COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 07 Avril 2025

N° RG 24/04181 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QA6G

Grosse délivrée

à M^e LACOME

D’ESTALENX

Copie délivrée

à Mme [P]

le

DEMANDERESSES:

Madame [U],[Y] [L]

née le 09 Mars 2001 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

La société SEYNA dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [X] [P]

née le 12 juillet 2002 à [Localité 9]

[Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [L] a, selon acte sous seing privé du 2 novembre 2023 à effet au 4 novembre 2023, donné à bail d’habitation meublée à Madame [X] [P], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’une cave n°1) sis à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel indexé de 688,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 62,00 euros, soit un total mensuel de 750,00 euros.

La S.A. SEYNA s’est portée caution solidaire des impayés locatifs de Madame [X] [P] par acte en date du 4 novembre 2023.

Vu l’acte d’huissier de justice en date du 17 octobre 2023, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel Madame [U] [L] et la S.A. SEYNA ont fait assigner Madame [X] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 3 juin 2024,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— en tout état de cause, ordonner sans délais l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, de la condamner à payer la somme de 4 577,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 échu (soit un montant de 79,00 euros pour Madame [U] [L] et de 4 498,99 euros pour la S.A. SEYNA), une indemnité d’occupation mensuelle à Madame [U] [L], enfin la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 à la S.A. SEYNA.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 11 février 2025 afin que la locataire produise un décompte locatif reconnu,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, Madame [U] [L] et la S.A. SEYNA, représentées, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’elles actualisent selon un décompte arrêté au 1er février 2025 à la somme de 7 894,21 euros.

Madame [X] [P] déclare qu’elle sera en mesure de contacter l’agence de gestion à compter de fin mars 2025 pour décider d’un échéancier de règlement, elle expose travailler, percevoir un revenu mensuel de 700,00 euros, que son père paie son loyer et qu’il pourra régler à nouveau à partir de mars 2025. Elle ajoute ne pas avoir de décompte locatif à fournir au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la recevabilité à agir de la S.A. SEYNA au titre de la subrogation

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. La caution qui a désintéressé le créancier bailleur du fait de la défaillance de son débiteur locataire peut donc exercer, comme celui-ci aurait pu le faire, l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

En l’espèce, la S.A. SEYNA, qui s’est portée caution du paiement des loyers et charges de la locataire verse aux débats le contrat de cautionnement conclu avec Madame [X] [P] le 4 novembre 2023 qui stipule en son paragraphe IV que la S.A. SEYNA « après paiement sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du BAILLEUR ou de son MANDATAIRE, à l’encontre du LOCATAIRE, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, la CAUTION, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra à ses frais demander la résiliation du bail et/ou l’expulsion du LOCATAIRE ».

La caution démontre suivant cinq quittances subrogatives des 18 avril 2024, 19 juin 2024, 19 juillet 2024, 19 août 2024 et 19 septembre 2024 avoir réglé des loyers impayés pour une somme totale de 4 498,99 euros sur la période de février 2024 à septembre 2024.

La S.A SEYNA, subrogée dans les droits de la bailleresse a donc qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

b) Sur la recevabilité de l’action conformément à la loi du 06 juillet 1989

Madame [U] [L], bailleresse personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 17 octobre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le même jour, soit six semaines avant la première audience du 28 novembre 2024, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 22 avril 2024, en date du 25 avril 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail d’habitation liant les parties stipule en page 5 du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par Madame [U] [L] à la locataire par acte d’huissier en date du 22 avril 2024 pour un arriéré locatif de 1 500,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2024 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 123,78 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les délais échus. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail meublé à effet au 3 juin 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire du logement et de la cave n°1 et de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 750,00 euros à compter du 4 juin 2024, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion et appartenant à la locataire sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire sera écartée dès lors que la bailleresse ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visés à l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de la mauvaise foi de la locataire.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [U] [L] et la S.A. SEYNA produisent au soutien de leur demande en paiement le contrat de bail meublé, le contrat de cautionnement, le commandement de payer, un relevé de compte locatif actualisé arrêté au 1er février 2025 à la somme de 7894,21 euros.

Il résulte des quittances subrogatives produites que la S.A. SEYNA, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 4 498,99 euros à Madame [U] [L] au titre des impayés de la locataire Madame [X] [P].

Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [P] au paiement de la somme totale de 7 894,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont celle de 3 395,22 euros à Madame [U] [L] et 4 498,99 euros à la S.A. SEYNA.

Sur la demande en délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels les demanderesses s’opposent.

Elle déclare que son père paie son loyer et qu’il sera à nouveau en mesure de le règler à partir du mois de mars 2025. Elle fait valoir en outre sa situation personnelle et expose travailler et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 700,00 euros.

Cependant, elle ne produit aucune pièce permettant à la juridiction d’apprécier sa capacité financière d’honorer ses engagements locatifs et d’apurer son arriéré locatif, étant précisé que le montant de ses revenus ne permet manifestement pas d’envisager un apurement mensuel de sa dette par l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle de Madame [X] [P] en délais de paiement.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [X] [P], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 et sera condamnée à payer à la S.A. SEYNA une somme de 850,00 euros

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail meublé en date du 2 novembre 2023 à effet au 3 juin 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement et de la cave n°1 au besoin avec le concours de la force publique sis à [Adresse 2] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Madame [U] [L] en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à Madame [U] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750,00 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 4 juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à Madame [U] [L] la somme de 3 395,22 euros et à la S.A. SEYNA la somme de 4 498,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande en délais de paiement de Madame [X] [P] ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à la S.A. SEYNA la somme de 850,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Madame [X] [P] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,