Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 6 février 2026, n° 24/03952

TJ Nice 6 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires a justifié l'existence et le montant de sa créance de charges de copropriété, en produisant les documents nécessaires, et a donc condamné Madame [G] à payer les sommes dues.
Accepté
Justification des frais de recouvrement
La cour a constaté que les frais de relance et de mise en demeure étaient justifiés et a donc accepté la demande de remboursement de ces frais.
Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve de mauvaise foi de la part de Madame [G] et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que Madame [G] étant la partie perdante, elle devait être condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 6 févr. 2026, n° 24/03952
Numéro(s) :	24/03952
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry TROINJean-Philippe DEBRUGE-ESCOBAR

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE CESARÉE c/ [L] [G]

MINUTE N° 2026/

Du 06 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/03952 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBIB

Grosse délivrée à

M^e Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR

M^e Thierry TROIN

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALLI Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2026 , signé par Madame VALLI Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.D.C. LE CESARÉE

sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet VICTORIA AGENCY dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par M^e Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [L] [G]

Chez [V] [R]

[Adresse 8] [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] est copropriétaire au sein de la communauté immobilière LE CESARÉE sis à [Adresse 7] pour y détenir le lot n°3.

Le décompte de charges arrêté au 14 octobre 2024 présentait un solde débiteur total de 8886,02 € se décomposant comme suit :

—  8 547,97 € au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits au 07 octobre 2024 (article 10 précité),

—  166,59 €, au titre de la première sommation du 6 juin 2024,

—  171,46 € au titre de la seconde sommation du 14 octobre 2024 au titre des frais nécessaires tels qu’engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance (article10-1).

Le SDC LE CESAREE expose avoir adressé à Mme [G], outre les appels de fonds intermédiaires, les rappels et mises en demeure suivants :

— Relance des 21 octobre 2020, 15 mars 2021, 15 février 2022 et 29 octobre 2022

— Mises en demeure des 15 décembre 2021, 23 septembre 2022, 23 août 2023 et 12 avril 2024

— Sommations des 16 mai 2024 et 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le SDC LE CESAREE a fait assigner Mme [G] en paiement de charges de copropriété outre des frais annexes engagés pour recouvrer sa créance et des demandes de dommages et intérêts outre des frais irrépétibles

L’acte introductif a été déposé au greffe le 5 novembre 2024.

▪ Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2025, le SDC LE CESAREE demande au tribunal de :

CONDAMNER Madame [L] [G] à payer au syndicat de copropriétaires LE

CESAREE les sommes ci-après :

—  8627,53 au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits arrêtés à la date du 13 octobre 2025 (article 10 précité), outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 15 décembre 2021

—  166,59€, et 171,46 € outre le coût de la présente, au titre des frais nécessaires tels qu’engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance (article 10-1 précité)

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts

—  1.500 € au titre des frais irrépétibles.

DEBOUTER Madame [L] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [L] [G] aux entiers dépens de la présente instance

DIRE ET JUGER que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie d’huissier de Justice, le montant des sommes retenues par ce Commissaire de Justice sur le fondement de l’article Article A444-32 du Code de Commerce, devront être supportées par le débiteur en sus de toute autre condamnation.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

▪ Au terme de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2025, Mme [G] demande au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CESAREE de sa demande de paiement de recherche de fuite imputée injustement au compte copropriétaire de Madame [G] le 2 janvier 2024 pour un montant de 1.149,50 €

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CESAREE de sa demande de condamnation de Madame [G] aux frais de mise en demeure

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CESAREE de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [G]

ACCORDER à Madame [G] un échéancier de paiement sur 24 mois

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LE CESAREE de sa demande d’article 700 du

Code de Procédure Civile et de condamnation aux dépens

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2025 à effet différé au 27 novembre 2025 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 11 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire.

Sur la demande principale en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE CESAREE » produit :

— le relevé de propriété

— le contrat de syndic

— Le Décompte actualisé concernant Mme [G] au 7 octobre 2024, puis au 9 avril 2025 puis au 13 octobre 2025

— les PV d’assemblées générales suivants :

PV AG 13 décembre 2016

PV AG 25 janvier 2018

PV AG 11 avril 2019

PV AG 5 décembre 2019

PV AG 6 janvier 2020

PV AG 30 juin 2021

PV AG 05 avril 2022

PV AG 17 mai 2022

PV AG 20 juin 2023

— les pièces comptables suivantes :

Appels de fonds

Décomptes de charges 2020 à 2023

Convocation AG et Accusés réception (statuts des plis recommandés)

Situations comptables et budgets annexés aux convocation AG

— les rappels et mises en demeure suivants :

Relance des 21 octobre 2020, 15 mars 2021, 15 février 2022 et 29 octobre 2022

Mise en demeure des 15 décembre 2021, 23 septembre 2022, 23 août 2023 et 12 avril 2024

Sommation des 16 mai 2024 et 14 octobre 2024

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance et de la régularité des charges appelées et des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour les exercices allant jusqu’à l’année 2022 puisque le PV d’AG 2023 a validé les comptes relatifs aux années antérieures et a approuvé le budget prévisionnel 2023 et celui prévisionnel 2024.

L’approbation définitive des comptes pour les années 2023 et 2024 et 2025 n’a pas été communiquée.

Dès lors, au titre des années 2023 et 2024, le SDC est fondé à réclamer les appels de fonds liés au budget prévisionnel voté.

A ce stade, les appels de fonds pour le budget prévisionnel de 2025 ne sont pas justifiés.

De même, le montant réclamé pour les travaux de réfection de la recherche de fuite comptabilisés au 2 janvier 2024 ne peut être à ce jour réclamé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 7243,40 € arrêté au 19 novembre 2024, les travaux de purge de façade n’apparaissant pas dans le prévisionnel du budget 2024 voté lors de l’AG du 20 juin 2023.

Les frais de relances, et mise en demeure outre sommation sont en revanche justifiés pour 167.43 € (mai 2024) et 171,46 € (sommation du 14 octobre 2024).

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces fournies que Mme [G] aurait été d’une particulière mauvaise foi et elle justifie d’une situation financière obérée par la carence de son locataire mauvais payeur.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts du SDC LE CESAREE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [L] [G] sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du cpc.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] la somme de 7243,40 € (sept mille deux cent quarante trois euros et quarante centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2024 outre les sommes de 167,43 € (cent soixante sept euros et quarante trois centimes) et 171,46 € (cent soixante et onze euros et quarante six centimes) au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance du SDC LE CESAREE,

CONDAMNE Mme [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] la somme de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire attaché de droit au présent jugement :

CONDAMNE Mme [L] [G] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT