MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 24/02872

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 8] HABITAT OPH

ET :

[O] [N]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [N]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 8] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [N]

né le 09 Septembre 1981 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/02872

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [O] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 437,19 € hors charges.

Par acte séparé du même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [O] un parking extérieur numéroté 612 situé à la même adresse et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 11,07 € hors charges.

Le 30 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [O] par acte d’huissier du 17 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation des baux consentis à Monsieur [N] [O] ;

— subsidiairement, la résiliation judiciaire des baux en date du 5 mai 2021 à compter du jugement à intervenir;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [O] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [N] [O] au paiement de la somme en principal de 2594,33 € représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de mars 2023 à décembre 2023, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation de Monsieur [N] [O], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité légale d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [N] [O] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 300,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [N] [O] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2023 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 18 janvier 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [N] [O] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] HABITAT – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5794,43 € arrêtée au1er juillet 2024. Il précise n’avoir reçu aucun règlement de puis septembre 2023.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 17 janvier 2024 signifié à étude, Monsieur [N] [O] a comparu à l’audience et a déclaré n’avoir aucune ressource suite à sa démission en décembre 2022 à la suite de laquelle il a travaillé en interim lui permettant de percevoir l’allocation de retour à l’emploi de France Travail pendant neuf mois. Il a ajouté être à la recherche de missions d’interim et vendre son véhicule afin de pouvoir solder sa dette locative.

Par une note en délibéré du 14 août 2024 autorisée par le juge des contentieux de la protection, le bailleur a confirmé maintenir ses demandes, Monsieur [N] [O] n’ayant pas respecté les engagements pris à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 17 janvier 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 18 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les deux contrats de bail signés entre les parties le 5 mai 2021 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 30 octobre 2023 à Monsieur [N] [O] et portant sur la somme de 1916,30 € dont 1754,89 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [O] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux

contrats de bail sont réunies au 31 décembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 5 mai 2021, le

commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2024 faisant apparaître une somme de 6071,49 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 277,06 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à juin 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement, outre des frais de dossier de 20,00 €, sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 65,72 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [O] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 5728,71 € (6071,49 € – 277,06 € – 65,72 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er juillet 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] a comparu à l’audience et a justifié de sa situation sociale et financière. Il a déclaré vendre son véhicule afin de pouvoir régulariser sa dette locative. Par une note en délibéré en date du 14 août 2024, autorisée par le juge des contentieux de la protection, le bailleur a confirmé l’absence de règlement de Monsieur [N] [O].

En outre, il ressort du décompte suvisé que Monsieur [N] [O] n’a fait aucun règlement depuis juillet 2023. Au surplus, il résulte des déclarations de Monsieur [N] [O] que celui-ci ne dispose pas des ressources financières lui permettant d’honorer le paiement du loyer courant et d’un plan d’apurement.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation des deux contrats de bail à compter du 31 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [N] [O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [N] [O] à payer à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 5728,71 € (CINQ MILLE SEPT CENT VINGT HUIT EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2024 ;

Constate la résiliation des baux à la date du 31 décembre 2023 ;

Dit que Monsieur [N] [O] est désormais occupant sans droit ni titre du logement et de la place de stationnement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [O] de restituer les lieux loués portant sur un local d’habitation et sur une place de stationnement ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9] ainsi que la place de stationnement numérotée 612 située à la même adresse, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [O] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] [O] à payer à l’OPH [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juillet 2024 payable à terme échu au 31 juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [N] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection