TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Houcine BARDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle BREDY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03765 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUO

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDERESSE

Fondation [M] [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparant

ayant pour avocat M^e Isabelle BREDY, avocat au barreau de Paris, vestiaire E0752

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [W]

et

Madame [E] [W], demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Houcine BARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1674

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffier

Décision du 17 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03765 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 juin 1997, à effet le 1er juillet 1997, [B] [Q] a donné à bail à [K] [W] et [E] [W] un appartement, lot n°59, bâtiment A, escalier A, 5ème étage, porte D et une cave n°17, lot n°104, [Adresse 3], pour une durée de 3 années.

Par acte notarié en date du 24 mars 2022, [B] [Q] a donné les biens immobiliers objets du bail à la fondation [J] [M].

Par exploit d’huissier en date du 20 décembre 2023, la fondation [J] [M] a fait délivrer à [K] [W] et [E] [W] un congé pour vendre, à terme le 30 juin 2024.

Par courrier du 10 juin 2024, [K] [W] et [E] [W] ont contesté le congé.

Par exploit d’huissier en date du 25 février 2025, la fondation [J] [M] a fait assigner [K] [W] et [E] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 20 janvier 2026, la fondation [J] [M], ayant adressé son dossier de plaidoirie et ses écritures sans comparution personnelle, a maintenu ses demandes et sollicité de la juridiction qu’elle :

— constate la validité du congé du 20 décembre 2023;

— juge les locataires occupants sans droit, ni titre du logement;

— déboute les défendeurs de leurs demandes,

— ordonne l’expulsion de [K] [W] et [E] [W] et de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec réserves et compétences pour la liquidation de l’astreinte;

— ordonne le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meubles aux frais des preneurs et en garantie des sommes qui pourraient être dues;

— condamne [K] [W] et [E] [W] à payer, en deniers ou quittances à la fondation [J] [M] une indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamne [K] [W] et [E] [W] aux dépens, comprenant les actes d’huissier et à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la fondation [J] [M] expose que la donation aux termes de laquelle elle est devenue propriétaire des lieux loués aux époux [W] ne constitue pas un mode d’acquisition des lieux justifiant l’application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

[K] [W] et [E] [W] étaient représentés et ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il:

— avant dire droit, ordonne la communication de l’acte de donation et la justification du pouvoir d’accepter cette donation,

— à titre principal, prononce la nullité du congé pour vendre signifié le 20 décembre 2023, déboute la fondation [J] [M] de l’ensemble de ses demandes, juge que le bail s’est reconduit le 30 juin 2024 et condamne la fondation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, accorde aux époux [W] deux années de délais pour quitter les lieux, à compter du jugement à intervenir, pour libérer l’appartement qu’ils occupent en vertu du bail d’habitation du 27 juin 1997.

Les défendeurs exposent que les dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 restreignant les possibilités de congés pour vente en cas d’acquisition du bien, n’ont pas été respectées. Ils indiquent que ces dispositions limitant la possibilité de délivrance d’un congé pour vente s’appliquent en cas de donation, comme en l’espèce, de sorte que le congé qui ne respecte pas ces dispositions, est nul.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la fondation [J] [M] produit aux débats l’acte de donation du 24 mars 2022 aux termes duquel l’officier public et ministériel indique avoir vérifié la qualité et l’étendue des pouvoirs des parties à l’acte.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande avant dire-droit des défendeurs.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]

«En cas d’acquisition d’un bien occupé:

«— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours;

«— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

«— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.»

«En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.»

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail du 27 juin 1997, à effet le 1er juillet 1997, s’est reconduit pour la dernière fois, le 1er juillet 2021, à terme le 30 juin 2024.

Par l’effet d’une donation en date du 24 mars 2022, la fondation [J] [M] est devenue propriétaire du bien immobilier objet du bail consenti aux époux [W] et a fait signifier à [K] [W] et [E] [W], le 20 décembre 2023, un congé pour vente des lieux.

Les dispositions restrictives de la possibilité de délivrer un congé s’appliquent en cas d’acquisition à titre onéreux et non pas en cas de transmission d’un bien par voie successorale ou de libéralité. Dès lors, la nécessité de posséder le bien depuis une durée minimale n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par la fondation [J] [M] le 20 décembre 2023 à [K] [W] et [E] [W], valable.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 30 juin 2024, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [K] [W] et [E] [W], qui se sont maintenus dans les lieux après le terme du bail, en sont devenus occupants sans droit, ni titre, à compter du 1er juillet 2024, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 25 février 2025.

Sur l’expulsion des occupants et la demande de délais pour quitter les lieux

La fondation [J] [M], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [W] et [E] [W], ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d''assortir l’expulsion d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, de sorte que ces demandes seront rejetées.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

[K] [W] et [E] [W] justifient de leurs recherches de logement.

Toutefois, il convient de ne pas accorder de délais pour quitter les lieux à [K] [W] et [E] [W].

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [K] [W] et [E] [W], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [K] [W] et [E] [W] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, majoré des taxes et charges, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance, à compter de la date d’exigibilité de l’échéance mensuelle.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[K] [W] et [E] [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la fondation [J] [M], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [K] [W] et [E] [W] à la lui payer. [K] [W] et [E] [W] seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

Décision du 17 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03765 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUO

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

— Constate la validité du congé délivré par la fondation [J] [M], à [K] [W] et [E] [W], le 20 décembre 2023, à effet au 30 juin 2024 ;

— Constate que [K] [W] et [E] [W] sont occupants sans droit, ni titre des lieux, appartement, lot n°59, bâtiment A, escalier A, 5ème étage, porte D et une cave n°17, lot n°104, [Adresse 3], depuis le 1er juillet 2024;

— Autorise la fondation [J] [M] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [W] et [E] [W], ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement, lot n°59, bâtiment A, escalier A, 5ème étage, porte D et une cave n°17, lot n°104, [Adresse 3] ;

— Dit que les occupants devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [K] [W] et [E] [W] à payer à la fondation [J] [M] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, majoré des taxes et charges, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance, à compter de la date d’exigibilité de l’échéance mensuelle, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération des lieux;

— Déboute la fondation [J] [M] du surplus de ses demandes, notamment de la fixation d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard ;

— Déboute [K] [W] et [E] [W] du surplus de leurs demandes, notamment de communication de l’acte de donation et de justification du pouvoir d’accepter cette donation, de délais pour quitter les lieux;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne [K] [W] et [E] [W] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente ;

— Condamne [K] [W] et [E] [W] à payer à la fondation [J] [M] la somme totale de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Déboute [K] [W] et [E] [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE