TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/06094 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PEA

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [1], venant aux droits de la SCI [2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Dov GHNASSIA de la SELARL DOV GHNASSIA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0431

DÉFENDEURS

Maître [C] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.E.L.A.S. [3] [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 20 Mai 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/06094 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PEA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte rédigé par M. [S], notaire membre de la société [3] [Adresse 2], signé le 28 décembre 2018, contenant quittance subrogative avec prêt, la [4], prêteur, et les sociétés [5] et [2] sont convenues de prêts permettant de refinancer l’opération de crédit mise en place pour l’acquisition d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 3].

En raison de la vente de cet immeuble le 07 décembre 2022, la [4] a sollicité auprès de la société [5], par lettre du 05 décembre 2022, le paiement de la somme de 536.617,93 euros au titre de l’indemnité de résiliation du prêt souscrit.

Procédure

Reprochant au notaire un manquement à son devoir d’efficacité et de conseil en n’ayant pas transmis pour validation l’acte de prêt finalisé et en n’ayant pas veillé, conformément aux instructions des parties, à l’absence d’indemnité de résiliation anticipée, la société [1], qui indique venir aux droits de la société [2] à la suite d’une fusion-absorption, a, par acte du 22 avril 2024, assigné M. [S] et la société [3] [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de son préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 29 octobre 2024, la société [1] demande au tribunal de condamner solidairement M. [S] et la société [3] [Adresse 2] à lui payer les sommes de 536.617,93 euros en principal à titre d’indemnité de résiliation anticipée outre intérêts à compter de la date de versement et intérêts capitalisés et de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et de débouter toutes demandes contraires aux présentes.

Par conclusions du 25 juillet 2024, M. [S] et la société [3] [Adresse 2] demandent au tribunal de :

— débouter la société [1] de l’ensemble de ses demandes et la condamner à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas Ronzeau en application de l’article 699 du même code ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu un manquement du notaire à ses obligations professionnelles, limiter la condamnation prononcée à leur encontre à une somme symbolique ;

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIVATION

1. Sur la faute du notaire

Moyens des parties

La société [1] fait valoir que M. [S], associé de la société [3] [Adresse 2] a, d’une part, dressé un acte inefficace ne correspondant pas à la volonté des parties faute d’avoir veillé, conformément aux instructions claires de sa cliente, à ce qu’aucune indemnité de résiliation anticipée soit applicable, d’autre part, failli à son devoir de conseil faute d’avoir analysé les conditions générales du prêt et de les avoir transmises à sa cliente pour discussion avant signature.

M. [S] et la société [3] [Adresse 2] font valoir que le notaire n’a pas manqué à ses obligations professionnelles aux motifs qu’il n’avait pas la mission de renégocier les prêts existants avec la [4], que les conditions et modalités du nouveau financement ont été négociées directement par Maître [O], associé de la société [2], sans aucune intervention notariale, que l’absence de pénalités et indemnités en cas de remboursement anticipé n’est jamais entrée dans les négociations intervenues avec la banque qui n’entendait pas accepter une telle condition et que les sociétés [2] et [5] avaient connaissance des conditions générales du prêt car elles étaient signataires de cet acte.

Réponse du tribunal

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller. Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. (1re Civ., 3 mars 2021, pourvoi n° 19-16.065)

En l’espèce, l’acte signé le 28 décembre 2018 et rédigé par M. [S] concerne des prêts qui ont été négociés directement entre Maître [O], alors gérant de la société [2], et la [4] ce qui ressort des explications des parties et des courriels des 14 et 18 décembre 2018.

Par courriel du 20 décembre 2018, Maître [O], a indiqué au notaire : " Cher [C], il m’est revenu qu’en cas de remboursement anticipé du prêt, nous ne devons pas supporter des frais. Nous te remercions d’y veiller. Amitiés. [L] ".

Or, par lettre du 05 décembre 2022, la [4] a sollicité le paiement d’une indemnité en raison du remboursement anticipé du prêt souscrit conformément à ses conditions générales.

La société [1] est mal fondée à reprocher au notaire d’avoir dressé un acte inefficace et de n’avoir pas exigé de la banque un engagement sur l’absence de pénalités de remboursement anticipé car il n’appartenait pas au notaire de négocier les prêts.

En revanche, il appartenait au notaire, qui avait connaissance de ce que son client ne souhaitait pas supporter des frais en cas de remboursement anticipé du prêt, de l’informer que tel n’était pas le cas et de le conseiller en vue de la rédaction de l’acte du 28 décembre 2018. Le notaire a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil.

2. Sur les préjudices et le lien de causalité

Moyens des parties

La société [1] fait valoir qu’en raison de la faute du notaire, elle a perdu « la chance » de n’avoir aucune indemnité de résiliation à régler, soit la somme de 536.617,93 euros, qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance et qu’elle sollicite une réparation équivalente à la pénalité subie qui n’aurait pas existé si le notaire avait satisfait la légitime demande de son client.

M. [S] et la société [3] [Adresse 2] font valoir que la demanderesse ne démontre pas que le paiement de l’indemnité de résiliation anticipée réglée à hauteur de 536.617,93 euros soit constitutive d’un préjudice indemnisable par un tiers, s’agissant d’un engagement contractuel pris par l’emprunteur, ni qu’elle subirait un préjudice de perte de chance à hauteur de cette somme car les conditions du financement ont été négociées directement entre les parties et il n’est pas démontré qu’elles auraient négocié différemment le financement accordé par la [4] qui imposait pour tous les prêts à taux fixe la perception d’une indemnité en cas de remboursement anticipé.

Réponse du tribunal

La responsabilité du professionnel du droit est une responsabilité de droit commun qui suppose la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’une et l’autre. Il en résulte, notamment, que le préjudice invoqué doit être certain, qu’il s’agisse du préjudice entier ou d’une perte de chance.

En l’espèce, la société [1] affirme dans ses dernières conclusions que " contrairement à ce que soutient Me [S] il ne s’agit pas d’une perte de chance mais de la réparation équivalente à la pénalité subie qui n’aurait pas existé si Me [S] avait satisfait la légitime demande de son client ". Elle ne sollicite pas une perte de chance et ne soutient pas qu’elle aurait pu négocier différemment le financement accordé par la [4].

Le paiement de l’indemnité de résiliation anticipée est la conséquence du prêt consenti par la [4]. Par courriel du 29 novembre 2022, l’une de ses salariées indiquait à Maître [O] : « Pour votre information, tous les prêts à taux fixe de la banque font l’objet de perception d’une indemnité en cas de remboursement anticipé (IRA). En revanche les prêts à taux variable ne sont pas soumis aux IRA, ce qui était le cas du prêt souscrit en 2005. ». Ainsi, contrairement à ce que soutient la société [1], le dommage allégué correspondant au paiement de l’indemnité de résiliation réclamée par la [4] résulte de la mise en œuvre des conditions générales du prêt consenti par la banque. Si le notaire n’avait pas manqué à son devoir d’information et de conseil, la souscription d’un tel prêt aurait nécessairement entraîné l’application d’une indemnité en cas de remboursement anticipé. L’opération de financement aurait pu être éventuellement négociée différemment par les parties mais ce n’est pas le préjudice sollicité par la société [1] qui n’apporte d’ailleurs aucun élément sur ce point. Par suite, le préjudice invoqué ne présente pas de lien de causalité avec la faute du notaire retenue et il convient de débouter la société [1] de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société [1], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [S] et à la société [3] [Adresse 2] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du même code. La société [1] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile Aucune raison tirée de la nature de l’affaire, s’agissant d’une action en responsabilité civile à l’encontre d’un notaire, ne justifie d’écarter cette exécution provisoire en application de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la société [1] de ses demandes.

CONDAMNE la société [1] aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société [1] à payer à M. [C] [S] et à la société [3] [Adresse 2] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à Paris le 20 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON