TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e HANOUN

Copie exécutoire délivrée

à : M. [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09415 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCUB

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 11 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. MAC MAHON

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E0679

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [F] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 11 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09415 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCUB

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2019 à effet au 1er juillet suivant, il a été donné à bail à Monsieur [E] [C] un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer de 360 euros outre une provision sur charges. La SCI MAC MAHON a acquis la propriété du bien aux termes d’un acte authentique du 16 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SCI MAC MAHON a fait délivrer à Monsieur [E] [C] un congé pour vendre à effet du 30 juin 2025, correspondant à l’échéance dudit bail.

Ce dernier étant demeurée dans les lieux, la SCI MAC MAHON a, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, fait assigner Monsieur [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé pour vente délivré le 30 décembre 2024,

— l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [C] et celle de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective,

— sa condamnation au paiement de 10000 euros de dommages et intérêts,

— sa condamnation au paiement de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens, en ce compris le coût du congé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

A l’audience, la SCI MAC MAHON, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation, qu’elle a soutenu oralement, et elle a sollicité le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [E] [C] a comparu en personne à l’audience utile, où il a fait viser des écritures, développées oralement, sollicitant le rejet des prétentions adverses, subsidiairement l’octroi de délais pour quitter les lieux jusqu’au 30 juin 2027 et en substance la réduction de l’indemnité au montant du loyer indexé, outre la condamnation de la SCI MAC MAHON à effectuer les travaux de rénovation de l’appartement suite aux dégâts des eaux, selon devis versé aux débats.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

En application des dispositions de l’article 15-I et II de cette même loi, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien occupé, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

En outre, selon l’article 15.III de cette même loi, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [E] [C] le 21 juin 2019 à effet au 1er juillet suivant, l’a été pour une durée de 6 ans, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur étant une personne morale, si bien qu’il a expiré le 30 juin 2025. Le congé du bailleur du 30 décembre 2024 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

En revanche, d’une part, la SCI MAC MAHON ne pouvait pas donner congé à Monsieur [E] [C] le 30 décembre 2024, cette date ne correspondant pas au terme de la première reconduction du contrat de location en cours, puisque le bien n’a été acquis que le 16 novembre 2023. D’autre part, la SCI MAC MAHON ne pouvait pas non plus donner congé à Monsieur [E] [C] sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit proposé, celui-ci étant âgé de plus de 65 ans pour être né le 14 octobre 1958 et ayant de faibles ressources car étant bénéficiaire du RSA, selon les pièces produites.

En ces conditions, la non-reconduction du bail n’apparaît donc pas justifiée.

Il convient en conséquence de déclarer le congé nul et de rejeter la demande y afférente de la SCI MAC MAHON. Ses demandes subséquentes seront tout autant rejetées. Le bail a donc été reconduit tacitement le 1er juillet 2025 pour six ans, soit jusqu’au 30 juin 2031 inclus. Il appartiendra dès lors aux parties de dresser le cas échéant un congé dans les conditions posées par la loi si l’une ou l’autre souhaite mettre un terme au bail en cours.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, le rapport d’intervention du 3 décembre 2024 communiqué par Monsieur [E] [C] met en évidence un « taux d’humidité sur le plafond et le mur du séjour » considéré comme « anormalement élevé ». Les photographies qui y sont annexées montrent des « auréoles, moisissures et sol déformé » dans le séjour. De même, un devis n°454-24 produit en défense en date du 25 novembre 2024, effectué par l’entreprise ASDR, que « confirme que l’appartement est humide » et que « la moisissure y est présente ». Il est également mis en exergue « une infiltration d’eau côté porte fenêtre qui a abîmé le parquet ». Il est donc suffisamment établi que la SCI MAC MAHON n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme.

Dans ces conditions, le devis visé plus haut préconise, outre de réparer la fuite à l’origine des désordres, les travaux de remise en état suivant : isolation thermique du mur face avec réalisation d’un doublage BA13 en polystyrène et peinture, changement des plinthes sinistrées, réparation du parquet abîmé comprenant un nouveau collage et sa vitrification, nettoyage des moisissures du séjour et de la cuisine et peinture.

Compte-tenu de l’ancienneté des désordres et de l’absence de demande indemnitaire du locataire qui a pourtant durablement souffert d’un préjudice de jouissance, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation. L’achèvement des travaux sera matérialisé par un certificat de fin de chantier remis au locataire par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

La SCI MAC MAHON qui succombe supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’absence d’une telle demande de Monsieur [E] [C], il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [E] [C] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 21 juin 2019 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], ne sont pas réunies ;

DIT en conséquence que le bail a été tacitement reconduit le 1er juillet 2025 pour six ans, soit jusqu’au 30 juin 2031 inclus ;

CONDAMNE la SCI MAC MAHON à effectuer les travaux suivant dans l’appartement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation, l’achèvement des travaux étant matérialisé par un certificat de fin de chantier remis au locataire par le bailleur :

— vérification de la réparation de la fuite à l’origine des désordres, à défaut sa réparation,

— isolation thermique du mur face avec réalisation d’un doublage BA13 en polystyrène et peinture,

— changement des plinthes sinistrées,

— réparation du parquet abîmé comprenant un nouveau collage et sa vitrification,

— nettoyage des moisissures du séjour et de la cuisine et peinture ;

CONDAMNE la SCI MAC MAHON aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,