Tribunal Judiciaire de Paris, Expropriations, 16 avril 2026, n° 25/00015

TJ Paris 16 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La Société des grands projets demandait la fixation de l'indemnité due à la société Hôtel de Guines suite à l'expropriation du tréfonds d'une parcelle. La société expropriée n'ayant pas constitué avocat, le juge devait statuer sur la base des éléments fournis par l'expropriant et le commissaire du gouvernement.

La question juridique principale portait sur la juste indemnisation du tréfonds exproprié, en tenant compte de la valeur du terrain, de la profondeur de l'emprise et des coefficients applicables. Le commissaire du gouvernement avait proposé une indemnité totale de 234.200 euros, tandis que la société expropriante avait offert 219.798 euros.

Le tribunal a finalement fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 234.200 euros, tous chefs de préjudices confondus, et a condamné la Société des grands projets aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, expropriations, 16 avr. 2026, n° 25/00015
Numéro(s) :	25/00015
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François DAUCHY
Cabinet(s) :	ARKEN AVOCATS
Parties :	SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS c/ Société HOTEL DE GUINES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Expropriations

N° RG 25/00015

N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

[1]

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 16 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître François DAUCHY de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R225

DÉFENDERESSE

Société HOTEL DE GUINES

Sis [Adresse 3]

[Localité 3]

Non représenté

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [H] [T]

Copies exécutoire et certifiée conforme à

Copie simple à :

Délivrées le :

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00015 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

OPÉRATION :SGP ligne 15 ouest-Parcelle S n°108

[Adresse 4]

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignés conformément aux articles L211-1 et R211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

À l’audience publique du 10 mars 2026 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 29 octobre 2025, la Société des grands projets a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à la société Hôtel de Guines, au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 1], située [Adresse 3] à Courbevoie (92400), à la somme de 219.798 euros tous chefs de préjudices confondus.

Par ordonnance du 17 décembre 2025, le transport a été fixé au 14 janvier 2026 et effectué à cette date en présence de l’expropriant, du commissaire du gouvernement et de la société Hôtel de Guines, dûment convoqués.

Par conclusions du 08 janvier 2026 le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité totale de 234.200 euros.

L’exproprié n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience tenue le 10 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00015 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la date de référence

Selon l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

«  Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 4] [Localité 1], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat."

L’article L. 213-6 du code précité dispose que :

« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

Or l’article L. 213-4 a) du même code précise que :

«  a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00015 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. ".

Le bien objet de la présente procédure étant soumis au droit de préemption urbain, il convient de fixer la date de référence au 07 octobre 2020, date à laquelle le dernier document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé et affiché par la commune de [Localité 5].

Sur la description du bien exproprié

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 1] et située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 6] est inclus dans le périmètre des expropriations.

La surface totale de cette parcelle, située en zone UE et dont la société [Adresse 5] est propriétaire, est de 2.413 m².

L’emprise de la société du [Localité 4] [Localité 1] sous la parcelle sera d’une surface en tréfonds de 456 m² et l’emprise se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 9,69 mètres.

Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que la parcelle comprenait un parc arboré et un hôtel particulier composé de plusieurs adjonctions à un corps de bâtiment d’origine, pour partie classés au titre des monuments historiques.

Elle se situe dans un quartier pavillonnaire à proximité du centre ville, des commerces, de la gare de [Localité 5] (ligne L) et des lignes de bus n°275, 277 et 278 menant à la Défense.

Sur la fixation de l’indemnité :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose :

« Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00015 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

Si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’ expropriant ni notifié de mémoire , le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’ expropriant dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.

Bien que présente lors du transport sur les lieux, la société Hôtel de Guines n’a pas constitué avocat et n’a donc fait parvenir à la juridiction ni élément d’évaluation, ni contre-proposition.

S’agissant de l’évaluation d’une emprise en tréfonds, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode “Guillermain-Demanche” selon le calcul suivant:

Valeur du tréfonds = Vu x S x Cp x Cn x Cc

V étant la valeur de l’emprise en tréfonds,

Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre

S la superficie de l’emprise en tréfonds

Tr le coefficient de profondeur

Kp le coefficient d’exploitation du sol

Ks le coefficient de sol

Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à 90 mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H – 3,5) .

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d’exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d’eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).

En l’espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:

— coefficient d’exploitabilité : 1 correspondant à un coefficient neutre

— coefficient de sol :1 correspondant à un coefficient neutre

— coefficient de nappe : 1 compte tenu de la situation de l’ouvrage au-dessous du niveau d’étiage.

Elle calcule de la manière suivante la valeur de l’emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H – 3,5 mètres

Décision du 16 Avril 2026

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N° RG 25/00015 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

K étant le coefficient numérique égal à 90

H étant la profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l’espèce : 90/(9,69 – 3,5)= 14,54 %.

La Société des grands projets indique ainsi qu’à 9,69 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 14,54 % de la valeur du sol.

S’agissant de la valeur du terrain, elle retient un montant de 3.000 euros/m² en se fondant sur une cession réalisée [Adresse 6] à [Localité 5] le 12 avril 2024, et propose de ne retenir aucun abattement pour encombrement.

S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 198.907,20 euros en indemnité principale (3.000 euros x 456 m² x 14,54 % x 1 x 1 x 1) et 20.890,72 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),

soit une offre totale de : 198.907,20 euros + 20.890,72 euros = 219.797,92 euros arrondis à la somme de 219.798 euros.

— Le commissaire du gouvernement propose le même calcul que l’expropriant mais en tenant compte d’une valeur de terrain de 3.200 euros au vu de trois références relatives à la cession de terrains sur la commune de [Localité 5], en date des 06 mai 2019, 07 décembre 2020 et 12 avril 2024.

Il retient également :

— un coefficient de sol de 1,

— un coefficient d’exploitation du sous-sol de 1,

— un coefficient de nappe phréatique de 1

— aucun abattement au titre de l’encombrement.

Le commissaire du gouvernement retient ainsi une valeur pour cette emprise en tréfonds d’une superficie de 456 m², de 212.167,68 euros (456 x 3.200 x 14,54% x 1 x 1 x 1) et une indemnité de remploi de 22.200 euros, soit une indemnisation totale de 234.200 euros.

Il convient de rechercher la valeur du terrain de surface au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Seules trois mutations de terrains constructibles à [Localité 5] en zone UA et UE, avec les références d’enregistrement ainsi que les références cadastrales, sont versées aux débats, à savoir :

— une cession du 06 mai 2019 d’un terrain de 306 m² au prix de 3.922 euros/m²

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— une cession du 07 décembre 2019 d’un terrain de 199 m² au prix de 3.266 euros/m²

— une cession du 12 avril 2024 d’un terrain de 360 m² au prix de 3.056 euros /m².

Le commissaire du gouvernement explique que le terme de la fourchette haute est situé [Adresse 7], à proximité immédiate de la défense et du tramway T2, tandis que le terme de la fourchette basse est situé en zone UE du PLU correspondant à la zone pavillonnaire de la commune et possédant moins de droits à construire que la zone UA.

Au regard de ces éléments et du fait que la parcelle objet du présent litige est située à proximité immédiate d’une gare, des commerces et de l’hôtel de ville, tout en étant en zone UE avec une moindre constructibilité qu’en zone UA, une valeur de 3.200 /m² sera retenue.

La valeur de l’emprise est donc fixée à la somme de 465,28 euros par mètre carrés [3.200 euros x 14,54 %].

En l’absence de contestation du coefficient de sol (1), d’exploitation du sous-sol (1), de nappe phréatique (1) et de l’abattement au titre de l’encombrement (0), l’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 212.167,68 euros [(456 m² x 465,28) x 1 x 1 x 1).

L’indemnité de remploi est quant à elle fixée à la somme de 22.200 euros (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros soit 1.000 euros, 15% pour la fraction comprise entre 5.001 euros et 15.000 euros soit 1.500 euros et 10% pour le surplus soit 19.700 euros).

Le montant de l’indemnité de dépossession, tous chefs de préjudices confondus, est donc fixé à la somme de 234.367,68 euros (212.167,68 + 22.200), ramenée à la somme de 234.200 euros conformément à la proposition du commissaire du gouvernement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 234.200 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité de dépossession, à revenir à la société Hôtel de Guines pour la dépossession en tréfonds de la parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 6].

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00015 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF54

Condamne la Société des grands projets aux dépens.

Fait à [Localité 1], le 16 Avril 2026

La greffière Le juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC