TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le:

à M^e DUJARDIN, M^e FISCHER et M^e BELLATRECHE-TITOUCHE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/10465 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBJ

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [E] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphanie DUJARDIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC13

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET [M], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0750

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2379

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/10465 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique du 30 septembre 2020, Mme [E] [L] a fait l’acquisition auprès de M. [Y] [Z] des lots n°12 et 17.

Contestant l’appel de fonds reçu quelques semaines après la vente au motif que les charges appelées incombaient selon elle au vendeur, Mme [L] a soumis à l’assemblée générale du 28 juin 2023 le vote d’une résolution n°15 visant à rectifier cet appel de fonds. Cette résolution a été rejetée.

Par actes des 26 juillet et 18 août 2023, Mme [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [Z] devant ce tribunal en annulation de cette décision et aux fins notamment de rectifier son décompte de charges et de voir son préjudice indemnisé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, Mme [L] sollicite de :

« DEBOUTER Monsieur [Z] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] représenté par le Cabinet [M] de leurs demandes, fins et conclusions, à l’exception de la demande de condamnation de Monsieur [Z] formulée par le SDC ;

ANNULER la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 28 juin 2023;

JUGER que Madame [E] [L] n’est pas redevable de la somme de 5.486,93 euros augmentés des frais de mise en demeure à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] représenté par le Cabinet [M] à rectifier le décompte de charges de Madame [E] [L], de manière à supprimer le solde débiteur de 5.857,10 euros ;

ENJOINDRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] représenté par le Cabinet [M] à adresser à Madame [E] [L] un décompte rectificatif de ses charges sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

ENJOINDRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] représenté par le Cabinet [M] de rectifier l’état daté de manière à imputer les charges concernent des travaux de réfection hall/cage d’escalier décidés par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2019 à Monsieur [Z], en sa qualité de copropriétaire à l’époque des faits ;

DISPENSER Madame [E] [L] des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] et le Cabinet [M] à régler à Madame [L] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] représenté par le Cabinet [M] et Monsieur [Z] à régler à Madame [E] [L] la somme de 2.940 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et au entiers dépens ;

PRONONCER l’exécution provisoire de droit. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER MADAME [L] de toutes ses demandes fins et conclusions à l’égard du syndicat des copropriétaires

CONDAMNER monsieur [Y] [Z] au paiement au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son Syndic, le Cabinet [M] d’une somme de 5.486,93 € correspondant à la quote-part des travaux de réfection du hall et de la cage d’escalier votés avant la mutation à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 mars 2019

CONDAMNER monsieur [Y] [Z] à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [J] à [Localité 6], représenté par son Syndic, le Cabinet [M] de toute condamnation qui pourrait être prononcé à son encontre au profit de madame [L] tant en principal qu’au titre des sommes accessoires (notamment dépens, article 700 dommages-intérêts)

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

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CONDAMNER monsieur [Y] [Z] au paiement au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son Syndic, le Cabinet [M] d’une somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

CONDAMNER monsieur [Y] [Z] en tous dépens

CONDAMNER monsieur [Y] [Z] au paiement au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [J] à [Localité 6], représenté par son Syndic, le Cabinet [M] d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC »

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, M.[Z] sollicite de :

« Le RECEVOIR en ses demandes et les déclarants bien fondées,

DEBOUTER Madame [E] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] a [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet [M], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [E] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet [M], à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Madame [E] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet [M] ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de Mme [L]

Sur la demande d’annulation de la décision n°15 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

Au soutien de sa demande fondée sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [L] fait valoir qu’en refusant d’adopter la résolution n°15 visant à supprimer les charges appelées à son égard au titre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 21 mars 2019, avant la vente intervenue entre elle et M. [Z], le syndicat des copropriétaires a violé l’article 49 du règlement de copropriété prévoyant que le précédent copropriétaire reste tenu des appels de fonds décidés avant la notification, faite au syndic, de la mutation intervenue.

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

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Le syndicat des copropriétaires indique que la somme de

5 486,93 euros figurant sur ses appels de fonds et concernant des travaux de réfection de l’ascenseur/cage d’escalier est à la charge de M.[Z] et non de Mme [L] et qu’il n’appartenait pas à l’assemblée de voter une résolution à l’encontre des règles de comptabilité de la copropriété. Il soutient néanmoins que ces circonstances ne sont pas de nature à entraîner l’annulation de la décision de l’assemblée générale, faisant observer que Mme [L] ne fonde sa demande ni en droit ni en fait.

