TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e Lina FADILI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M. [V] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04566 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XOB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 01 Décembre 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Lina FADILI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [D] [V]

né le 23 Mai 1992 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [H] [V]

né le 28 Mai 1953 à MADAGASCAR, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, M. [H] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [V] et à M. [R] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [H] [V].

M. [R] [V] a quitté le logement le 10 mars 2024.

Par ordonnance du 24 avril 2025, le juge du contentieux et de la protection de [Localité 6] a :

— Constaté l’irrecevabilité des demandes d’acquisitions de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation de M. [H] [I], la dénonce de l’assignation ayant été faite à la Préfecture moins de six semaines avant la première audience,

— Condamné solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [V] [H] à verser à Monsieur [I] [H], à titre provisionnel, la somme de 3 801,86 euros, décompte arrêté au 13 mars 2025 incluant la mensualité de mars, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 118,28 € à compter du 7 janvier 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— Condamné solidairement Monsieur [V] [L] et Monsieur [V] [H] à verser à Monsieur [I] [H] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné solidairement Monsieur [V] [L] aux dépens

— Rejeté le surplus des demandes ;

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, le bailleur a de nouveau fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1059,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 4 juin 2025.

Par assignations du 17 et du 22 juillet 2025, M. [H] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [V] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [H] [V], en qualité de caution, au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2390 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif entre le 13 mars 2025 et le 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, M. [H] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2025, s’élève désormais à 3100 euros. M. [H] [I] concède enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant, uniquement le mois précédent l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [V] conteste la régularité de la clause résolutoire, qu’il estime abusive en ce qu’elle évoque la résiliation « immédiate » du bail. Il reconnait la dette, expose avoir repris le paiement intégral du loyer pour le mois d’octobre 2025 et souhaite rester dans les lieux. Il indique percevoir 1600 euros de salaire mensuel, à une date variable, et propose de payer 100 euros mensuels en sus du loyer courant. M. [D] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il a adressé au tribunal deux courriers datés du 25 et 29 septembre 2025, donnant son accord pour qu’il soit statué sans audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, « Les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui ».

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu du principe de l’oralité des débats et en l’absence de dispense de comparution de M. [H] [V], il sera néanmoins statué sur le fond en son absence par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [H] [I] justifie être propriétaire du bien sis [Adresse 4] par l’attestation de vente signé par Me [Z], notaire à [Localité 6], le 13 février 1986.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VII) stipulant que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie ».

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 mai 2025. Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La clause résolutoire prévue au contrat de bail et le commandement de payer visant cette clause sont donc réguliers.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1059,72 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025.

1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délais

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, qu’en dépit d’une reprise du paiement du loyer courant le mois avant l’audience, il apparait que M. [D] [V] locataire d’un bailleur privé a manqué à son obligation de paiement dès la première année du bail, qu’il n’a ensuite pas payé ses loyers durant cinq mois en dépit de sa condamnation au paiement des arriérés par ordonnance du 24 avril 2025, qu’il soutient percevoir 1600 euros de salaire, à une date variable.

Dès lors, il apparait que la situation de M. [D] [V] ne lui permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel, ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [H] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, M. [D] [V] lui devait la somme de 3100 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance d’octobre incluse.

M. [D] [V] ne conteste pas cette dette dans son principe ni dans son montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 710 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [I] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par M. [H] [V] le 25 avril 2022 porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 49 680 euros et pour six années à compter du 1er mai 2022.

Le commandement de payer délivré au locataire le 21 mai 2025 lui a été signifié le 4 juin 2025.

En conséquence, M. [H] [V] sera condamné solidairement avec M. [D] [V] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente decision, ce compris l’actualisation de la dette, s’agissant d’échéances successives dont l’assignation avait précisé qu’elles étaient à parfaire.

5.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [V] et M. [H] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [H] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 avril 2022 entre M. [H] [I], d’une part, et M. [D] [V] et M. [R] [V] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 22 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [V] solidairement avec M. [H] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, 710 euros (sept cent dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [V] solidairement avec M. [H] [V], à payer à M. [H] [I] la somme de 3100 euros (trois mille cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif du entre le 13 mars 2025 et le 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [V] et M. [H] [V], in solidum, à payer à M. [H] [I] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [V] et M. [H] [V], in solidum, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 mai 2025 et celui des assignations du 17 et du 22 juillet 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge