mme [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La somme demandée au titre des frais irrépétibles n’étant pas justifiée par facture, la somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 2° de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS nul le congé pour vendre du 30 novembre 2023 à effet du 31 juillet 2024 délivré à M. [K] [T] par Mme [U] [G] relativement au bien situé au [Adresse 3] ;

CONSTATONS en conséquence que M. [K] [T] a titre à occuper le bien situé au [Adresse 3] ;

En conséquence,

REJETONS l’ensemble des demandes principales et incidentes relatives à l’expulsion du locataire et ses conséquences ;

CONDAMNONS Mme [U] [G] à verser à M. [K] [T] une somme de 3377,88 euros correspondant à l’indu de loyers perçus du mois de décembre 2023 au mois d’octobre 2025 ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS Mme [U] [G] à verser à M. [K] [T] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [G] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés.

La greffière Le juge des contentieux de la protection