M. [Z] conteste quant à lui devoir ces sommes, comme exposé ci-après.

Il résulte de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que s’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

Aux termes de l’article 30 de cette même loi, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Il est constant que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En l’espèce, Mme [L] a soumis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 juin 2023 une résolution n°15 prévoyant notamment que « après en avoir délibéré, l’Assemblée générale autorise la suppression de la somme de 5.857,10 euros des charges de copropriété de Madame [L] et autorise le cabinet [M] à rectifier son prochain appel de charges ; le Syndicat des copropriétaires faisant son affaire personnelle de la recouvrir auprès de Monsieur [Z], sans que Madame [L] en soit inquiétée ».

L’assemblée générale a rejeté cette résolution.

L’article 49 du règlement de copropriété prévoit notamment

« – Mutation à titre onéreux. – Le nouveau copropriétaire sera tenu, vis-à-vis du syndicat, au paiement des sommes dont la mise en recouvrement aura été régulièrement décidée postérieurement à la notification, faite au syndic, de la mutation intervenue. Le précédent copropriétaire restera tenu de répondre à tous appels de fonds décidés avant cette notification, fût-ce pour le financement de travaux futurs, et de régler toutes autres sommes mises en recouvrement antérieurement à ladite notification. »

Décision du 05 Mai 2026

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Peu important le respect de ces dispositions par la décision n°15 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 juin 2023, Mme [L], qui ne fait valoir aucun moyen tiré d’un éventuel abus de majorité ni de moyen relatif à une irrégularité formelle affectant l’assemblée générale, ne justifie d’aucun moyen d’annulation de la décision n°15 comme le soulève le syndicat des copropriétaires.

La demande d’annulation de la décision n°15 sera donc rejetée.

Sur les demandes de rectification du décompte de charges

Se fondant sur les articles 5 et 6-2 du décret du 17 mars 1967, Mme [L] demande de supprimer le solde débiteur de 5 857,10 euros et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui adresser sous 15 jours un décompte de charges rectifié, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Elle sollicite également la rectification de l’état daté établi par le syndic de manière à imputer les charges concernant les travaux de réfection hall/cage d’escalier décidés par l’assemblée générale du 21 mars 2019 à M. [Z].

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande.

M. [Z] conteste devoir les sommes litigieuses au motif que les appels de fonds relatifs aux travaux votés le 21 mars 2019 n’étaient pas exigibles au sens de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 lors de la vente.

Il résulte de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, prévoit qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

En application de ces dispositions, l’acquéreur doit supporter les travaux dont le paiement est exigible après son acquisition, et ce même s’ils ont été votés avant la vente, peu important par ailleurs que l’exécution des travaux ait été différée.

L’article 49 du règlement de copropriété prévoit par ailleurs pour rappel « – Mutation à titre onéreux. – Le nouveau copropriétaire sera tenu, vis-à-vis du syndicat, au paiement des sommes dont la mise en recouvrement aura été régulièrement décidée postérieurement à la notification, faite au syndic, de la mutation intervenue. Le précédent copropriétaire restera tenu de répondre à tous appels de fonds décidés avant cette notification, fût-ce pour le financement de travaux futurs, et de régler toutes autres sommes mises en recouvrement antérieurement à ladite notification. »

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

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En l’espèce, l’assemblée générale du 21 mars 2019 a approuvé une résolution n°15 fixant la date des travaux et des appels de fonds litigieux comme suit : « Le premier appel de 50% (inclus l’appel déjà fait en 2018) sera lancé en Juin 2019 après accord du conseil syndical. Le 2ème appel de 30% sera fait pendant le cours du chantier et le solde à la réception. »

L’assemblée générale n’a ainsi pas fixé de date précise pour les deuxième et troisième appels de fonds relatifs à ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires a adressé un « appel travaux complément réfection hall/cage » à Mme [L] le 18 novembre 2020 à hauteur de 6 087,00 euros, dont 5 486,93 euros au titre précisément des travaux de réfection du hall/cage d’escalier.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires qu’un premier acompte a été versé par le syndic à l’EURL JMAC ELEC le 3 mars 2020, puis un premier acompte à la SAS VJM BATIMENT le 29 septembre 2020, un second acompte à cette même société le 1er novembre 2020 et le solde des travaux a été réglé à la société VJM BATIMENT le 7 décembre 2020 et à la société JMAC ELEC le 18 décembre 2020, la réception étant fixée au 17 décembre 2020 d’après le courriel de l’architecte.

