TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/55543 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHAK

N° : 13

Assignation du :

01 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [W] [M] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Z] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentés par Maître Tifaine ANNEQUIN, avocate au barreau de PARIS – #D1956

DEFENDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL [B] & ASSOCIES

C/O [B] & ASSOCIES

[Adresse 7]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Par exploit délivré le 1er juillet 2025, Madame [W] [X], Madame [Z] [R] et Monsieur [Y] [T] ont fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux fins de :

lui ordonner de faire intervenir un architecte et/ou tout bureau d’étude structure afin de procéder à l’analyse des solives, de la structure de l’immeuble et des actions éventuelles à mener pour remédier aux dégradations qui seront constatées, sous astreinte de 300€ par jour passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, et le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,le condamner à réaliser les travaux de réfection des planchers et des colonnes sous la supervision de l’architecte de l’immeuble, selon les rapports de M [A] et de la société Betsic, sous astreinte de 300€ par jour passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,le condamner au paiement à chacun d’entre eux d’une provision de 25.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,le condamner au paiement à chacun de la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e Tifaine Annequin.

A l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent que des dégâts des eaux ont affecté le plancher haut de leur appartement et que l’architecte missionné par le syndicat des copropriétaires a recommandé leur reprise et la réalisation d’un certain nombre d’investigations qui n’ont, à ce jour, pas été exécutés par la copropriété, ce qui leur cause un trouble manifestement illicite sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’ils ne peuvent occuper les lieux ni procéder à la réfection des embellissements, tant que le plancher haut n’est pas rénové.

A l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la requérante, et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi du 19 décembre 2025, la partie requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’injonction

Aux termes de l’article 835, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires requiert la démonstration d’un défaut d’entretien des parties communes et d’un lien de causalité entre ce défaut d’entretien et le dommage subi. Pour s’exonérer de cette présomption de responsabilité, le syndicat des copropriétaires doit démontrer soit l’absence de lien de causalité entre les deux événements, soit la survenance d’un cas de force majeure, soit enfin une faute de la victime ou d’un tiers.

* sur les planchers

Le règlement de copropriété ne précise pas la nature commune des planchers. Toutefois, les dispositions impératives de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que dans le silence des titres, est réputé partie commune, notamment, le gros œuvre des bâtiments.

Les requérants ne produisent pas la matrice cadastrale permettant d’établir leur propriété des lots concernés par les désordres. Il résulte de la feuille d’émargement du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2019, seul élément pertinent sur ce point, que Mme [X] est propriétaire de l’appartement situé au 2ème étage, porte droite, tandis que Mme [R] est propriétaire de l’appartement situé au 1er étage, porte gauche. Aucun élément ne démontre la propriété de M [T].

Il résulte d’un rapport d’architecte établi le 29 janvier 2018 par M [A] que dans la cuisine de l’appartement du premier étage, porte droite, le plancher haut dont les plâtres ont été purgés à la suite d’un dégât des eaux, révèle une ossature métallique présentant un état de corrosion avancé avec destructuration prononcée en « mille feuilles » de l’une des solives.

M [A] constate également dans la cuisine de l’appartement du 1er étage, porte gauche, que le solivage métallique du plancher haut est apparent et que dans l’angle de la pièce, la totalité de la sous face plâtre a disparu ainsi que celle du marin de plancher, mettant à jour les ossatures métalliques du plancher en angle avec corrosion avancée.

L’architecte recommande de conforter ces deux planchers hauts.

Si l’architecte a conclu à un état avancé de corrosion, le bureau d’étude Betsic a, le 10 février 2020 et après réalisation de sondages, conclu que les solives IAO n’étaient finalement corrodées que superficiellement, qu’il n’existait pas d’absence de matière notable concernant les âmes (partie verticale des IAO), notamment au droit des appuis et qu’enfin, la corrosion des linteaux métalliques des baies sur façade cour n’était pas perforante et que cela ne nécessitait pas de confortement.

Le BET préconisait toutefois de purger les enduits et marins plâtres désorganisés ou « sonnant creux », de dégarnir a minima les ailes inférieures des solives et linteaux de baie, de brosser les profilés pour éliminer toute trace de corrosion, de procéder à un traitement passivant de l’ensemble des zones de profilés métalliques mises à nue, de remplacer les marins déposés par des hourdis briques avec rebourrage plâtre gros à refus en face supérieure et de refaire les enduits plâtre.

Il s’ensuit que les planchers hauts des appartements du 1er étage, dégradés par des infiltrations, doivent être reconstitués, selon les précisions apportées par le bureau d’études Betsic. Dès lors qu’il s’agit d’une partie commune, ces travaux incombent au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’état des planchers hauts, constatable sur les photographies annexées au rapport de la société Betsic, établit, avec l’évidence requise en référé, un manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien des parties communes, résultant de l’article 14 précité, et est à l’origine d’un trouble manifestement illicite pour les propriétaires de ces appartements.

Le défendeur a été mis en demeure par courrier du 19 février 2024 d’effectuer les reprises des planchers hauts et il n’est pas justifié par ce dernier, qui n’a pas constitué avocat, que les travaux auraient été exécutés.

Aussi, sera-t-il enjoint de procéder à la reprise des planchers hauts des appartements du 1er étage sous astreinte, dans des conditions fixées au dispositif.

* sur la réfection des colonnes

Le règlement de copropriété stipule que sont des parties communes « les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif de chaque appartement). »

Le rapport d’architecte relève dans l’appartement du 1er étage droite des infiltrations dans les toilettes de l’entrée, suggérant un contrôle de la descente pour partie encastrée dans l’épaisseur du plancher 1er/2ème étage. Il est également constaté des infiltrations affectant les maçonneries verticales sur la façade côté coursive, et suggéré un contrôle de la colonne montante EF pour partie encastrée.

Le rapport constate, dans l’appartement du 1er étage gauche, que les maçonneries sont affectées par des d’infiltrations et que doivent être contrôlés les fluides présents en élévation et principalement les réseaux en plomb.

Enfin, dans l’appartement du 2ème étage droite, le rapport relève au même endroit que dans l’appartement du 1er étage droite, les mêmes désordres d’infiltrations, et émet l’hypothèse que la descente encastrée est à l’origine des désordres, « d’autant que les manifestations similaires dans l’appartement du 1er étage semblent confirmer le diagnostic ».

Il est enfin constaté que la façade intérieure côté accès à la coursive est affectée d’infiltrations et que se trouve une colonne EF en angle gauche ainsi que, côté extérieure coursive, une évacuation privative en trainasse provenant de l’appartement du 3ème étage superposée, raccordée à la descente située en angle extérieur à l’arrière de la coursive.

L’architecte évoque trois causes possibles à ces désordres : la colonne montante EF fuyarde, et ce, plus particulièrement dans la traversée de plancher du 2ème/3ème étage, la trainasse d’évacuation extérieures fuyarde, ou enfin des défauts d’étanchéité au 3ème étage.

Il résulte du devis établi par la société [Adresse 9] le 15 avril 2024 que les installations de plomberie de l’appartement du 3ème étage incriminées par l’architecte sont en bon état, la société constatant que « le désordre signalé dans l’appartement du dessous et sur la façade côté cour, est du à un collecteur en plomb qui récupère les vidanges de la salle de bains. Celui-ci passe en façade pour se raccorder sur la descente verticale. »

L’architecte n’a fait qu’émettre des hypothèses quant au rôle causal des différentes descentes dans les désordres. Si la société Calonne conclut que les installations du 3ème étage sont en bon état et met en cause le collecteur en plomb sur la façade, cet élément n’est pas contradictoire et ne suffit pas, à lui seul, à établir de manière évidente, que les colonnes présentent des défauts d’étanchéité.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc être enjoint à procéder à la réparation des colonnes.

Le juge des référés n’est pas limité par les mesures sollicitées par les parties et peut prendre celle qui lui semble la mieux appropriée à faire cesser le trouble, et la plus proportionnée aux intérêts en présence.

Dès lors qu’il n’est pas démontré par le défendeur qu’il a fait contrôler les différentes descentes mises en cause par l’architecte, ce qui ressortait pourtant de son obligation d’entretenir les parties communes, potentielles causes de désordres d’infiltrations, il y a lieu d’enjoindre le défendeur à procéder au contrôle par une entreprise spécialisée des différentes descentes se trouvant à proximité des désordres d’infiltrations dans l’immeuble, à l’exception de celles se trouvant en élévation du plancher haut du 1er étage, et qui correspondent donc à l’exclusion prévue par le règlement de copropriété « (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif de chaque appartement) ».

* sur la désignation d’un architecte ou d’un bureau d’études

Compte tenu des conclusions de la société Betsic qui exclut tout risque structurel et alors qu’aucun autre élément ne vient contredire ces conclusions effectuées après sondage, les requérants ne démontrent pas, avec l’évidence requise en référé, que l’absence de désignation d’un architecte ou d’un bureau d’étude serait à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Aucun élément ne démontre la qualité d’usufruitier du lot n°7 de M [T]. Dès lors, la demande de provision le concernant apparaît sérieusement contestable.

En ce qui concerne Mme [R], la perte de jouissance est évidente et dure depuis 2018. Cette perte de jouissance est imputable au syndicat des copropriétaires dès lors qu’à défaut de procéder aux travaux de réfection du plancher haut, la propriétaire ne peut procéder à celle de son appartement. A défaut d’avoir justifié de la surface du bien et de sa valeur locative, le préjudice de jouissance sera limité à un montant non sérieusement contestable de 10.000 euros.

Enfin, aucun élément n’est produit par Mme [X] alors que son appartement n’a pas été affecté par un effondrement du plancher haut, mais par des désordres d’infiltrations circonscrits aux toilettes et à la cuisine, sans que leur ampleur ne soit particulièrement justifiée. En conséquence, l’appréciation du principe et du montant de la créance indemnitaire relève du juge du fond et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer une indemnité de procédure à Mmes [R] et [X], requérantes, respectivement à hauteur de 2.500€ et de 1.200€. La demande sera rejetée concernant M [T].

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Tifaine Annequin, en vertu des articles 696 et 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de réaliser les travaux de reprise des planchers hauts dégradés des deux appartements du premier étage, suivant les préconisations de la société Betsic, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Ordonnons au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de procéder au contrôle des descentes identifiées par l’architecte comme cause potentielle des différents désordres d’infiltrations affectant les premier et deuxième étages de l’immeuble, dans un délai de quatre mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires sera redevable à l’égard de Mmes [R] et [V] d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation des astreintes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes d’injonction ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à Mme [Z] [R] la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [Z] [R] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [W] [V] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons la demande d’indemnité de procédure de M [T] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Tifaine Annequin ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10] le 21 janvier 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN