RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 23 Mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01348 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRJC

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Théodora ZINSOU, greffière lors des débats à l’audience du 02 mai 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. EL PARIS

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Thibault BAILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0726, substitué par Maître Capucine DUVERNOY, avocate au Barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. KREYOL FACTORY

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne NJINE TESSIER, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 4 décembre 2024, la SCI EL PARIS, propriétaire de locaux commerciaux situés à Wissous et donnés à bail à la SAS KREYOL FACTORY, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner ses conséquences.

Au soutien de ses demandes, la SCI EL PARIS expose que :

— par acte du 29 février 2024, elle a donné à bail commercial à la SAS KREYOL FACTORY des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 21.000 euros hors charges, payable mensuellement, outre le versement de 1.000 euros par mois d’un droit de pas de porte à compter du 1er mai 2024 et jusqu’au 1er mars 2027,

— les loyers, taxes et provision pour charges étant impayés dès le mois de juin 2024, la SCI EL PARIS a fait délivrer, le 20 septembre 2024, à la SAS KREYOL FACTORY un commandement de payer réclamant la somme en principal de 10.950 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2024, qui est demeuré infructueux.

Initialement appelée le 7 janvier 2025 et après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée utilement à l’audience du 2 mai 2025, au cours de laquelle les parties ont pu soutenir leurs prétentions et moyens.

A cette audience, la SCI EL PARIS, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions n°2 en demande aux termes desquelles, elle réitère ses prétentions, répond aux prétentions adverses et actualise ses demandes, sollicitant de :

— Débouter la SAS KREYOL FACTORY de toutes ses demandes, fins et prétentions aux motifs qu’elles se heurtent à des constatations sérieuses,

— Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS KREYOL FACTORY et de tout occupant de son chef du local commercial qu’elle occupe sis [Adresse 3] et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la SCI EL PARIS aux frais, risques et périls de la SAS KREYOL FACTORY, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, conformément au bail, d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la date de résiliation et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

— Condamner la SAS KREYOL FACTORY et tout occupant de son chef à verser à la SCI EL PARIS la somme de 31.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle,

— Condamner la SAS KREYOL FACTORY à verser à la SCI EL PARIS :

* la somme de 14.447,19 euros à titre provisionnel conformément au procès-verbal de saisie attribution du 6 novembre 2024, déduite du montant total saisi sur le compte de la SAS KREYOL FACTORY à hauteur de 2.8919,99 euros,

* les sommes dues à titre du « pas de porte » et des charges selon le contrat de bail,

* la somme de 832,50 euros à titre provisionnel, de pénalité de retard à hauteur de 5% des loyers impayés selon le contrat de bail, sans préjudice des intérêts au taux légal,

* 181,36 euros au titre du coût du commandement de payer du 20 septembre 2024,

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI EL PARIS conformément aux stipulations contractuelles,

A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés,

— Juger que la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,

— Juger que la clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus,

— Condamner le défendeur à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

En tout état de cause,

— Condamner le défendeur au paiement de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment les coûts et frais relatifs au commandement de payer délivre le 20 septembre 2024 ainsi qu’à la saisie attribution signifiée le 6 novembre 2024.

En défense, la SAS KREYOL FACTORY, représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions en réponse aux termes desquelles, au visa des articles 834 et suivant du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, elle sollicite du tribunal de :

À titre principal,

— Se déclarer incompétent par suite de l’existence de contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

À titre reconventionnel :

— Condamner la SCI EL PARIS à réaliser, dans un délai maximal d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance, les travaux suivants sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution :

* réfection complète du faux plafond de la chambre froide, afin de garantir l’hygiène et la sécurité alimentaire,

* traitement des infiltrations d’eau et de l’humidité sur l’ensemble des surfaces concernées,

* remplacement du carrelage endommagé dans la cuisine, pour assurer un sol sécurisé et conforme aux normes sanitaires,

* réparation de la pièce de repos et de ses ouvertures, afin de garantir un espace adapté au personnel,

* mise aux normes des installations électriques, notamment en supprimant les câblages dangereux laissés à nu,

* assainissement général des murs et plafonds, afin de supprimer les moisissures et améliorer les conditions d’exploitation.

— Ordonner la réduction du loyer jusqu’à exécution complète des travaux par le bailleur, à hauteur de 50 % du montant du loyer, avec effet rétroactif à compter de la date de l’assignation,

— Condamner la SCI EL PARIS à verser à la SAS KREYOL FACTORY la somme de 10.000 euros à titre de provision, en réparation du préjudice économique et d’image subi en raison de l’inexploitation des locaux.

À titre subsidiaire :

— Accorder à la SAS KREYOL FACTORY un délai de paiement de 24 mois, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

En tout état de cause :

— Condamner la SCI EL PARIS à verser à la SAS KREYOL FACTORY la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS KREYOL FACTORY expose que l’état général des locaux les rend inexploitables et non conformes aux exigences minimales permettant d’accueillir du public et que la SCI EL PARIS, ne mettant pas en conformité les lieux loués, a directement mis en péril la viabilité du fonds de commerce dont l’ouverture a initialement été refusée par la Mairie.

Elle précise que les désordres relevés sont manifestement antérieurs à la prise de possession des lieux et n’ont jamais fait l’objet d’un entretien ou d’une réparation par la SCI EL PARIS, violant son obligation de délivrance, et lui cause des préjudices qu’il convient de réparer par la diminution du prix du loyer et le paiement de dommages et intérêts pour son image et son exploitation.

Elle conclut que la situation découlant directement des manquement graves de la SCI EL PARIS à ses obligations contractuelles, l’exploitation ayant été entravée dès la prise de possession, des délais de paiement doivent lui être accordés si la clause résolutoire est considérée acquise pour lui permettre d’apurer sa dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI EL PARIS justifie, par la production du bail du 29 février 2024 et du commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 que sa locataire, la SAS KREYOL FACTORY, a cessé de payer ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCI EL PARIS a fait délivrer à la SAS KREYOL FACTORY un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 20 septembre 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 10.950 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 20 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 octobre 2024.

La SAS KREYOL FACTORY s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire invoquant le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme des locaux loués, ce que conteste la défenderesse.

Or, si la SAS KREYOL FACTORY indique que la mairie a initialement refusé l’ouverture du restaurant en raison de non-conformités majeures du local, et ajoute avoir subi un dégât des eaux en date du 21 août 2024 ayant aggravé l’état du local et empêché toute exploitation normale, elle ne produit aucun élément à l’appui de ces allégations. En effet, l’opposition administrative visée par le bordereau en pièce n°4 n’est pas versée au dossier de plaidoirie.

Elle produit, en revanche, un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 11 février 2025 qui fait état d’un plafond abimé dans la cuisine, de traces d’humidité type auréoles et cloques, et des moisissures. Cependant, la SCI EL PARIS produit également un procès-verbal de commissaire de justice postérieur, pour être daté du 12 mars 2025, qui confirme que le restaurant est en activité, que la salle de repas, le comptoir et les équipements sont en état de fonctionnement, que l’établissement accueille du public et génére donc des revenus. Il en résulte que rien ne vient établir une impossibilité d’exploiter le fonds de commerce concerné.

Enfin, la SAS KREYOL FACTORY, qui se plaint de désordres empêchant son activité, ne fait état qu’aucun courrier ou courriel, ni même communication verbale avec la SCI EL PARIS, pour en informer son bailleur et solliciter une remise en état ou réparation.

Dès lors, le manquement à l’obligation de délivrance invoqué n’est pas établi dans des conditions permettant de justifier d’une contestation sérieuse contre la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, l’obligation de la SAS KREYOL FACTORY de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS KREYOL FACTORY causant un préjudice à la SCI EL PARIS, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite, voire supprimée, par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI EL PARIS sollicite la condamnation de la SAS KREYOL FACTORY à lui payer la somme provisionnelle de 14.447,19 euros conformément au procès-verbal de saisie attribution du 6 novembre 2024, déduite du montant total saisi sur le compte de la SAS KREYOL FACTORY à hauteur de 2.819,99 euros, ainsi que les sommes dues au titre du « pas de porte » et des charges selon le contrat de bail.

Cependant, il convient de déduire du décompte repris dans le procès-verbal de saisie-attribution délivré le 6 novembre 2024 certains montants qui n’ont pas la nature d’arriérés locatifs : 232,96 euros pour « frais de procédure », 120,58 euros pour « coût du présent acte », 95,52 euros pour « provision sur frais de dénonce », 82,64 euros pour « provision sur frais de Signi. Non contest. », 51,60 euros pour « provision sur frais de Certificat Non [Localité 5]. » et 63,89 euros pour « provision sur frais de mainlevée », soit un total de 647,19 euros.

Par conséquent, la SAS KREYOL FACTORY sera condamnée à payer à la SCI EL PARIS, au titre des loyers, « pas de porte », charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois d’octobre 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 10.980,01 euros (14.447,19 – (647,19 + 2.819,99)).

Sur la clause pénale et la demande de conservation du dépôt de garantie

La clause pénale et autres indemnités contractuelles étant considérées comme telle, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

De même, la demande de conservation du dépôt de garantie s’analysant comme une clause pénale étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces deux demandes.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, la SAS KREYOL FACTORY sollicite que lui soient accordés les plus larges délais de paiement pour le règlement de sa dette locative, sans pour autant solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, demande à laquelle s’oppose la SCI EL PARIS.

Or, force est de constater que la demande n’est ni argumentée, ni justifiée et qu’aucune proposition concrète d’apurement du passif n’est proposée.

En l’absence de pièce justificative fondant la demande et de paiement intervenu depuis l’assignation en vue d’apurer le passif, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de délai.

Sur la demande reconventionnelle en exécution des travaux sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur ce, la SAS KREYOL FACTORY sollicite que la SCI EL PARIS soit condamnée à réaliser différents travaux de remise en état des locaux dans un délai maximal d'1 mois à compter de la notification de l’ordonnance, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et jusqu’à parfaite exécution, demande à laquelle s’oppose la SCI EL PARIS.

Or, d’une part, comme précédemment évoqué, il ne résulte d’aucun des éléments produits que l’obligation du bailleur dont le preneur se prévaut serait démontrée dans des conditions de nature à permettre de qualifier un trouble manifestement illicite ou une situation d’urgence.

D’autre part, le jeu de la clause résolutoire étant acquis au 21 octobre 2024, il convient de constater que la SAS KREYOL FACTORY n’est plus locataire mais occupante sans droit ni titre, que son expulsion sera prononcée et qu’elle ne peut imposer aucune exécution de faire dans la présente procédure.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande, et par voie de conséquence sur les demandes subséquentes en réduction de loyer et en dommages-et-intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS KREYOL FACTORY qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du20 septembre 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS KREYOL FACTORY succombante, elle sera condamnée à payer à la SCI EL PARIS la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS KREYOL FACTORY et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS KREYOL FACTORY, à compter de la résiliation du bail, au 21 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS KREYOL FACTORY à payer à la SCI EL PARIS l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SCI EL PARIS à payer à la SAS KREYOL FACTORY la somme provisionnelle de 10.980,01 euros, correspondant aux loyers, « pas de porte », charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes fondées sur la clause pénale du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes subsidiaire et reconventionnelles de la SAS KREYOL FACTORY ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS KREYOL FACTORY à payer à la SCI EL PARIS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS KREYOL FACTORY aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 23 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,