M. [Z] indiquait dans un courrier du 15 décembre 2021 adressé au conseil du syndicat des copropriétaires que « depuis plus d’un an, le syndic CLAYES essaie par tous les moyens de récupérer cette somme d’argent et fait du forcing auprès de Madame [L] [W] qui dans cette vente n’y ai srictement pour rien du tout et qu’elle n’a pas à régulariser des travaux votées et appelées avant la vente » (sic).

Il n’est cependant justifié d’aucun appel de provision à ce titre par le syndicat des copropriétaires auprès de M. [Z], et ce tant avant la vente, intervenue le 30 septembre 2020, qu’après celle-ci.

Par ailleurs, la date de la notification, par M. [Z] au syndic, de la mutation intervenue n’est ni invoquée ni justifiée par les parties. Il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires était régulièrement informé de la mutation intervenue lors de l’appel de fonds émis le 18 novembre 2020.

Il se déduit de ces éléments que les sommes appelées à ce titre, correspondant « au 2ème appel de 30% [qui] sera fait pendant le cours du chantier » selon l’assemblée générale du 21 mars 2019, étaient exigibles au 18 novembre 2020, soit après la vente du 30 septembre 2020.

C’est donc Mme [L] qui est débitrice de ces sommes à l’égard du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, ses demandes relatives à son décompte de charge ne sont pas fondées et seront rejetées.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [L] soutient que le syndicat des copropriétaires et M. [Z] ont fait preuve de résistance abusive, le syndicat des copropriétaires en refusant de rectifier le décompte de charges tout en reconnaissant que le paiement des sommes incombait à M. [Z], et ce dernier en s’abstenant de régler les sommes non contestées, ce qui lui a occasionné du stress, ce d’autant plus qu’elle essaie désormais de revendre son appartement et qu’elle ne peut présenter une situation financière saine à un potentiel acquéreur du fait de cette somme au débit de son compte.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il n’a commis aucune faute dès lors qu’il n’a jamais entendu réellement recouvrer ces sommes auprès de Mme [L], que c’est M. [Z] qui a fait preuve de mauvaise foi et qu’en tout état de cause, la situation ne cause aucun préjudice à Mme [L] car elle n’est pas susceptible de l’empêcher de vendre son bien.

M. [Z] fait valoir qu’il n’a jamais reconnu devoir la somme litigieuse mais a seulement essayé de faire preuve de bonne volonté.

Il a été précédemment démontré que, dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires, M. [Z] n’était pas tenu de payer les sommes litigieuses.

A l’égard de Mme [L], l’acte de vente prévoit que « le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, VENDEUR ou ACQUEREUR, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ».

Même si son courrier du 15 décembre 2021 pouvait laisser penser qu’il était néanmoins disposé à s’acquitter de ces sommes, M. [Z] conteste désormais les devoir.

Mme [L] étant propriétaire lors de l’exigibilité des sommes litigieuses, M. [Z] n’était pas tenu de les lui payer.

Aucune résistance abusive de sa part n’est donc caractérisée à l’égard de Mme [L].

Quant au syndicat des copropriétaires, dès lors que sa créance à l’égard de Mme [L] est démontrée, cette dernière n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive, étant en outre précisé que le syndicat des copropriétaires n’a pas poursuivi le recouvrement forcé de sa créance.

La demande de Mme [L] sera donc intégralement rejetée.

II. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de M. [Z]

En l’absence de créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de M.[Z], qui n’était plus propriétaire à la date de l’exigibilité des sommes litigieuses, l’intégralité de ses demandes sera rejetée.

III. Sur les autres demandes

Mme [L], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

Dès lors que Mme [L] a pu penser, au vu des écrits du syndicat des copropriétaires et de M. [Z], qu’elle n’était pas débitrice des sommes litigieuses, l’équité commande néanmoins de rejeter la demande de M. [Z] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/10465 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBJ

Dès lors que M. [Z] a été assigné par Mme [L] et non par le syndicat des copropriétaires, la demande de M. [Z] à l’égard du syndicat des copropriétaires de ce chef sera également rejetée.

Enfin, la demande du syndicat des copropriétaires envers M. [Z] sera rejetée dès lors qu’aucune des demandes du syndicat des copropriétaires à son égard n’a prospéré.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes de Mme [E] [L] ;

REJETTE toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] ;

REJETTE toutes les demandes de M. [Y] [Z] ;

CONDAMNE Mme [E] [L] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

La Greffière La Présidente