COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/01367 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ERQ5

N° : 25/00262

DEMANDEURS :

Madame [X] [B] née [N]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

Monsieur [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [R] [K] née [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Mme [X] [N], M. [U] [N], Mme [R] [N]

EXPÉDITIONS : Mme [H] [E], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 29 novembre 2023, madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] ont consenti un bail d’habitation à madame [H] [E] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 12] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 320,00 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 15 décembre 2023, madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2024, dénoncé le 17 avril 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] a fait assigner madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner madame [H] [E] au paiement de la somme de 2.724,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner madame [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner madame [H] [E] au paiement d’une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Par jugement avant dire droit en date du 02 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 06 novembre 2024.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été évoquée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils font valoir que madame [H] [E] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, madame [H] [E] n’a pas comparu à la dernière audience et son conseil a indiqué ne plus intervenir pour son compte. La décision sera rendue de manière contradictoire à son égard.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

Par courriers du 29 avril 2025, les parties ont été invitées à formuler toutes observations sur une difficulté tenant à l’adresse du bien donné à bail. Par courriers reçus les 05 et 12 mai 2025, les demandeurs ont fourni différentes explications à ce titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que si dans leurs écritures les bailleurs sollicitent que soit constaté que le logement situé à [Localité 11] est occupé sans droit ni titre par madame [H] [E], il s’agit d’une erreur matérielle puisque l’adresse portée sur le bail concerne un bien situé à [Localité 12]. Les actes de la procédure ont bien été signifiés à [Localité 12], le commandement de payer ayant été remis à personne et madame [E] ayant nécessairement eu connaissance de la présente procédure puisqu’elle avait mandaté un conseil pour la représenter. Cette erreur ne fait pas grief à madame [E] puisqu’il ne fait aucun doute qu’elle occupait un logement à [Localité 12]. Une rectification sera apportée en ce sens.

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 juillet 2024.

La demande formée par madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 29 novembre 2023, le commandement de payer délivré le 15 décembre 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 2.724,00 euros à la charge de madame [H] [E] à la date du 14 février 2024 (échéance de février 2024 incluse).

Il convient d’écarter de cette somme les sommes réclamées par les bailleurs au titre des charges de copropriété pour 685,63 euros : si le contrat de bail prévoit que ces frais sont supportés par le locataire, aucune provision sur charge n’est réclamée et les bailleurs ne fournissent pas le justificatif du calcul de ces charges alors que cela leur incombe.

En s’abstenant de comparaître, madame [H] [E] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, madame [H] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 1.798,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 février 2024 (échéance de février 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article 7.2 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 décembre 2023, madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2.727,58 euros dont 2.585,63 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 février 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à madame [H] [E] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Madame [H] [E] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 16 février 2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 320,00 euros et ce à compter du 16 février 2025 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [E] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 15 décembre 2023.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner madame [H] [E] à payer à madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] la somme totale de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] recevable ;

CONDAMNE madame [H] [E] à payer à madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] la somme de 1.798,00 euros (décompte arrêté au 14 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus), au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 novembre 2023 entre madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] d’une part et madame [H] [E] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 12] (41) à la date du 16 février 2024 ;

DIT madame [H] [E] désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à madame [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour madame [H] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 12] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par madame [H] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [H] [E] à payer à madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 320,00 euros et ce, à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE madame [H] [E] à payer à madame [X] [N], madame [R] [K] et monsieur [U] [N] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [H] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,