TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme, [K]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e FRANCELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06751 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUKH

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1] représenté par son syndic la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0422

DÉFENDERESSE

Madame, [O], [K]

demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 11 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06751 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUKH

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [O], [K] est propriétaire au sein d’un immeuble sis, [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF).

Il a été constaté par le syndic que Mme, [O], [K] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs relances et une sommation de payer lui ont été adressées en vain.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaire sis, [Adresse 4] (ci-après le SDC) a assigné Mme, [O], [K] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions d’actualisation signifiées à personne le 5 janvier 2026, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme, [O], [K] à lui payer la somme de 4153,18 € d’arriérés et de frais arrêtés au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme, [O], [K] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme, [O], [K] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de la sommation de payer.

A l’audience du 7 janvier 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures dont les conclusions d’actualisation.

Régulièrement assignée par études et signifiée à personne des conclusions d’actualisation, Mme, [O], [K] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du, [Adresse 4] produit une matrice cadastrale justifiant que Mme, [O], [K] est bien propriétaire des lots n°578 et 579 au sein d’un immeuble sis, [Adresse 5] correspondant respectivement à un global de 16/10000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que Mme, [O], [K] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

— le contrat du syndic GTF,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle de 2023 à 2025 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société GTF, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2026 (pièces 5, 6 et 11) ainsi que, suite à leur inefficience, des factures de frais de recouvrement (pièces 9).

— une mise en demeure en date du 06/02/2024 (1036,43 €) et une sommation de payer du 05/09/2024 (1875,78 € en principal), tous courriers et actes attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de Mme, [O], [K], à défaut de justification de sa part.

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de Mme, [O], [K] arrêté au 23/12/2025 également produit aux débats (pièce 6) reflétant les appels de fonds susdits du 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2026 et montrant que la copropriétaire a manqué à ses paiements depuis l’appel de fonds du 1er juillet 2023.

Il en résulte une créance totale de charges et travaux de 4288,40 € au 01/01/2026 (et non au 23/12/2025), intégrant aussi les frais de relance (35 €) intervenus au cours de cette période.

Cette somme ne correspond pas à la créance globale réclamée de 4153,18 € et il n’a été fait part d’aucun règlement opéré dans l’intervalle.

En tout état de cause, il convient d’en soustraire les sommes de 16,40 € et 340, 94 € correspondant au premier appel de fonds 2026 dont aucune pièce ne démontre qu’à la date de l’audience, il avait été émis auprès de la copropriétaire ou que le délai de règlement était dépassé à cette même date, de sorte que cette partie de la créance n’est pas démontrée comme exigible.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que Mme, [O], [K] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Mme, [O], [K] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 4288, 40 € – (16,40 € + 340,94 €) = 3931,06 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 23 décembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des relances et sommations diligentées en vain, laquelle constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de de 2023 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (16/10000 e), il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 150 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant entendu que la condamnation aux sommes précitées ne porte intérêt qu’à compter de l’assignation du 24 septembre 2025, il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement conformément au texte susvisé.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme, [O], [K], partie succombante, sera condamné aux dépens, y compris le coût de la sommation de payer du 05/09/2024.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme, [O], [K] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme, [O], [K] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] -, [Adresse 7] la somme de 3931,06 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 23 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne Mme, [O], [K] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] la somme de 150 € au titre de sa résistance abusive,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes dues dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme, [O], [K] aux entiers dépens, y compris le coût de de la sommation de payer du 05/09/2024,

Condamne Mme, [O], [K] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] -, [Adresse 7] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge,