TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [N] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00715 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZC3

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 202406 mars 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00715 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZC3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2005, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [N] [O] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 300,56 euros.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH fait signifier à Monsieur [N] [O] une sommation de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 722,19 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Suite à l’ordonnance du 31 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a désigné un commissaire de justice avec pour mission de pénétrer dans les lieux et de constater les conditions d’occupation et d’habitation de logement objet du présent litige.

Les 18 avril, 25 avril et 5 juillet 2023, la commissaire de justice [P] [Z] a constaté que « les lieux sont vides de tout vêtement, produit alimentaire et document. Seuls sont présents deux matelas, deux couvertures, deux tables basses et un tabouret ».

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés à son obligation effective des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et risques du défendeur ; condamner Monsieur [N] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2746,19 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 (mois d’août 2023);une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 17 octobre 2023.

L’affaire a été appelée le 6 mars 2024 pour être renvoyée au 30 septembre 2024 en raison d’une demande d’aide juridictionnelle en cours.

À l’audience du 30 septembre 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH , représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introducitf d’instance. Il actualise le montant de la dette à la hausse à la somme de 6045,76 euros au 26 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Un ami de Monsieur [N] [O] se présente à l’audience aux fins de le représenter, mais, n’ayant pas qualité à cette représentation, il ne sera pas entendu.

Monsieur [N] [O], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH aux fins de de résiliation judiciaire du bail pour inoccupation effective des lieux pris à bail est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Enfin, aux termes de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 20 décembre 2005 contient dans ses conditions générales dans son article 1 intitulé objet et conditions de la location les dispositions suivantes : « le preneur reconnait n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale. L’article 2 précise au titre des obligations du locataire qu’il a l’obligation de garnir les lieux loués et de les tenir constamment garnis de meubles et effets mobiliers en quantité et valeur suffisantes pour répondre au paiement des loyers, conformément aux dispositions de l’article 1752 du code civil ».

Il ressort des pièces communiquées par le bailleur que suite à l’ordonnance du 31 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a désigné un commissaire de justice avec pour mission de pénétrer dans les lieux et de constater les conditions d’occupation et d’habitation de logement objet du présent litige.

Les 18 avril, 25 avril et 5 juillet 2023, la commissaire de justice [P] [Z] a constaté l’absence du locataire et précisé au jour de sa dernière visite que « les lieux sont vides de tout vêtement, produit alimentaire et document. Seuls sont présents deux matelas, deux couvertures, deux tables basses et un tabouret ».

Il peut en être déduit des visites et du procès-verbal de constat du commissaire de justice que Monsieur [N] [O] ne réside plus dans le logement objet du présent litige, qu’il n’en n’a pas informé son bailleur et qu’il n’a pas donné congé dudit bail.

Il s’ensuit qu’il contrevient à une des obligations légales et contractuelles essentielles du locataire. Ce manquement est d’autant plus grave que Monsieur [N] [O] est locataire d’un logement à loyer modéré et que le parc locatif social est en particulière tension dans le ressort parisien.

Il en résulte que cet élément constitue un manquement grave aux obligations du locataire qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 13 octobre 2023, date de l’assignation.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 décembre 2005, de la sommation de payer délivré le 8 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 septembre 2024 que l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [N] [O], absent à la procédure, ne conteste, ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 178,90 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [O] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 5866,86 euros, au titre des sommes dues au 26 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 octobre 2023 sur la somme de 2716,19 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 octobre 2023, Monsieur [N] [O] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [O] à son paiement à compter de 13 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [N] [O] «CAUTION» à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH aux fins de résiliation judiciaire du bail pour abandon du logement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 décembre 2005 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [N] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], ESC 1, 4ème étage, porte 008, au jour de l’assignation, le 13 octobre 2023 ;

DIT que Monsieur [N] [O] est occupant sans droit ni titre dudit logement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [O] à compter du 13 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve des versements déjà effectués ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 5866,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 octobre 2023 sur la somme de 2746,19 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 février 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

1Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE