TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e HALLER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TOLLARD-MOURNEIZON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/13326

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

N° MINUTE :

Assignation du :

26 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. MCN GROUP

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1888

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître David HALLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0114

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

DÉBATS

A l’audience du 13 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SAS MCN Group est propriétaire des lots n°1, 15, 23 (locaux commerciaux au rez-de-chaussée et premier sous-sol) et n°3 (appartement au 1er étage) dans l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2021, ont été rejetées les résolutions inscrites à la demande de la SAS MCN Group relatives à une autorisation de travaux.

C’est dans ces conditions que la SAS MCN Group a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier en date du 26 octobre 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4], aux fins d’annulation des résolutions n°12 à 18 de l’assemblée générale du 27 juillet 2021, d’autorisations judiciaires de travaux, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, la SAS MCN Group demande au tribunal, au visa des articles 10-1, 25 b, 30, 42 aliéna 2 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«  Déclarer la société MCN Group recevable en sa demande et fondée en son action ;

Constater que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité en refusant d’approuver l’intégralité des travaux présentés par la société MCN GROUP ;

Par conséquent :

Prononcer l’annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15, 16, 17 et 18;

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Et,

Autoriser la société MCN Group à réaliser, à ses frais, les travaux de modification de la façade de l’immeuble en installant une nouvelle grille d’aération en lieu et place de la fenêtre vitrée donnant sur la [Adresse 7] et en remplaçant la grille existante selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Autoriser la société MCN Group à réaliser, à ses frais, les travaux de modification des menuiseries extérieures selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Autoriser la société MCN Group à installer, à ses frais, deux enseignes parallèles, deux enseignes perpendiculaires et des stores sur la façade de l’immeuble, selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Autoriser la société MCN Group à réaliser, à ses frais, les travaux de création d’une trémie d’escalier selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Autoriser la société MCN Group à réaliser, à ses frais, les travaux d’installation d’un conduit d’extraction dans la courette de l’immeuble selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Autoriser la société MCN Group à réaliser, à ses frais, les travaux de création d’une ouverture d’un mur porteur et quatre ouvertures dans les planchers du local pour le passage des gaines et réseaux selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Autoriser la société MCN Group à adapter, à ses frais, les réseaux d’eaux usées et d’eaux vannes et à réaliser les travaux de raccordement nécessaires pour l’évacuation de ses installations privatives selon le descriptif technique établi par la société IMMOWORKS annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ;

Dire que les travaux sont subordonnés aux conditions suspensives suivantes :

— obtention des autorisations administratives requises en la matière ;

— étude réalisée par un Bureau d’étude spécialisé qualifié ;

— souscription d’une assurance dommage ouvrage ;

— réalisation des travaux dans les règles de l’art par des entreprises qualifiées bénéficiant des assurances en responsabilité civile et décennale requises pour l’exercice de leur profession ;

Dispenser la société MCN Group de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société MCN Group une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’à supporter les entiers dépens. ".

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Etablissement 1] 11ème demande au tribunal, de :

«  A titre principal :

Débouter la société MCN Group de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

Juger que l’autorisation de créer, aux frais exclusifs de la société MCN Group, une trémie d’escalier conformément aux termes de la résolution n°15 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 juillet 2021, est donnée sous condition que la société MCN Group justifie, à première demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], que le lot n°3 est exclusivement soit occupé bourgeoisement, soit affecté à l’exercice d’une profession libérale et, dans ce dernier cas, de communiquer également l’attestation de changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitat régulièrement délivrée par la direction logement de la ville de [Localité 1] ;

En tout état de cause :

Condamner la société MCN Group au paiement de la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société MCN Group, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Evensten Avocats, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 13 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15, 16, 17 et 18 l’assemblée générale du 27 juillet 2021

La SAS MCN Group soutient que le rejet par les copropriétaires de ces résolutions constitue un abus de majorité, alors que les travaux sont selon elle conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires. Elle allègue qu’une simple lecture combinée des plans annexés au dossier technique permet d’identifier les lots concernés par les travaux dont l’autorisation a été sollicitée, et que ces travaux sont détaillés dans le dossier technique, composé d’une notice descriptive et de plans illustratifs, et joint à la convocation à l’assemblée générale.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

En opposition, le syndicat des copropriétaires expose que le dossier technique présenté par la SAS MCN Group est particulièrement évasif sur la nature et la finalité des travaux litigieux, et que les lots concernés par les travaux ne sont mentionnés ni dans le projet de résolution ni dans le dossier technique. Il soutient que le descriptif technique est succinct et que sa lecture permet de constater que l’intitulé et les termes des résolutions litigieuses ne correspondent pas à l’étendue des travaux projetés par la demanderesse.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il appartient au copropriétaire demandant l’annulation d’une décision pour abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

— sur la résolution n°12

La résolution n°12 est rédigée comme suit :

«  Résolution N°12 Autorisation à donner à la société MC Group de modifier, aux frais exclusifs de cette dernière, la façade existante de l’immeuble avec la pose d’une grille d’aération et remplacement de la grille existante selon le dossier complet établi par la société IMMOWORKS

Majorité nécessaire : Article 25 (avec possibilité d’utiliser le 25.1)

Pièces jointes : Le descriptif technique « Grilles en façade », les plans élévation « Grilles en façade », le photomontage « Grilles en façade », ces trois documents ont été réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS,

L’Assemblée générale, Vu le plan, le photomontage et le descriptif technique, réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS joints à la convocation, ainsi que tous les avis de Bureaux d’étude fournis, AUTORISE la société MCN GROUP, à modifier la façade existante de l’immeuble, à ses frais exclusifs, en installant une nouvelle grille d’aération en lieu et place de la fenêtre vitrée donnant sur la [Adresse 7], et en remplaçant la grille existante, pour le bon fonctionnement du système de climatisation (…) "

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

La SAS MCN Group soutient que ces travaux ont pour objectif d’améliorer la ventilation du local et de remédier à la vétusté de la grille d’aération, et que son remplacement est de l’intérêt des copropriétaires. Elle expose que la couleur gris anthracite a bien été définie de sorte que l’absence d’indication du RAL ne prive pas les copropriétaires d’une information suffisante sur l’étendue des travaux ; et que les volets blancs de la fenêtre de droite seront bien conservés et uniquement rénovés, de sorte qu’elle n’avait pas à en solliciter l’autorisation.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’absence d’abus de majorité, en faisant valoir que la résolution litigieuse ne mentionne que l’installation d’une nouvelle grille d’aération, alors que le descriptif technique prévoit également la rénovation des volets existants, travaux soumis à l’autorisation conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ; que le descriptif technique ne fournit aucune autre information relative à la rénovation des volets ; et que l’indétermination du RAL de la grille à ventelles ne garantit pas aux copropriétaires la couleur qui sera effectivement retenue.

Sur ce,

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«  Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) "

En l’espèce, il ressort de l’examen du descriptif technique, joint à la convocation à l’assemblée générale, que sera installée une grille à ventelles d’une couleur gris anthracite RAL « à définir ». Il est cependant précisé qu’elle sera du même ton que les menuiseries existantes sur le [Adresse 9] ou sur la [Adresse 5]. Cette précision, malgré l’indétermination du RAL alléguée par le syndicat des copropriétaires, permet aux copropriétaires de comprendre que la nouvelle grille conservera le même couleur que celle des façades existantes.

En revanche, comme soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, le descriptif relatif aux volets ne permet pas d’apprécier l’étendue réelle des travaux envisagés. Il se limite à indiquer le maintien et la rénovation des volets existants, sans précision sur leur nature exacte. Les photomontages annexés ne fournissent par ailleurs aucun élément complémentaire. Les copropriétaires ne disposaient donc pas d’informations techniques suffisantes pour savoir si ces volets seraient simplement rénovés à l’identique ou remplacés et, partant, pour apprécier si ces travaux affecteraient l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessiteraient une autorisation de la copropriété.

Dès lors, les copropriétaires ont pu légitimement rejeter la résolution n°12, laquelle ne porte que sur la pose d’une grille d’aération et le remplacement de la grille existante, alors que le dossier technique mentionne également la rénovation des volets de la fenêtre située à droite de la façade. Le tribunal relève ainsi une absence de concordance entre les termes de la résolution litigeuse, la nature des travaux telle que décrite dans le descriptif technique, ainsi que la présentation par les plans et photomontages annexés.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

En outre, la résolution litigieuse fait référence aux avis de bureaux d’étude, alors qu’il ressort de l’examen des pièces versées au dossier qu’aucun document de cette nature n’a été fourni aux copropriétaires.

Il ressort également des termes de la résolution que les travaux étaient présentés comme nécessaires au bon fonctionnement du système de climatisation. En l’absence de toute autre information, les copropriétaires ne pouvaient donc déduire que ces travaux portant sur des grilles d’aération bénéficiaient également à la copropriété, contrairement à ce que prétend la SAS MCN Group.

S’agissant de l’absence d’indication des lots, il ne suffisait pas, comme l’indique la SAS MCN Group, de procéder à une lecture « combinée » des documents pour identifier les lots qui seront affectés par ces travaux. Ni la résolution soumise au vote, ni le dossier technique ne les mentionnent explicitement. Une déduction par la lecture des documents ne saurait remplacer une désignation formelle des lots concernés et une information complète et détaillée, permettant aux copropriétaires de décider en toute connaissance de cause, et sans aucune ambiguïté.

Il s’ensuit que la résolution litigieuse ne couvre pas l’intégralité des travaux projetés par la SAS MCN Group, que les copropriétaires ne disposaient pas d’éléments suffisants pour autoriser l’exécution des travaux sollicités, et que l’assemblée générale n’a pas rejeté la résolution n°12 sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

Aucun abus de majorité n’étant caractérisé, la demande d’annulation de la résolution n°12 sera rejetée.

— Sur la résolution n°13

Elle est rédigée dans les termes suivants :

«  Résolution N° 13 : Autorisation à donner à la Société MC Group de modifier, aux frais exclusifs de cette dernière, la devanture existante de l’immeuble avec le changement de menuiseries extérieures selon le dossier complet établi par la société Immoworks

Pièces jointes : Le descriptif technique « Menuiseries extérieures » réalisé par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS, le Plan élévation « Menuiseries extérieures » réalisé par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS, le photomontage « Menuiseries extérieures » réalisé par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS,

L’Assemblée générale, Vu les plans et le descriptif technique, réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS joints à la convocation, ainsi que les autres documents techniques fournis, AUTORISE la société MCN GROUP, à modifier et à effectuer, à ses frais exclusifs, une partie des vitrines existantes avec la mise en place de nouvelles baies vitrées permettant l’accès et l’évacuation du public et ce conformément aux normes de sécurité incendie des établissements recevant du public ([Localité 5]) et afin d’harmoniser l’aspect extérieur de la façade (…) "

La SAS MCN Group soutient que ces travaux sont nécessaires à l’exploitation du local commercial ; que le descriptif technique vise explicitement le changement de baies vitrées ; que les menuiseries extérieures comprennent l’ensemble des ouvrages de remplissage et de fermeture des baies vitrées ; et que les copropriétaires se sont opposés à sa demande alors qu’ils étaient dûment informés des modifications envisagées sur les menuiseries extérieures.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun élément dans le descriptif technique ne fait référence aux menuiseries extérieures ; que la résolution mentionne la modification de la devanture existante de l’immeuble, alors que celle-ci n’est pas indiquée dans le dossier technique ; et que le photomontage annoncé dans la résolution n’a pas été joint à la convocation.

En l’espèce, à l’examen des termes de la résolution ainsi que des documents techniques joints à la convocation, il apparaît que la résolution mentionne la modification de la devanture existante de l’immeuble avec changement de menuiseries extérieures, alors que le descriptif technique indique un « changement de baies vitrées » et que le plan annexé est intitulé « menuiseries extérieures ».

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, les pièces annoncées dans la résolution ne correspondent pas totalement à ces documents communiqués, et aucun photomontage intitulé « Menuiseries extérieures » n’a été joint contrairement aux termes de la résolution.

Il s’ensuit que d’une part, il existe une discordance entre les pièces jointes décrites dans la résolution et les pièces effectivement communiquées aux copropriétaires, et d’autre part, que ces documents ne permettent pas aux copropriétaires d’identifier avec précision, les lots en question, ni la nature exacte des travaux projetés ni leur étendue.

Dans ces conditions, le rejet de la résolution n°13 ne saurait être considéré comme constitutif d’un abus de majorité, les copropriétaires ayant pu légitimement refuser d’autoriser ces travaux.

Il y a donc lieu de débouter la SAS MCN Group de cette demande d’annulation.

— Sur la résolution n°14

La résolution n°14 est rédigée comme suit :

«  Résolution N°14 Autorisation à donner à la société MC Group d’installer, aux frais exclusifs de cette dernière, deux enseignes parallèles, deux enseignes perpendiculaires et des stores sur la façade de l’immeuble selon le dossier complet établi par la Société Immoworks

(Majorité Article 25 b et article 25 1 si les conditions sont réunies)

Pièces jointes : Le descriptif technique « Stores et Enseignes » réalisé par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS, les plans élévation « Stores et Enseignes » réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS, Photomontages « Stores et Enseignes » réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS,

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

L’Assemblée générale, vu les plans, le photomontage et le descriptif technique, réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS joints à la convocation, autorise la société MC GROUP, à installer sur la façade de l’immeuble, trois enseignes parallèles rétroéclairés, deux enseignes perpendiculaires, ainsi que des stores, (…) "

La SAS MCN Group soutient que le règlement de copropriété autorise la pose des enseignes, et que contrairement à ce qu’allègue le syndicat des copropriétaires, l’examen du photomontage et la lecture du descriptif technique ont permis aux copropriétaires d’apprécier l’ampleur des travaux projetés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le nombre des enseignes à installer est différent sur chaque document ; que la résolution litigieuse fait référence à l’installation des stores sans préciser ni la couleur, ni leur nombre, ni les lots concernés, ni leur dimension, ni l’éventuel logo ; que la pose des stores au 1er étage n’est pas conforme à la destination non commerciale de cet étage ; de sorte que les copropriétaires étaient dans l’incapacité d’accorder leur autorisation en connaissance de cause.

En l’espèce, le tribunal relève tout d’abord que le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre que la pose des stores au 1er étage ne serait pas conforme à la « destination » du lot, lequel est décrit comme un appartement selon le règlement de copropriété. En effet, l’affectation d’un lot aux termes du règlement de copropriété doit être distinguée de la destination de l’immeuble, qui est en l’espèce mixte, comprenant l’habitation, l’activité professionnelle et commerciale.

Il convient de rappeler que l’usage d’un lot peut ne pas être conforme à la mention figurant au règlement de copropriété, et que la désignation d’un lot comme étant un appartement n’empêche en aucun cas son propriétaire de modifier librement son affectation, et ce, sans autorisation de la part de l’assemblée générale, la seule condition étant que cette modification ne porte pas atteinte au règlement de copropriété et demeure conforme à la destination de l’immeuble.

Néanmoins, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, il ressort de l’examen des documents précités que l’intitulé de la résolution litigieuse mentionne deux enseignes parallèles et deux enseignes perpendiculaires, et que le corps de la résolution indique trois enseignes parallèles rétroéclairées et deux enseignes perpendiculaires, tandis que le descriptif technique fait état de deux enseignes parallèles rétroéclairées et quatre enseignes perpendiculaires rétroéclairées. Ainsi, ces éléments révèlent de nouveau une discordance entre les informations communiquées ainsi qu’une inexactitude quant au nombre et à la nature des enseignes envisagées. C’est donc à tort que la demanderesse prétend que la lecture de ces documents aurait permis aux copropriétaires d’apprécier l’ampleur des travaux projetés.

Au surplus, les plans annexés se bornent à faire apparaître la mention « enseigne » sans autre précision, les caractéristiques et les mentions exactes de ces dispositifs n’étant pas précisées. La couleur des enseignes et des stores n’est pas davantage déterminée, le descriptif technique indiquant seulement qu’elle reste à définir. Les lots concernés par ces installations ne sont en outre nullement mentionnés, la résolution se contentant d’indiquer que les enseignes et les stores seront « à installer sur la façade de l’immeuble ».

Dans ces conditions, les copropriétaires ont pu légitimement refuser l’autorisation sollicitée, aucun abus de majorité n’étant caractérisé.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°14 sera rejetée.

— Sur la résolution n°15

La résolution n°15 est ainsi rédigée :

«  Résolution N°15 Autorisation à donner à la société MC Groupe, pour créer, aux frais exclusifs de cette dernière, une trémie d’escalier selon le dossier complet établi par la Société Immoworks

(Majorité Article 25b et article 25 1 si les conditions sont réunies)

Pièces jointes : Le Descriptif technique « Structure et Gros Œuvre » ainsi que les Plans « Trémie Escaliers » réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS.

L’Assemblée générale, après avoir consulté le descriptif technique et les plans réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS, joints à la convocation, autorise la société MC GROUP, à créer, à ses frais exclusifs, une trémie de 9,3 m2 environ pour la réalisation d’un escalier (1 UP) d’un élévateur pour PMR (Personne à mobilité réduite) afin de relier le rdc et le 1er étage et ainsi de répondre ainsi aux normes des établissements recevant du public ([Localité 5]) (…) "

La demanderesse soutient que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires ne repose sur aucun motif pertinent, alors que l’ensemble des pièces techniques et administratives nécessaires à l’exécution des travaux ont été communiquées. Elle fait valoir que la trémie à créer est expressément mentionnée sur le plan du rez-de-chaussée des travaux projetés ; que la réalisation de ces travaux n’est pas contraire à la destination de l’immeuble qui est mixte ; que le lot n°3 situé au 1er étage bénéficie déjà d’un escalier existant reliant le rez-de-chaussée et que la suppression de celui-ci pour en créer un autre ne modifie pas l’usage de ce lot.

En opposition, le syndicat des copropriétaires expose que le projet présenté comporte plusieurs imprécisions et incohérences entre les termes de la résolution et le descriptif technique ; qu’aucun plan du rez-de-chaussée n’a été annexé au dossier ; que l’installation de l’escalier projeté diffère de celle prévue dans les plans figurant au règlement de copropriété initial ; et que la trémie à créer permettant le passage d’un large public est incompatible avec l’affectation du lot n°3 qui est un appartement.

En l’espèce, il a déjà été rappelé plus haut que l’usage d’un lot peut être modifié librement par son propriétaire, sous réserve du respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble. Ce moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires sera donc écarté.

Toutefois, c’est à juste titre que le défendeur souligne que les termes de la résolution ne correspondent pas aux travaux décrits dans le descriptif technique. Les copropriétaires ne pouvaient en effet pas adopter la résolution litigieuse visant uniquement la création d’une trémie d’escalier, alors que le descriptif technique auquel il est fait référence fait état de plusieurs trémies à créer. Si les écritures de la SAS MCN Group mentionnent également la suppression de l’escalier existant entre le 1er étage et le rez-de-chaussée, il n’en est fait mention dans aucun des documents communiqués aux copropriétaires. De même, contrairement à ce qu’elle allègue, aucun plan du rez-de-chaussée n’a été annexé au dossier technique s’agissant de ces travaux, le plan produit à l’appui de sa demande porte expressément et uniquement sur le 1er étage.

La SAS MCN Group soutient que l’ensemble des pièces techniques et administratives nécessaires à l’exécution des travaux auraient été transmises aux copropriétaires. Or, mis à part le descriptif technique, lequel évoque de manière très succincte la création de trémies en quelques lignes, ainsi que les seuls plans du 1er étage annexés, aucune pièce technique ni administrative n’a été communiquée afin de fournir des précisions sur ces travaux ni de mettre les copropriétaires en mesure d’en apprécier la nature et l’étendue.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les copropriétaires n’ont pas rejeté la résolution n°15 sans motif valable contrairement à ce que prétend la demanderesse.

En l’absence d’abus de majorité caractérisé, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°15.

— Sur la résolution n°16

La résolution n°16 est ainsi rédigée :

«  Résolution N° 16 : Autorisation à donner à la Société MC Group de créer, aux frais exclusifs de cette dernière, un conduit d’extraction dans la courette de l’immeuble selon le dossier complet établi par la Société Immoworks

(Majorité Article 25 b et article 25 1 si les conditions sont réunies)

Pièces jointes :

— Descriptif technique « Conduit d’extraction » réalisé par la société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS,

— Photomontage « Gaine de ventilation » réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS

Projet de résolution : L’Assemblée générale, Vu les plans et le descriptif technique réalisés par la société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS joints à la convocation, AUTORISE la société MC GROUP, à créer, à ses frais exclusifs, un conduit d’extraction dans la courette de l’immeuble afin de permettre le bon fonctionnement d’extraire les fumées et répondre ainsi aux règles sanitaires, d’hygiène et aux normes des établissements recevant du public ([Localité 5]) (…) "

La SAS MCN Group soutient que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires réduit le champ des activités susceptibles d’être exercées dans son local et nuit à ses intérêts ; que le moteur d’extraction d’air sera localisé au sein du lot au rez-de-chaussée afin d’en limiter le bruit ; que la gaine d’extraction ne peut ressortir qu’en façade du 1er étage de la courette, celle-ci n’existant pas au rez-de-chaussée ; et que les copropriétaires ont été dûment informés des modalités d’installation de la gaine ainsi que des précautions pour limiter les nuisances sonores liées au moteur d’extraction, de sorte que leur refus est constitutif d’un abus de majorité.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

En opposition, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution litigieuse porte sur la création d’un conduit d’extraction alors que le photomontage fait référence à une gaine de ventilation ; qu’il n’a pas été précisé que le moteur d’extraction d’air sera localisé dans le lot n°1 au rez-de-chaussée ; qu’aucune notice technique n’a été jointe au dossier afin d’apprécier la puissance de l’installation ni le niveau d’émission sonores, alors que la plupart des appartements de l’immeuble dispose des fenêtres ouvrant sur cette courette ; et que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice résultant de son refus.

En l’espèce, si la SAS MCN Group souligne que les activités commerciales ne sont pas interdites dans l’immeuble et que ses locaux étaient occupés par un café-restaurant avant 1981, il convient de rappeler qu’elle n’a nullement précisé la nature d’activité envisagée dans son projet. Elle ne saurait donc pas reprocher au syndicat des copropriétaires de restreindre le champ des activités susceptibles d’être exercées dans ses locaux, alors que celui-ci ne disposait d’aucune information sur ce point.

Par ailleurs, l’examen des pièces révèle une incertitude quant à la nature exacte de l’installation projetée. Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution litigieuse vise un conduit d’extraction, alors que le photomontage annexé fait apparaître une gaine de ventilation, sans qu’il soit possible de déterminer avec précision la consistance du dispositif envisagé.

Les éléments figurant dans le descriptif technique apparaissent également insuffisants à cet égard. Ce document se limite à quelques indications générales, mentionnant notamment la pose d’une « mousse isolante pour éviter toutes vibrations potentielles » ainsi que l’installation du moteur d’extraction dans « l’enceinte de la cellule commerciale pour éviter toutes nuisances potentielles ». Il ne précise ni l’emplacement exact du moteur ni les lots concernés par l’installation. La simple mention d’une « étude avec un bureau d’étude acoustique si besoin », accompagnée d’aucune pièce technique, ne permet pas, contrairement à ce que prétend la SAS MCN Group, d’apporter des garanties suffisantes quant à la prévention des éventuelles nuisances.

Dès lors, eu égard à la divergence terminologique entre « conduite d’extraction » et « gaine de ventilation », ainsi qu’à l’insuffisance des informations techniques transmises aux copropriétaires, la SAS MCN Group n’a pas mis les copropriétaires en mesure d’apprécier les caractéristiques de l’installation envisagée ni les nuisances susceptibles d’être générées. Dans ces conditions, le refus opposé par l’assemblée générale ne saurait être regardé comme dépourvu de motif légitime. Aucune intention de nuire à la demanderesse n’est en outre établie.

En l’absence d’abus de majorité caractérisé, la demande d’annulation de la résolution n°16 sera rejetée.

— Sur la résolution n°17

La résolution n°17 est ainsi rédigée :

«  Résolution N° 17 Autorisation à donner à la Société MC Group de créer, aux frais exclusifs de cette dernière, une ouverture d’un mur porteur et quatre ouvertures dans les planchers du local pour le passage de gaines et réseaux selon le dossier complet établi par la Société Immoworks

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13326 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCS

(Majorité Article 25 b et article 25 1 si les conditions sont réunies)

Pièces jointes : Le Descriptif technique « Structure et Gros Œuvre » réalisé par la société de Maitrise d’Ouvre IMMOWORKS, [Localité 6] « Ouverture et Carottage » réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS,

L’Assemblée générale, après avoir vu le descriptif technique et les plans réalisés par la Société de Maitrise d’Œuvre A IMMOWORKS, joints à la convocation, autorise la société MCN GROUP, à créer, à ses frais exclusifs, une ouverture d’un mur pignon donnant sur la courette de l’immeuble et 4 ouvertures dans les planchers du 1er étage et du rez-de-chaussée pour le passage de gaines de ventilation et autres réseaux pour répondre aux règles sanitaires et aux normes des établissements recevant du public ([Localité 5]) (…) "

La SAS MCN Group soutient que les ouvertures envisagées sont explicitées dans le descriptif technique et matérialisées sur les plans annexés, que les copropriétaires ont été dûment informés des percements, et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ces ouvertures porteraient atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demanderesse ne précise pas quels types de gaines de ventilation et de réseaux rendent nécessaires les ouvertures projetées ; qu’elle ne précise ni leurs dimensions, ni leurs caractéristiques techniques ni les potentielles nuisances ; que l’activité manifestement commerciale envisagée par la demanderesse est incompatible avec la destination d’habitation du lot situé au premier étage ; et que les conséquences liées au percement et à l’installation des gaines et des réseaux demeurent inconnues.

En l’espèce, comme exposé précédemment, il convient d’écarter en premier lieu le moyen tiré du changement d’affectation du lot situé au 1er étage.

Ensuite, il ressort de l’examen des pièces qu’il est exact que l’emplacement des ouvertures projetées est matérialisé sur les plans annexés, comme l’indique la SAS MCN Group.

Néanmoins, ces seuls éléments ne permettent pas aux copropriétaires d’apprécier de manière suffisante l’ampleur et les conséquences des travaux envisagés. En effet, la résolution n°17 vise la réalisation de ces ouvertures " pour le passage de gaines de ventilation et autres

réseaux ", sans que la nature de ces installations ne soit précisée dans les documents communiqués. Aucune indication n’est fournie quant aux dimensions des gaines, à leurs caractéristiques techniques ni à leur intégration dans les murs et les planchers après ouvertures et percements, tant sur le plan fonctionnel qu’esthétique. Le descriptif technique se limite à quelques seules indications sur les ouvertures et percements, tandis que les plans annexés se bornent à localiser ces percements sans préciser les équipements appelés à y être installés. Les copropriétaires ne disposaient ainsi d’aucune information, au-delà des seules ouvertures, sur la consistance réelle des travaux et les conséquences de ceux-ci, tant sur la structure de l’immeuble que sur les conditions de jouissance des autres lots.

Il s’ensuit que la SAS MCN Group ne saurait utilement soutenir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi les ouvertures projetées porteraient atteinte à la solidité de l’immeuble, à sa destination ou aux droits des autres copropriétaires. Il lui appartenait, au contraire, de fournir aux copropriétaires des éléments suffisamment précis sur la nature et les modalités des travaux envisagées afin de leur permettre de se prononcer en toute connaissance de cause.

Dans ces conditions, aucun abus de majorité n’est caractérisé, le refus des copropriétaires à l’exécution de ces travaux n’étant pas dépourvu de motif valable.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

— Sur la résolution n°18

«  Résolution N°18 : Autorisation à donner à la Société MC Group d’adapter, aux frais exclusifs de cette dernière, les réseaux d’eaux usées et d’eaux vannes et de réaliser les travaux de raccordement nécessaires pour l’évacuation de ses installations privatives selon le dossier complet établi par la société Immoworks.

(Majorité Article 25 b et article 25-1 si les conditions sont réunies)

Pièce jointe : Descriptif technique « Raccordement réseaux plomberie » réalisé par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS,

L’Assemblée générale après avoir consulté le descriptif technique, réalisé par la Société de Maitrise d’Œuvre IMMOWORKS joint à la convocation, AUTORISE la société MCN GROUP, à modifier dans son local, à ses frais exclusifs, les réseaux d’eaux usées et des eaux vannes afin de les adapter au projet d’aménagement et de pouvoir ainsi réaliser, conformément aux normes en vigueur, les raccordements nécessaires pour l’évacuation de ses installations privatives (…) "

La SAS MCN Group fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ces travaux porteraient atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demanderesse ne précise pas les lots concernés par les travaux projetés; que le dossier technique communiqué ne comporte aucune indication sur les modalités d’exécution des travaux ni leurs incidences

éventuelles ; que ce dossier comporte un volet « fosse » sans que l’autorisation correspondante ait été sollicitée ; et que les documents communiqués étaient incomplets et incohérents.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces communiquées aux copropriétaires que ni les lots concernés, ni les modalités d’exécution des travaux n’ont été précisés. Le descriptif technique se limite à une description générale, indiquant simplement que ces travaux ont " pour objectif d’utiliser de façon optimale les réseaux existants de

l’immeuble ". Il ne comporte aucun élément technique permettant d’évaluer la consistance réelle des travaux ni leurs incidences, comme le souligne le syndicat des copropriétaires.

S’agissant des travaux liés à la réalisation d’une fosse, si la SAS MCN Group indique dans ses écritures y avoir renoncé, les copropriétaires n’en étaient pas informés et pouvaient légitimement considérer le dossier comme incohérent ou incomplet en l’absence de mise à jour du dossier technique.

Dans ces conditions, comme jugé plus haut, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence d’atteintes des travaux à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, en l’absence de tout abus de majorité caractérisé, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°18.

2 – Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux

La SAS MCN Group sollicite l’autorisation judiciaire afin d’exécuter les travaux qui ont été refusés par la copropriété, sur le fondement des articles 25, b) et 30 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir que ces travaux portent sur l’adjonction et la modification d’éléments d’équipement afin d’améliorer la salubrité, le confort et la sécurité des locaux par rapport aux aménagements préexistants.

Sur ce,

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; "

Aux termes de l’article 30 de cette même loi :

«  L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, ''aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ".

Dès lors qu’elle est contraire à la volonté exprimée par l’assemblée générale, l’autorisation judiciaire de travaux est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’esthétique de l’immeuble.

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

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Il est constant que l’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux.

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

En l’espèce, la SAS MCN Group indique que les travaux liés à l’installation de la gaine d’extraction, à la pose des enseignes et des stores, au changement des menuiseries extérieures, ainsi qu’au percement de la trémie, constitueraient des travaux d’amélioration pouvant faire l’objet d’une autorisation judiciaire.

Le tribunal relève toutefois plusieurs insuffisances dans cette demande.

Tout d’abord, l’activité commerciale ou professionnelle envisagée par la demanderesse n’est pas explicitement précisée. En effet, elle se contente d’indiquer dans ses écritures, au titre des travaux relatifs au conduit d’extraction, que « le diamètre des conduits existants n’est pas suffisant pour supporter une gaine d’extraction nécessaire à une éventuelle ou potentielle activité de restauration ». Le type d’activité envisagé pour l’ensemble de ces travaux n’étant pas expressément indiqué, ce qui ne permet pas au tribunal de vérifier la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, bien que celle-ci soit mixte.

Ensuite, à l’appui de sa demande, la SAS MCN Group produit le même dossier technique communiqué aux copropriétaires et sollicite l’autorisation judiciaire des travaux « selon le descriptif technique établi par la société Immoworks annexé à la convocation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 ». Or, comme jugé plus haut, ce dossier technique, composé du descriptif technique établi par la société Immoworks et des plans annexés, est incomplet pour les raisons déjà exposées. Certains éléments sont également en discordance avec la demande formée par la SAS MCN Group, laquelle persiste à solliciter l’autorisation de poser deux enseignes parallèles et deux enseignes perpendiculaires sur la façade de l’immeuble, alors que le dossier mentionne un nombre d’enseignes différent, comme exposé précédemment. Il s’ensuit que ces contradictions et ces imprécisions ne permettent pas au tribunal d’apprécier la nature et l’étendue des travaux, ni leurs incidences éventuelles sur les droits des autres copropriétaires.

En outre, les écritures de la SAS MCN Group ne comportent pas davantage de précision sur les caractéristiques techniques des équipements, les lots concernés, ou toute autre information utile. Aucune pièce technique supplémentaire n’a été produite pour soutenir sa demande, à l’exception d’un rapport d’inspection des conduits existants et de sa facture, ainsi que le devis de la Société Seapi du 13 novembre 2023 relatif à l’installation d’une gaine d’extraction galvanisée « en prenant soin de s’éloigner des dernières fenêtres pour éviter toute nuisance ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal n’est pas en mesure de s’assurer que les travaux projetés soient conformes à la destination de l’immeuble ni qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Décision du 17 avril 2026

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Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’autorisation judiciaire formée par la SAS MCN Group.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La SAS MCN Group, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SAS MCN Group sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, la SAS MCN Group sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS MCN Group de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS MCN Group à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS MCN Group aux dépens, et AUTORISE la SELARL Evensten Avocats à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 avril 2026.

La greffière La présidente