TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51567 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUNV

N° : 9

Assignation du :

23 Janvier et 02 Février 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, le Cabinet NBGI, Société A Responsabilité Limitée

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Laurent BACHELOT, avocat au barreau de PARIS – #P0196

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par actes de commissaire de justice en date du 23 janvier et 02 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à PARIS (75018) a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, la SARL [Adresse 3], propriétaire d’un appartement au sein dudit ensemble immobilier, lequel est soumis au statut de la copropriété, afin de la voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :

— condamner la SARL [Adresse 3] à lui payer la somme de 8.421,22 euros à titre de provision sur les charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 ;

— condamner la SARL [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts provisionnels ;

— condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux seules écritures de la partie demanderesse, dès lors que la partie défenderesse n’est pas représentée, et ce, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

SUR CE,

Sur la demande provisionnelle de paiement au titre des charges de copropriété

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date du 17 avril 2019, 17 septembre 2020, 18 octobre 2022, 3 octobre 2023 et 9 octobre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la SARL [Adresse 3] pour les lots dont elle est propriétaire au sein de la copropropriété concernée, soit les lots numérotés selon le règlement descriptif de division, 9, 18 et 21.

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues au 25 novembre 2025, et des appels de charges correspondants également versés aux débats, que la partie défenderesse resterait débitrice de la somme de 13.814,59 euros. Or, par ordonnance en date du 14 mai 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, a condamné la SARL [Adresse 3] au paiement de la somme de 3.644,77 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période allant jusqu’au 1er janvier 2021. Dans ces conditions, il convient de déduire les sommes dudit décompte correspondant à la période antérieure au 1er janvier 2021 ainsi que les frais ne s’apparentant pas à des charges de copropriété, dont les frais d’assignation de 187,13 euros imputés au copropriétaire précité le 17 février 2021.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la somme incontestablement due par la SARL [Adresse 3], au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2021 au 25 novembre 2025 s’établit à 8.421,22 euros.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dès lors que l’envoi de la mise en demeure dont se prévaut la partie demanderesse pour la fixation du point de départ des intérêts moratoires, n’est pas produit.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires précité démontre la mauvaise foi de la société défenderesse, ne serait-ce que par la récurrence des défauts de paiement à bonne date de ses charges de copropriété, et ce, alors même qu’elle a déjà été condamnée en ce sens par l’ordonnance précitée du 14 mai 2021 du juge des référés parisien.

En conséquence, la récurrence desdits défauts de paiement sur une période correspondant désormais à plusieurs années cause un préjudice à l’ensemble des copropriétaires, dont le syndicat est le représentant, par les retards dans le paiement des travaux votés ou l’avance nécessaire des fonds correspondant aux charges de copropriété et autres fonds travaux dus par la SARL [Adresse 3].

Ce copropriétaire défaillant sera condamné à payer la somme provisionnelle de 2.200 euros au syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice matériel.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [Adresse 3] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL [Adresse 3] sera condamnée à payer la somme de 2.600 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que l’ordonnance est assortie, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamnons, à titre provisionnel, la SARL [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 8.421,22 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété correspondant à la période allant du 1er avril 2021 au 25 novembre 2025 ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

Condamnons, à titre provisionnel, la SARL [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 1] la somme indemnitaire de 2.200 euros à valoir sur la réparation de son préjudice matériel ;

Condamnons la SARL [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 2.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la SARL [Adresse 3] aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Rappelons que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI