TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Soria LATRECHE, Madame [T] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélia DUMEZ, Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08040 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOI

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 mars 2026

DEMANDERESSES

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [M], demeurant [Adresse 1]

représentées par M^e Aurélia DUMEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0793

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #270

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08040 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOI

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08040 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOI

EXPOSE DU LITIGE

Depuis un contrat de bail du 20 mars 2011, M. [C] [O], puis les époux [O], sont locataires d’un studio de 25 m2, situé, [Adresse 3] à [Localité 2], dont Mmes [M] (la mère et la fille) sont propriétaires indivis.

Par ordonnance de référé du tribunal de ce siège, du 13 mai 2025, Mmes [M] et M. [C] [O] ont été condamnés in solidum à procéder à la dépose de la véranda installée sur la terrasse attenante aux lots n° 21 et 22, situés : [Adresse 3] à Paris 20ème, sous astreinte.

Vu l’assignation des 27 et 28 août 2025, délivrée par Mme [N] [M] et Mme [Y] [M] (Mmes [M]) à M. [C] [O] et Mme [T] [O] (les époux [O]), par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 mars 2011, pour les lieux situés : [Adresse 3] à [Localité 2], du fait des travaux d’aménagement illicites, des troubles de jouissance causés, et de la suroccupation du logement,

— prononcer leur expulsion, comme celle de tous occupants de leur chef,

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 672,50 €, 2006,18 € au titre des arriérés de charges au titre des trois dernières années, ainsi que 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [N] [M] et Mme [Y] [M] maintiennent leurs demandes.

M. [C] [O] expose avoir procédé à la dépose de la véranda et à la remise en état de la terrasse les 26 et 27 août 2025 ; il demande le sursis à statuer, dans l’attente de la vérification des travaux réalisés, conclut au débouté des demandes du bailleur et du syndicat des copropriétaires, du fait que la véranda existait avant son entrée dans les lieux et en l’absence de troubles de voisinage ou de suroccupation du logement.

Il forme des demandes reconventionnelles ; il conteste la réévaluation du loyer et sollicite 3000 € en réparation du préjudice causé par l’absence de délivrance des quittances de loyers, qu’il demande sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Il sollicite 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], intervient volontairement à l’instance, pour solliciter également la résiliation judicaire du bail conclu entre Mme [Y] [M] et M. [C] [O], pour le studio, situé : [Adresse 3], à [Localité 2]

Il sollicite 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la demande de résiliation judiciaire ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le locataire est obligé … : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; … f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés… "

Il résulte notamment de l’attestation non contestée, de M. [V], du 27 février 2025 que : " … En 2005, existait bien une véranda amovible sur la terrasse de l’appartement de Mme [M]. Celle-ci a été enlevée pendant les travaux de remise en état des terrasses… » ; ce fait juridique est confirmé par Mmes [M], suivant lesquelles la pergola amovible avait été installée sur la terrasse à jouissance privative, mais enlevée lors des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses de l’immeuble.

Après la réalisation de ces travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses, le constat de commissaire de justice du 25 mars 2022, dressé à l’initiative du syndicat des copropriétaires constate : " … la présence d’un abri de véranda sur la terrasse voisine.

Je constate que cette véranda comporte un abri en onduline fixé à des châssis en aluminium.

L’extrémité du panneau d’onduline se rapproche du chéneau de la toiture.

Je constate que des empiècements de toile sont disposés sur l’extrémité du panneau d’onduline et sont vissés dans la bordure de zinc du chéneau de l’immeuble à l’aide de boulons et de rondelles.

Je constate au total la présence de sept boulons vissés au chéneau et assurant la fixation de la toile.

Je relève également que de la mousse expansive a été vaporisée sous les panneaux donc de la véranda, à proximité du chéneau… "

Ainsi, postérieurement au démontage de la véranda amovible, un abri de véranda fixe a été installé sur la terrasse, dont les époux [O] ont la jouissance, qui n’est plus mobile, mais vissé à l’immeuble, qu’ils n’avaient pas l’autorisation de mettre en place, sans accord du bailleur et du syndicat de copropriété.

Ayant seuls la jouissance du studio et de la terrasse attenante, ils sont responsables de cette installation illicite. Celle-ci constitue un manquement grave aux obligations du bail et une violation des dispositions de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, qui justifient la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, dont les manquements contractuels sont très graves et répétés.

Les époux [O] devenant sans droit ni titre à la date du présent jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à reparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue du bien les a privés de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Les époux [O] sont condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

2/ Sur les autres demandes ;

L’article 3.1 du contrat de bail conclu entre les parties stipule " … En sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires conformément à la liste définie par le décret n° 87- 713 du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986. Ces charges récupérables, accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée…

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges seront payées en même temps que le loyer principal, par provision mensuelle et feront l’objet d’une régularisation annuelle… " Le contrat prévoit une provision pour charges mensuelle de 50 € (article 3.2).

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Ainsi la régularisation des charges est prévue par le contrat de bail, et le bailleur peut la demander pour les trois ans, à partir de la date à laquelle le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, qui précèdent la date de la présente assignation du 28 août 2022. En outre les époux [O] ne prouvent pas avoir versé de provisions pour charges.

Mmes [M] ont bénéficié des informations sur les régularisations de charges les 7 avril 2023, 1er février 2024 et 16 janvier 2025 (pièces n°21, 22 et 23) ; aucune des demandes n’est prescrite.

Du 1/10/2021 au 20/09/2022, la régularisation est de 468,88 €, (information du 7 avril 2023) ; du 1/10/2022 au 20/09/2023, la régularisation est de 494,46 €, (information du 1er février 2024) ; du 1/10/2023 au 20/09/2024, la régularisation est de 443,04 €, (information du 16 janvier 2025) ; en outre du 1/10/2024 au 20/09/2025, aucune provision pour charges n’a été payée, il est dû 600 € à ce titre ; au total les preneurs restent devoir 2006,08 € de régularisations de charges et de provisions pour charges, entre les 1/10/2021 et 20/09/2025, somme que les époux [O] sont condamnés solidairement à payer à Mmes [M].

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges… Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. "

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08040 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOI

M. [C] [O] sollicite 3000 € en réparation du préjudice causé par l’absence de délivrance des quittances de loyers, qu’il demande sous astreinte de 200 € par jour de retard. Pourtant, il ne prouve pas avoir jamais payé les provisions pour charges de 50 €, prévues par le contrat ; à défaut de paiement du loyer et des provisions pour charges, s’agissant d’un paiement partiel, Mmes [M] n’étaient pas tenues de délivrer de quittances, mais simplement un reçu des sommes payées, si celui-ci était demandé, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Pour ces raisons, M. [C] [O] est débouté de ses demandes.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 mars 2011, entre Mme [Y] [M] et M. [C] [O], pour l’appartement à usage d’habitation, situé : [Adresse 3], à [Localité 2], aux torts du preneur, à compter de ce jour ;

DIT qu’à défaut pour les époux [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mmes [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1, L433-1, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement les époux [O] à payer à Mmes [M] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement les époux [O] à payer 2006,08 € à Mmes [M], au titre de la régularisation de charges et des provisions pour charges, dues entre les 1/10/2021 et 20/09/2025 ;

DÉBOUTE M. [C] [O] de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement les époux [O] à payer 2000 € à Mmes [M], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les époux [O] à payer 1000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé : [Adresse 3] à [Localité 2], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les époux [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection