TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jesse SERFATI, M^e NICOLAS PRITTWITZ

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/11535 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6USB

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e NICOLAS PRITTWITZ, avocat au barreau de , vestiaire : D847

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 février 2026

Délibéré initialement prévu au 07 mai 2026, prorogé au 15 mai 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11535 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6USB

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 04 novembre 2021 à effet du 10 novembre 2021, M. [B] [Q], propriétaire de plusieurs lots à la même adresse, a loué à M. [F] [Y] et Mme [P] [E], pour une durée de trois ans, un logement meublé à usage d’habitation de 57 m2 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel actuel de 1820 € TTC avec 170 € de charges, outre 2475 € de dépôt de garantie.

Les locataires ont convenu avec le propriétaire d’acheter le mobilier manquant à hauteur de 1300 € contre remboursement par compensation avec le loyer de novembre et une partie du loyer de décembre.

Les factures d’achat ont été envoyées à M. [B] [Q] qui a refusé de prendre en charge le mobilier acheté.

Le 14/12/2021, M. [F] [Y] et Mme [P] [E] ont mis en demeure leur bailleur de leur adresser le DPE et le métrage de la superficie.

Ces pièces leur ont été transmises le 13/02/2023 , le logement étant classé en catégorie D.

Par courrier du 23/11/2022, M. [B] [Q] a appliqué la revalorisation légale du loyer.

Le 20/03/2023, M. [F] [Y] et Mme [P] [E] ont mis en demeure leur bailleur de dresser l’inventaire du mobilier et ont souligné une erreur de superficie.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] ont fait réaliser un métrage aboutissant à une surface habitable de 52,56 m2 et une expertise DPE révélant un logement de catégorie E.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] ont donné congé à effet du 23/10/2023

Ils ont fait dresser un PV de constat d’état de lieux de sortie ce même jour.

M. [B] [Q] a fait réaliser un métrage aboutissant à une surface habitable de 54,37 m2

Le dépôt de garantie a été conservé par M. [B] [Q].

La commission de conciliation a été saisie sans aboutir , chaque partie en revendiquant la saisine et renvoyant à l’autre la responsabilité de l’échec.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, M. [F] [Y] a assigné M. [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions n°2, M. [F] [Y] et Mme [P] [E] demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— juger que le bail doit être requalifié en bail d’habitation nu,

— condamner M. [B] [Q] à payer une somme de 10000€ au titre du préjudice de jouissance,

— condamner M. [B] [Q] à payer une somme de 5000€ au titre du préjudice moral ,

— Débouter M. [B] [Q] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamner M. [B] [Q] à procéder au remboursement du diagnostic de DPE à hauteur de 300€,

— Condamner M. [B] [Q] à verser la somme de 2000€ au titre du préjudice financier,

— Condamner M. [B] [Q] à procéder au remboursement du diagnostic de métrage à hauteur de 300€,

— Condamner M. [B] [Q] à restituer le dépôt de garantie de 2475€ avec une majoration automatique de 10% du loyer mensuel à compter du 23 décembre 2023,

— Condamner M. [B] [Q] à verser la somme de 954,33 € à titre de restitution de la part indue du dépôt de garantie dont indemnité de retard au taux légal majorée de 5 points depuis le 4 novembre 2021,

— Ordonner la capitalisation des intérêts au titre des condamnations à intervenir,

— Condamner M. [B] [Q] aux dépens ainsi qu’ à lui payer la somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Plaidant pour une requalification du contrat en bail meublé, M. [F] [Y] explique avoir alerté son bailleur de l’absence de certains meubles essentiels à la location meublée et lui avoir transmis les factures d’achat sans en recevoir le paiement sinon 735 € au lieu des 1300 € convenus.

Précisant que l’état des lieux d’entrée et l’inventaire sont illisibles, il relate avoir du acheter un aspirateur et la vaisselle manquante (16 pièces de couvert, 32 assiettes et un lot de casseroles et poëles).

Déplorant l’absence de DPE annexé au contrat de bail puis le classement en catégorie D (218,3 kWh/m2) du document 2012 finalement fourni par le bailleur, guère explicite sur le logement diagnostiqué, il a fait établir un nouveau DPE en octobre 2023 classant le logement en catégorie E (318 kWh/m2) et indiquant une isolation insuffisante, tandis que le DPE 2023 du bailleur concerne à l’évidence un autre de ses lots.

Il indique avoir du acheter un radiateur portable et un purificateur d’air pour combler le manque d’isolation du logement, en manque de laine minérale et d’une grille d’aération en bon état de nettoyage. Il y attribue son développement d’un asthme chronique inédit dans sa santé dont il continue à souffrir, et témoigne de nombreux rendez vous chez des spécialistes et radiologues depuis 2022.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] asseyent leur préjudice de jouissance sur le harcèlement du propriétaire à leur endroit les ayant empêché de jouir paisiblement du logement et réclament 10.000 € tous préjudices confondus avec le préjudice matèriel issu de l’achat du mobilier manquant.

Se fondant sur l’état des lieux de sortie attestant d’un bon état général du logement, ils estiment irrégulière la rétention du dépôt de garantie dont ils requièrent, en plus de la restitution intégrale du dépôt de garantie majoré de 10% pour chaque pèriode mensuelle commencée en retard, la part indue de 825 € après imputation du reste sur le loyer d’octobre 2021 tout en se défendant d’avoir accepté cette imputation. Ils déduisent également, distinctivement, de la rétention du dépôt de garantie un « préjudice moral continu » depuis un an et demi qu’ils sont privés de cette somme.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] nient avoir volé des meubles, l’état des lieux de sortie « contradictoire » établi par huissier, ayant pour effet de rendre le bailleur « présent », en faisant foi. Ils indiquant simplement avoir repris les biens mobiliers qu’ils avaient payé (16 pièces de couvert, 32 assiettes et une batterie de casseroles et poëles).

Indiquant que le bail n’indique pas leur numéro de lot, ils estiment que la régularisation des charges de 2022 et 2023 afférente à un lot n° 9 , parmi d’autres lots appartenant au bailleur, ne leur est pas attribuable, les documents de régularisation ayant de plus été censurés.

S’opposant aux demandes indemnitaires de M. [Q], M. [F] [Y] et Mme [P] [E] nient avoir refusé une quelconque visite du logement.

Ils sensibilisent le tribunal sur les frais irrépétibles et le montant à leur allouer au titre de l’équité, en disant communiquer au débat des factures d’honoraires d’avocat qu’ils ne communiquent pas dans leur dossier de plaidoirie.

Dans ces conclusions au visa de la loi du 06/07/1989, L 126-33 du CCH, décrets des 31/07/2015 et du 17/12/2020, M. [B] [Q] demande de :

— débouter M. [F] [Y] de sa demande,

A titre reconventionnel :

— Condamner M. [F] [Y] à lui payer les sommes suivantes : 2874,94€ au titre des sommes restant dues par ceci au titre du contrat de location, 1249,53€ à titre de remboursement du mobilier volé dans les lieux objet du contrat de location, 1000€ de dommages et intérêts pour l’empêchement mis à laisser visiter les lieux, 4000€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les condamner aux dépens.

M. [B] [Q] affirme qu’un état des lieux d’entrée et un inventaire détaillé du mobilier ont été co signés par les parties le 10/11/2021, comprenant les éléments mobiliers dont M. [F] [Y] dénonce pourtant l’absence, avant introduction, de plein accord entre les parties, de certains meubles plus au goût du locataire pour un budget de 1300 € que M. [Q] a remboursé par chèque de 700 € et imputation sur le loyer de novembre de 600 € pour 20 jours de location. Il indique également avoir acheté les éléments d’entretien ménagers entre le 07 et le 09/11/2021.

Il explique que la contestation de la nature du bail en, 2022 fait suite à la revalorisation du loyer en 2022.

De la nature meublée du bail, M. [B] [Q] déduit que la demande de majoration du dépôt de garantie de 1,5 mois est infondée, d’autant que les locataires avaient accepté son non-remboursement en contrepartie de leurs différentes dettes.

Il affirme, malgré l’absence de demande des locataires sur ce point, que le loyer de référence meublé majoré pour un T2 d’avant 1946 est de 33,6 € /m2, le loyer litigieux étant en tout état de cause infèrieur à cette somme, même pour une surface remesurée de 54,37 m2, sans avoir été augmenté depuis la dernière location.

Il se prévaut , malgré l’absence de demande des locataires sur ce point, de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au locataire de demander une diminution de loyer quand la surface réelle est infèrieure de plus de 5% que celle mentionnée dans le bail, ce qui n’est pas le cas ici d’après le tout dernier mesurage (54,37 m2 et non 54,15 m2 pour 57 m2 contractuels).Il signale que le délai de quatre mois de contestation du loyer est forclos le 20/07/2023.

Il conteste les chiffres de consommation d’électricité et gaz avancés par les locataires et rappelle que son DPE de 2012 était valable dix ans, soit postèrieurement à la signature du bail, sans qu’aucun nouveau diagnstic ne s’impose en cours de contrat.

M. [B] [Q] rappelle que seuls 23 éléments sur 76 de la vaisselle subsistent dans l’appartement, des matelas, tables et chaises ayant en outre été remplacés par d’autres de faible qualité, ce pour quoi il a déposé plainte.

Il réclame un solde de 713,01 € au titre de la régularisation des charges de 2022 et 670 € au titre de la régularisation des charges de 2023, outre le loyer impayé de 1431,93 € du 01/10/2023 au 23/10/2023.

Il demande 1000 € pour le refus de visites outre 4000 € pour metre en cause son honnêteté.

M. [B] [Q] contrecarre les pièces des locataires

Il estime le préjudice de jouissance, demandé en cours d’instance, improuvé et injustifié, aucune causalité notamment ne reliant le logement à ses problèmes d’asthme.

Il fonde les problèmes de ventilation sur une bouche d’aération sale et pas entretenue.

A l’audience du 25 février 2026, les conseils des parties se sont référés à leurs écritures.

Le jugement a été mis en délibéré au 7 mai 2026 et reporté au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

1. Sur la demande de requalification du bail

Aux termes des articles 25-5 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

Aux termes du décret 2015 981 du 31 juillet 2015, le mobilier d’un logement meublé, mentionné à article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La notion de logement meublé peut faire l’objet d’une vérification par le juge pour s’assurer que celle-ci ne dissimule pas une fraude initiée par le bailleur, avec faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier.

En l’espèce, un inventaire détaillé du mobilier a été cosigné par les parties le 10/11/2021, faisant état lisiblement de la présence de :

— Plaques de cuisson ;

— Four et four à micro-ondes ;

— Réfrigérateur et congélateur;

— Placards , armoire dressing;

— Petite table et une table en bois extensible;

— Luminaire ;

— Vaisselle nécessaire à la prise des repas (6 assiettes plates, creuses et à dessert,4 bols et tasses, 6 fourchettes, couteaux et cuillères, 6 verres et verres à pied, un saladier, couverts à salade,)

— Ustensiles de cuisine ;

— Dispositif d’occultation des fenêtres ;

— Literie comprenant couette et matelas; (« lit coffre » sans marque)

— Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement : balai, serpillère, seau, aspirateur, balayette… (à noter qu’un texto de " [F] et [P] « , nécessairement antérieur à la signature de l’inventaire, requiert la fourniture d’une partie de ce matériel » d’ici le 10 ", souhait manifestement exaucé puisque validé par signature des intéressés le 10/11/2021 après achat des 07/11 et 08/11 par le bailleur)

+ 4 fauteuils et lave -vaisselle (hors liste du décret).

L’inventaire a été signé par les deux parties en même temps que l’état des lieux, dix jours avant la date de prise d’effet du contrat.

Entretemps avait eu lieu, par M. [Y] avec l’accord du bailleur avec compensation sur le loyer, l’achat de meubles manquants lors de la visite, à savoir une table, 4 chaises, lit coffre et matelas « très qualitatifs » pour un prix 1560 € , dont 1300 € à charge du seul bailleur (pièce 8 [Q], non contestée) et 700 € effectivement remboursés « faute de de facture fournie pour la table et les chaises » (pièce 10).

En tout état de cause, peu important à ce stade ces détails, cette tractation entre parties visant à compléter le mobilier, postèrieure au bail et antèrieure à l’état des lieux, ainsi que la signature finale le 10/11/2021 et sans réserve d’un inventaire satisfaisant aux conditions du décret, font la preuve que les parties entendaient bien se placer sous le régime d’un bail meublé et ont effectivement exécuté le contrat comme tel ; M. [Y] ne pouvant guère après coup se prévaloir d’un inventaire incomplet qu’il a délibérément consenti à compléter contre argent pour se placer sous le régime du meublé ; et ne pouvant davantage tirer argument de ce que M. [Q] n’aie pas remboursé la table et les chaises, puisque ce dernier n’a pas réclamé le manque à gagner corrélatif sur la franchise de loyer consentie ; et que cette situation, en tout état de cause, dénote une mésentente intervenue en cours de bail et non une fraude originaire du bailleur tel qu’exigé par le droit positif.

Dès lors, le régime du bail meublé doit s’appliquer, y compris en ce qui concerne l’encadrement du loyer et le montant du dépôt de garantie.

La demande de requalification du bail sera donc rejetée.

Le loyer litigieux étant en tout état de cause infèrieur à cette somme, même pour une surface remesurée de 54,37 m2, sans avoir été augmenté depuis la dernière location.

Il se prévaut de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au locataire de demander une diminution de loyer quand la surface réelle est infèrieure de plus de 5% que celle mentionnée dans le bail, ce qui n’est pas le cas ici d’après le tout dernier mesurage (54,37 m2 et non 54,15 m2 pour 57 m2 contractuels)

Il signale que le délai de quatre mois de contestation du loyer est forclos le 20/07/2023.

2. Sur les demandes indemnitaires

Au titre du préjudice dit « de jouissance »

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] asseyent un préjudice de jouissance sur le harcèlement du propriétaire à leur endroit les ayant empêché de jouir paisiblement du logement, tout comme l’insalubrité du logement (cause d’asthme chez M. [Y]) et réclament 10.000 € incluant le préjudice issu de l’achat du mobilier manquant.

Selon le principe de la réparation intégrale du préjudice, aucune demande indemnitaire ne peut aboutir « tous préjudices confondus », en mêlant préjudice de jouissance, préjudice corporel (innomé) et préjudice financier.

Il convient donc de requalifier la demande des défendeurs conformément à l’article 12 du code de procédure civile.

En premier lieu, aucun préjudice de jouissance ne saurait sèrieusement se déduire d’un texto des défendeurs dont il ressort que M. [Q] se serait présenté chez eux sans prévenir (tout en étant remercié de s’être déplacé), manifestement à la demande des locataires qui se plaignaient du bruit excessif causé par le frigo – enjeu abusivement mis en épingle dans le débat.

En second lieu, au soutien de ce même préjudice, M. [F] [Y] produit de nombreuses pièces médicales relative à un asthme chronique qu’il dit avoir développé dans l’appartement.

Conformément à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire que les locaux doivent notamment être protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations. Le logement doit également être étanche à l’air : les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur doivent protéger contre les infiltrations d’air parasites.

En l’espèce, aucune caractérisation d’un risque du logement pour la santé n’est produit (intervention préfectorale au pire, rapport du STH de la Ville au mieux) faisant montre d’une insalubrité du logement.

Les traces d’humidité sur la photo du PV de constat du 23/10/2023 ne peuvent attester d’une défaillance de l’équipement plutôt que d’un défaut d’entretien des locataires, ni d’ailleurs de la portée de cette défaillance. Il est toutefois complété par le devis du 08/02/2023 préconisant la pose d’une isolation et d’une grille d’aération, ainsi que la lettre au bailleur en pièce 4, et le DPE en date du 20/10/2023 témoignant effectivement d’une isolation défaillante.

Les nombreux documents produits par M. [Y] relativement à son asthme depuis 2022, s’ils attestent de l’endommagement de sa santé, ne permettent pas de relier son état à une dysfonction du logement, et non à un état préexistant, dès lors que l’indécence n’a pas été objectivée.

S’il semble donc avéré que le logement était en défaut d’isolation, il reste à prouver que ce défaut d’isolation , sur deux ans d’habitation, est la cause directe et certaine des problèmes respiratoires de M. [Y], d’autant que rien n’est indiqué concernant Mme [E], ce qui tendrait à indiquer que l’un était prédisposé et l’autre non, et nécessiterait de cerner la seule aggravation, ce que les documents produits aux débats ne permettent pas de faire ;

Enfin, quand bien même ce serait le cas, la quantification à 10.000 € du préjudice « tous préjudice confondus » ne met pas le tribunal en état de se prononcer sur le quantum du préjudice de jouissance.

La demande au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée.

S’agissant du préjudice matériel issu des différents achats de biens mobiliers :

Les locataires relatent avoir du acheter un aspirateur et la vaisselle manquante (16 pièces de couvert, 32 assiettes et un lot de casseroles et poëles). Il font état d’une somme de 22,98 € + 51,91 € + 69,90 € pour la vaisselle, tandis que la facture de l’aspirateur, établie au nom du bailleur, ne permet pas de trancher si M. [Y] l’a payée ou non, alors qu’il n’ évoque dans son texto précité que les gros mobiliers.

M. [Q] déclare dans le PV du 23/10/2023 qu’il manque la vaisselle mentionnée dans l’inventaire de l’état des lieux d’entrée (à savoir celle achetée par les locataires et objet de la tractation). Le commissaire de justice mentionne 6 pièces de couvert et 7 assiettes sans mention de casseroles et poêles.

Aucun échange ne précise si l’accord de compensation incluait, (en plus des lits, matelas, tables et chaises), cette vaisselle présente dans l’état des lieux d’entrée et manquante à la sortie.

Toutefois, la fourniture de la vaisselle étant indispensable à l’établissement du bail meublé bel et bien convenu entre les parties, il n’est pas cohérent qu’elle soit restée la propriété des locataires.

En tout état de cause, les demandeurs ne quantifient pas la somme qu’ils réclament au titre des mobiliers achetés dont ils revendiquent la propriété, noyant ce préjudice dans un quantum à 10.000 € « tous préjudice confondus » qui ne met pas le tribunal en état de se prononcer sur le montant du préjudice matèriel.

La demande sera donc rejetée.

Au titre du préjudice moral

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] arguent d’un préjudice moral continu et distinct issu de la rétention du dépôt de garantie de mauvaise foi par le bailleur.

En l’espèce, les locataires ne font état d’aucun préjudice distinct des intérêts de retard et des frais de justice, encore moins un préjudice moral, étant rappelé que dans son mail du 18/10/2023, M. [Y] avait demandé expressément au bailleur d’imputer la dette locative sur le dépôt de garantie. Il est donc mal fondé à se prévaloir de la souffrance morale de se voir privé de la majeure partie d’une somme qu’il avait volontairement délaissée.

La demande sera donc rejetée.

S’agissant du procès verbal de l’état des lieux de sortie auquel M. [Q] a participé après avoir été prévenu 7 jours à l’avance sans contester le recours à un homme de loi, la demande sera accueillie, l’intéressé ne contestant pas ne pas avoir participé aux frais par moitié ainsi que l’exige l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Q] sera donc condamné à payer la somme de 300 €/2 = 125 €.

Au titre des préjudices financiers

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] exigent une somme de 2000€ au titre du préjudice financier, à raison de la différence entre la consommation d’énergie indiquée et la consommation réelle , soit entre le classement en catégorie D (218,3 kWh/m2) du document 2012 et le classement en catégorie E (318 kWh/m2) issu du DPE diligenté par les demandeurs.

Or, non seulement le quantum « forfaitaire » de 2000 € , qui ne s’appuie sur aucun document attestant des index de consommation des locataires associés au prix/ kWh/, est en porte à faux avec le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, mais encore il n’est pas établi de faute du bailleur qui aurait causé ce surplus de consommation, dans la mesure où (i) il n’avait pas d’obligation de refaire un DPE en cours de bail ni (ii) n’avait été mis en demeure par les locataires de se conformer à son obligation de jouissance paisible pour cause d’isolation insuffisante.

La demande sera donc rejetée.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] demandent en second lieu le remboursement du diagnostic de DPE qu’ils ont fait établir, à hauteur de 300€.

M. [Q] rappelle que son DPE de 2012 était valable dix ans, soit postèrieurement à la signature du bail, sans qu’aucun nouveau diagnostic ne s’impose en cours de contrat.

Or, le diagnostic mené par M. [Q] en 2012, qui est une obligation d’information lors de la mise en location et doit être valide lors de la signature du bail, possède, vu son année d’établissement, une durée de validité de dix ans, sans que le bailleur ait l’obligation de diligenter un autre DPE en cours du bail, même si le DPE vient à expiration.

Le dit DPE de 2012, de classification D, a été très tardivement transmis au locataire le 13/02/2023 si bien qu’entretemps, les locataires auraient été en droit d’en faire établir un dès la signature du bail en réclamant au bailleur des frais qu’ils n’avaient pas à assumer.

Cependant, les locataires n’ont décidé d’établir leur propre diagnostic que le 20/10/2023, soit après la transmission du DPE demandé.

Il s’agit donc d’une étude qu’ils ont fait réaliser de leur chef, à des fins probatoires pour préserver leurs droits, sans lien avec une faute de M. [Q] qui n’avait nulle obligation de refaire un DPE en cours de bail. Le contraire ne serait possible qu’en démontrant, comme allégué, que le bailleur aurait produit en réalité un DPE fallacieux réalisé dans un autre des lots qu’il détient à la même adresse. Toutefois, l’absence de précision du numéro de lot sur le diagnostic est en soi insuffisant à caractériser une telle fraude.

La demande sera donc rejetée.

Enfin, M. [F] [Y] et Mme [P] [E] demandent le remboursement du diagnostic de métrage loi Carrez qu’ils ont fait établir le 24/02/2023 à hauteur de 300€.

Le diagnostic a été certes tardivement transmis au locataire le 13/02/2023, si bien que les locataires auraient été en droit d’en faire établir un dès la signature du bail en réclamant au bailleur des frais qu’ils n’avaient pas à assumer.

Cependant, les locataires n’ont décidé d’établir leur propre diagnostic de métrage que le 24/02/2023, en réaction à celui établi par le bailleur.

Il s’agit donc encore une fois d’une étude qu’ils ont fait réaliser de leur chef, à des fins probatoires pour préserver leurs droits, sans lien avec une faute de M. [Q] qui, à cette date, avait, quoique tardivement, rempli son obligation.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes relatives au dépôt de garantie

Tout d’abord, selon l’article 25-6 de la loi 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal alors qu’il est limité à un mois dans le cadre d’un bail d’habitation nue.

Le bail meublé n’ayant pas été requalifié en bail nu, il ne convient donc pas de faire droit à la demande visant une somme de 954,33 € à titre de restitution d’une « part indue » du dépôt de garantie qui pouvait valablement être établi à hauteur de 1.5 mois.

D’autre part, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 , le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

(…)

En l’espèce, le montant du dépôt de garantie est de 2475 €.

Il aurait dû être restitué au plus tard le 23/12/2023 voire le 23/11/2023, l’état des lieux se sortie étant conforme ne serait la discussion au sujet de la vaisselle, du lit et du mobilier.

Cependant, M. [Y] s’est reconnu redevable de la somme de 2204,94 € dans son mail du 18/10/2023 qui représentait (mail du 05/10/2023) 1431, 93 € de loyer du 1er au 23 octobre 2023 + 713,01 de régularisation de charges 2022 + 60 € en complément de provision sur charges sur août et septembre 2023.

M. [Y] a demandé expressément au bailleur d’imputer cette somme sur le dépôt. Il ne démontre pas avoir réglé cette somme depuis lors.

Ne reste donc en réalité retenue que la somme de 270, 06 €, laquelle, pour autant qu’elle concerne les charges annuelles régularisables, est bien infèrieure à 20% du dépôt de garantie, conformément à l’article précité.

M. [Q] réclame au total la somme de 2204,94 € reconnue par les locataires ainsi que la somme de 670 € de régularisation de charges = 2874,94 €.

Il se prévaut également de la disparison de certains éléments mobiliers.

Ainsi, M. [Q] réclamant une somme supèrieure au montant du dépôt de garantie ne peut se voir reprocher la rétention qu’il en a opéré, alors même que les locataires ne démontrent pas avoir payé les sommes réclamées ou n’en être pas débiteurs. Ils se contentent ainsi de de pointer l’absence de mention de numéro de lot de l’appartement dans le bail versus le numéro de lot visé par les régularisations. – alors même qu’ils se sont reconnus redevables de la part de régularisation de charges 2022 et du complément de provision sur charges sur août et septembre 2023 dans le mail du 18/10/2023.

La demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10% du loyer mensuel sera donc rejetée.

II. Sur les demandes reconventionnelles

1. Sur les sommes dues au titre de la location

Comme vu précédemment, M. [Q] demande à M. [F] [Y] et Mme [P] [E] de lui payer 2874,94€ au titre des sommes restant dues au titre du contrat de location,

M. [Y] s’est reconnu redevable de la somme de 2204,94 € dans son mail du 18/10/2023 qui représentait (mail du 05/10/2023) 1431, 93 € de loyer du 1er au 23 octobre 2023 + 713,01 € de régularisation de charges 2022 + 60 € en complément de provision sur charges sur août et septembre 2023.

M. [Y] a demandé expressément au bailleur d’imputer cette somme sur le dépôt. Il ne démontre pas avoir réglé cette somme depuis lors.

M. [Q] réclame cette somme de 2204,94 € reconnue par les locataires ainsi que la somme de 670 € de régularisation de charges = 2874,94 €.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E], qui restent taiseux sur la somme de 1431, 93 € du loyer d’octobre, contestent les charges en pointant l’absence, dans le bail, de la mention du numéro de lot 9 visé par les régularisations, en prenant pour preuve de la mauvaise foi du bailleur le fait qu’il ait fait établir en 2023 un DPE contrecarrant celui des locataires pour un autre lot que le lot litigieux, alors que le diagnostic du 20/10/2023 concerne bien l’étage 3 gauche et le lot litigieux (même si la production aux débats du DPE en pièce 28 [Q] , inutile, prête à s’interroger) .

Cependant, il faut convenir que le plan du 3e étage et le tableau recapitulatif des superficies privatives de GEOPERSPECTIVES produits aux débats suffisent à démontrer que l’appartement litigieux désigné au bail « 3 ème étage gauche » est bien le lot 9 désigné tel quel dans les tableaux de réglarisation de charges, même si la présentation de ceux-ci, expurgée des autres lots de M. [Q], est extrêmement désagréable.

De plus, cette présentation ne permet pas d’attester de la répartition des charges que M. [Q] chiffre à 433 e sur les 1826 e qui lui sont attribués au total , selon lui, dans la copropriété, mais qu’aucun document ne permet d’objectiver, alors que la FONCIERE DU 17 e fait état de 433/5000. Aucune explication n’est fournie.

Il ne sera donc pas tenu compte des charges, dès lors non certaines, fondés sur cette répartition, à savoir la TDOM. Les charges générales en revanche visent bien le lot n°9.

La répartition aboutit à un chiffre de charges générales de 2519, 06 € pour 2022 et 2689,16 (sans l’eau froide) x 296/365 pour 2023 + 229,33 € (charges d’eau froide après relevé du compteur).

Il est donc du pour 2022 la somme de 2519, 06 € – 2063 € déjà réglés = 456,06 €

Et pour 2023 la somme de 2689,16 € x 296/365 = 2178,21 + 229,33 € = 2407,54 – 1737 € déjà réglés – 60 € déjà comptés – 165,45 déjà provisionnés = 445,09 €.

Soit une dette locative certaine de 1431, 93 + 456,06 € + 445,09 € + 60 € = 2393,08 €.

Cette somme s’imputant sur le dépôt de garantie – que le bailleur n’indique pas avoir rendu – il reste du aux locataires la somme de 81, 92 € , sans préjudice de la question du mobilier disparu, qui sera envisagé ci-dessous.

M. [Q] sera donc condamné à restituer cette somme.

2. Sur la demande de remboursement du mobilier disparu

M. [B] [Q] demande 1249,53€ à titre de remboursement du mobilier selon lui volé dans les lieux objet du contrat de location.

M. [B] [Q] dit que seuls 23 éléments sur 76 de la vaisselle subsistent dans l’appartement (donc perte de 184, 80 € selon facture Ikea)

Le commissaire de justice mentionne en effet 6 pièces de couvert et 7 assiettes sans mention de casseroles et poêles.

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] indiquent avoir simplement repris les biens mobiliers qu’ils avaient payé (16 pièces de couvert, 32 assiettes et une batterie de casseroles et poëles)

Aucun échange ne précise si l’accord « de compensation » incluait, (en plus des lits, matelas, tables et chaises), cette vaisselle présente dans l’état des lieux d’entrée et manquante à la sortie.

Toutefois, la fourniture de la vaisselle étant indispensable à l’établissement du bail meublé bel et bien convenu entre les parties, il n’est pas cohérent qu’elle soit restée la propriété des locataires. Ces biens concouraient à la nature de bail meublé qu’il avaient accepté , qui plus est en achetant de leur initiative le mobilier manquant lors de la visite.

Les locataires n’étaient donc pas en droit de la reprendre, encore moins d’en réclamer le prix au bailleur, sinon sous un tout autre moyen de droit qu’il ne revient pas au juge de relever d’office.

Ces biens doivent donc rester acquis au bailleur qui est fondé à demander le remboursement à hauteur de leur prix d’achat, soit 22,98 € + 51,91 € + 69,90 € = 144,79 € (et non à hauteur du remplacement qu’il a jugé bon de faire chez Ikea, se rendant alors responsable de son préjudice pour la différence).

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] seront donc redevable de la somme de 144,79 €.

Le bailleur dit encore que les tables et chaises (648,90 €) ont été remplacés par d’autres de faible qualité.

Il faut rappeler que M. [Y], avec l’accord du bailleur pour compensation sur le loyer, a procédé à l’achat de meubles manquants lors de la visite : il ressort des pièces 8 à 10 du bailleur que M. [Y] avait procédé à l’achat d’une table « scandinave » et 4 chaises dont le bailleur , alors, a refusé de rembourser le prix d’achat faute de facture fournie, alors que le bon de commande lui était transmis.

Comme pour la vaisselle, ces biens concouraient à la nature de bail meublé que les locataires avaient accepté. Ils n’étaient donc en principe pas en droit de les reprendre. Toutefois, M. [Y] a pris la précaution de remplacer ce mobilier préférentiel ; le fait que ce soit par un mobilier de moindre coût n’entrant pas en ligne de compte : M. [Q], qui a refusé de payer les meubles d’origine, ne peut se plaindre d’un manque à gagner sur la valeur des objets.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande.

Enfin, M. [Q] évoque le remplacement du matelas de qualité par un matelas indigent et mal calibré.

Il est démontré un achat au nom de M. [Q] (mais selon toute évidence par les soins de M. [Y]) les 06/11/2021 et 12/11/2021 d’ un lit coffre et un matelas pour les besoins de la location (319,80 € + 415,83 €= 735,63 €).

L’état des lieux de sortie par PV du 23/10/2023 ne mentionne qu’un « lit coffre en similicuir blanc avec son matelas » mais un cliché démontre sa faiblesse de tenue.

En tout état de cause, le mobilier dont se prévaut M. [Q] ne saurait excéder sa prise en charge.

Dès lors, contrairement à la table scandinave et ses chaise, c’est par abus que M. [Y] a emporté le matelas EMMA que son bailleur avait payé (la différence de 35 € n’étant nullement mise en exergue apr l’intéressé, dont seul un chèque de 300 € est produit aux débats).

M. [F] [Y] et Mme [P] [E] seront donc redevable de la somme de 415,83 €.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour l’obstruction à la visite des lieux

M. [Q] ne justifie ni des entraves réitérées aux visites qu’il reproche à ses locataires ni du quantum de préjudice réclamé, se mettant ainsi doublement en contravention avec le principe de réparation intégrale du préjudice.

Sa demande sera donc rejetée.

4. Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

M. [Q] ne justifie ni de l’existence ni du quantum de préjudice qu’il réclame tardivement du fait de la mauvaise foi qu’il relève à l’endroit des locataires, étant précisé que lui-même fournit un relevé de répartition tronqué et émet des demandes infondées.

M. [Q] contrevient ainsi au principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.

Sa demande sera donc rejetée.

III. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [F] [Y] et Mme [P] [E] , partie largement défaillante, aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [F] [Y] et Mme [P] [E] , condamnés aux dépens, à payer à M. [Q] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe

REJETTE la demande de requalification du bail meublé en bail nu,

DIT QUE la dette locative s’élève à la somme de 2393,08 €,

CONSTATE que le dépôt de garantie de 2475 € est resté entre les mains du bailleur,

CONDAMNE M. [B] [Q] à restituer à M. [F] [Y] et Mme [P] [E] la somme de 81, 92 € correspondant à la différence entre les deux sommes,

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer la somme de 125 € à M. [F] [Y] et Mme [P] [E] au titre de la moitié des frais du procès-verbal de l’état des lieux de sortie,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] et Mme [P] [E] à payer la somme de 144,79 € au titre de la vaisselle emportée,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] et Mme [P] [E] la somme de 415,83 € au titre du matelas emportée,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] et Mme [P] [E] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [P] [E] à payer à M. [B] [W] a somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection