TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [W], Madame [T] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Charles DULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02717 – N° Portalis 352J-W-B7J-C726J

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, toque : G121

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02717 – N° Portalis 352J-W-B7J-C726J

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] sont propriétaires des lots n°27, 29, 30 et 44 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet NG IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de les condamner solidairement et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  3 493,16 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025,

—  2 500 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer leur domicile actuel, Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Les lettres recommandées adressées par le commissaire de justice ont été réceptionnées le 26 avril 2025.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [C] [W] et de Madame [T] [W],l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [C] [W] et de Madame [T] [W] arrêté au 15 avril 2025 à la somme de 3 493,16 euros, en ce inclus 1 040 euros de frais de recouvrement,le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2024 comportant notamment approbation des comptes de l’exercice clos et du budget prévisionnel, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : mandat donné au conseil syndical pour engager des dépenses urgentes non budgétées dans la limite de 5 000 euros HT par opération (travaux de plomberie, zinguerie, couverture ou liés à des reprises en sous-œuvre de structures porteuses et travaux nécessaires au fonctionnement des équipements collectifs),les appels provisionnels sur charges courantes et travaux adressés aux copropriétaires pour la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025,la mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndicat des copropriétaires du 7 mars 2025 (avec l’accusé de réception),le contrat de syndic,le règlement de copropriété.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 1 040 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Il y a lieu par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En matière de recouvrement de charges de copropriété, soit le règlement de copropriété prévoit expressément cette solidarité, soit le syndicat des copropriétaires justifie que les lots constituent le logement familial des époux.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, la clause du règlement de copropriété insérée au paragraphe III intitulée « recouvrement des charges » ne prévoit pas la solidarité pour le paiement des charges des indivisaires des lots.

De plus, il n’est pas démontré que Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] soient mariés et qu’ils vivraient ensemble dans l’appartement litigieux, l’adresse figurant sur la matrice, les appels de fonds et l’assignation étant différente de celle des lots.

En conséquence, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 453,16 euros (3 493,16 euros – 1 040 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de mention de la date de première présentation de la mise en demeure de payer du 7 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de relance ne seront pas retenus en l’absence de production des mises en demeure correspondante (36 euros + 60 euros).

Les frais « d’ouverture » et de « suivi [de la] procédure » (500 euros + 300 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement (article 9 du contrat), qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Enfin, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à Monsieur [C] [W] et à Madame [T] [W] (144 euros) relèvent des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet NG IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  2 453,16 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 25 avril 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [T] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,