N° RG 25/01275 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHQT

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01275 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHQT

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Xavier LASSUS

à M^e Gulnar MURAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Mme [S] [M] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [F] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS PME LAMSI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gulnar MURAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 janvier 2006, Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] avait consenti à la société EH DIFFUSION un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 3].

La SAS PME LAMSI a acquis le fonds de commerce de la société EH DIFFUSION en date du 02 septembre 2024. Le local était destiné à l’activité de « fabrication et vente de pizzas, vente de plats à consommer sur place ou à emporter, traiteur ».

Le loyer était initialement fixé annuellement à la somme de 10.286 euros HT et HC payable en 12 mensualités au premier jour de chaque mois. Il s’est élevé à la somme de 1.425,96 euros + 213,89 euros de provision pour charges, soit 1.639,85 euros par mois au moment de la cession du fonds de commerce.

Un commandement de payer la somme de 3.279,70 euros a été délivré le 18 décembre 2024 au titre des loyers impayés de novembre et de décembre 2024.

Au 01 janvier 2025, le loyer a été réindexé pour se porter à la somme de 1.700,93 euros par mois (soit 1.479,07 euros + 221,86 euros de provision).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] ont assigné la SAS PME LAMSI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2025.

Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] demandent au juge des référés, de :

constater que la clause résolutoire, portée au bail est acquise, constater que le bail est résilié depuis le 19 janvier 2025,en conséquence, ordonner l’expulsion de la SAS PME LAMSI et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et jusqu’à complète libération des lieux,condamner la SAS PME LAMSI au paiement provisionnel, des sommes de :13.485,28 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de novembre 2024 jusqu’au mois de juin 2025 inclus,fixer à la somme de 1.700,93 euros de l’indemnité d’occupation depuis la résiliation, jusqu’à la parfaite libération des lieux, rejeter la demande de délais,condamner la SAS PME LAMSI au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer.

De son côté, la SAS PME LAMSI demande au juge des référés, de :

débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, in limine litis :

juger que le présent litige souffre de contestations sérieuses et en conséquence, prononcer l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les prétentions des demandeurs et les inviter à mieux se pourvoir,reconventionnellement :

juger que les bailleurs ont manqué gravement à leur obligation essentielle de délivrance,prononcer l’exception d’inexécution et par conséquent, rejeter la demande de paiement des loyers allant de la date de cession du fonds de commerce jusqu’à la réalisation de travaux par le bailleurs de nature à remettre les locaux en état d’usage conformément au bail,condamner Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] à le réalisation des travaux nécessaires à la remise en état d’usage conformément au bail dans le délai d’un mois à compter de l’ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du premier jour suivant le délai d’un mois et subsidiairement, à ce qu’ils soient condamnés au paiement des frais de 29.282 euros (reprise plomberie des salles d’eau, WC et robinetterie, outre l’installation d’un cumulus, avec reprise du carrelage et autres matériaux indispensable), 9.600 euros (reprise de la cage d’escalier : reprise du placo et de la peinture), 52.701 euros (reprise de l’électricité pour la remise aux normes et des murs et faux plafonds en placo et faïence) et 1.140 euros (réfection de la serrurerie),subsidiairement :

ordonner une expertise judiciaire selon la mission suggérée dans ses conclusions versées au soutien des débats oraux,lui accorder un délai de paiement pour une durée de 2 années, sans pénalité ni intérêt et à défaut, de l’autoriser à consigner les loyers impayés dans le délai de 2 mois,en tout état de cause :

condamner Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 01 janvier 2006 dont le droit au bail a été cédé suite à la cession du fonds de commerce, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 18 décembre 2024, les consorts [X] justifient avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 3.279,70 euros (loyers de novembre et décembre 2024 inclus et frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que la SAS PME LAMSI n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 19 janvier 2025, devrait en principe traduire la défaillance du preneur débiteur, entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autoriser que soit ordonnée l’expulsion.

Cependant, la SAS PME LAMSI soutient que suite à la cession du fonds de commerce et du droit au bail, elle a découvert que les locaux loués « étaient affectés de très graves désordres, rendant impossible quelconque exploitation dans ces locaux, et en particulier l’exploitation d’un commerce de restauration ».

Elle verse aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice dressé le 25 octobre 2024. Il en résulte de graves dysfonctionnements concernant le tableau électrique rendu dangereux, la gaine d’extraction des fumées, des infiltrations qui affectent les sols et les murs, des menuiseries intérieurs imprégnées d’humidité, la chaudière et la plomberie hors d’usage.

Ces constatations alarmantes sont corroborées par des attestations d’entreprises, ainsi que des devis qui viennent attester et chiffrer les nombreux travaux de réfections, de reprises des désordres et de mises aux normes à des sommes que la défenderesse évalue à la somme de 92.723 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 22 octobre 2024, la SAS PME LAMSI écrivait à ses bailleurs en ses termes : « Depuis mon entrée dans le local et conformément à nos nombreuses communications passées, je constate qu’il existe de graves dégradations affectent les lieux, nécessitant d’importants travaux de remise en état et causant une impossibilité d’exploiter l’activité de restauration (…) Dans ces circonstances et pour l’ensemble de ces raisons, je me vois dans l’obligation de solliciter la suspension des paiements de loyers à effet immédiat, au titre de l’exception d’inexécution, ne pouvant jouir normalement des locaux loués (…) ».

Depuis lors, le paiement de l’intégralité du montant du loyer a été suspendu et les bailleurs ont choisi d’ignorer les termes de la mise en demeure et de délivrer un commandement de payer.

Par application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A l’exception des hypothèses de prévention d’un dommage imminent ou de cessation d’un trouble manifestement illicite, le juge des référés ne peut prendre des mesures que si elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

La question soumise à la présente juridiction consiste donc à déterminer si des contestations sérieuses peuvent s’opposer à la mise en œuvre de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire sollicitée par les consorts [X].

Le fait pour le preneur à bail de s’abstenir volontairement de payer une partie du loyer, sans avoir été judiciairement autorisé à le faire, en réaction à une abstention des bailleurs à faire les réparations utiles à mettre le local aux normes de façon à ce qu’il réponde aux exigences du local conforme, s’apparente à l’invocation de l’exception d’inexécution.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’ « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’exception d’inexécution soulevée par un preneur à bail commercial à usage mixte n’est admise que lorsque l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée. Par ailleurs, s’agissant d’un bail commercial, l’exception d’inexécution soulevée par un preneur n’est admise que lorsque l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l’exécution de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il est constant que les bailleurs sont tenus aux grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil qui affectent les systèmes électriques, la plomberie, le clos et le couvert.

La SAS PME LAMSI a su verser aux débats des éléments probants qui permettent de démontrer que les locaux loués présentent des d’infiltrations non traitée ayant endommagé les sols et les murs, des non conformités électriques, une vétusté des huisseries intérieures et de la plomberie, un système de chauffage manifestement dysfonctionnant, et une impossibilité d’utiliser les équipements de cuisine laissés sur place.

De leur côté, les consorts [X] ont choisi d’ignorer cet aspect du débat, préférant se placer sur l’absence de règlement des loyers, ce qui correspond à la réaction du preneur face à l’impossibilité d’exploiter l’activité de restauration qui avait motivée son achat du fonds de commerce.

Or, le fait est que SAS PME LAMSI a su démontrer que les bailleurs ont manqué gravement à leurs obligations locatives de délivrance liées à l’absence de prise en charges des grosses réparations (infiltrations par plafond qui n’assurent pas le clôt et le couvert, système électrique qui ne répond pas aux normes) ou de celles engendrés par la vétusté (chauffage, chauffe-eau, huisseries…).

Le fait d’exploiter un local commercial à destination de restauration dans de telles conditions dégradées permet de constater que la SAS PME LAMSI est placée dans l’impossibilité d’exploiter dans des conditions acceptables son local commercial, sans les aménagements qu’elle a pris la peine de chiffrer et qui s’élève à des sommes importantes.

L’invocation de l’exception d’inexécution est suffisamment sérieuse pour constituer une contestation sérieuse. Elle ne permet pas au juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence de statuer sur la résiliation sans qu’une juridiction du fond n’ait pu apprécier la réalité et la qualification des manquements des bailleurs à l’origine de la présente situation.

Dès lors, les consorts [X] seront déboutés de leur demande de constatation de la clause résolutoire, de leur demande d’expulsion et de leur demande de paiement d’une provision au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation.

Aucune des parties n’a sollicité du juge des référés qu’il les renvoie devant le juge du fond afin de solliciter la résolution judiciaire du contrat, voire la nullité de la cession du fonds de commerce.

En l’absence d’une expertise amiable contradictoire qui aurait permis de mesurer techniquement et économiquement les travaux à envisager, il paraît difficile pour le juge des référés de préciser le contenu de l’injonction judiciaire de mise en œuvre de travaux à l’encontre des bailleurs, telle que demandée reconventionnellement.

Il en est de même s’agissant de la demande d’expertise judiciaire qu’il n’incombe pas au preneur d’assumer et qui paraît vouée à l’échec compte tenu de la position d’opposition des bailleurs et alors que les obligations de réparations pèsent sur eux.

La présente juridiction ne peut donc que s’estimer incompétente pour statuer sur les différentes prétentions qui lui sont demandées, si ce n’est à légitimer la SAS PME LAMSI dans son invocation de l’exception d’inexécution. Elle sera donc autorisée à s’abstenir du paiement des loyers, charges et taxes jusqu’à ce que Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] aient pris l’initiative de mettre en œuvre les travaux qu’ils jugent nécessaires et qui leur incombent, pour délivrer à leur preneur un local conforme et aux normes qui permette à leur preneur l’exploitation complète de son activité commerciale en application des obligations du contrat et des dispositions légales applicables.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] seront condamnés in solidum à verser à la SAS PME LAMSI la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DEBOUTONS Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’encontre de la SAS PME LAMSI compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

DISONS que la SAS PME LAMSI est bien fondée dans son invocation de l’exception d’inexécution et qu’elle sera donc autorisée à s’abstenir du paiement des loyers, charges et taxes jusqu’à ce que Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] aient mis en œuvre les travaux qu’ils jugent nécessaires et qui leur incombent, pour délivrer à leur preneur un local conforme et aux normes qui permette à leur preneur l’exploitation complète de son activité commerciale en application des obligations du contrat et des dispositions légales applicables ;

DEBOUTONS la SAS PME LAMSI du surplus de ses prétentions reconventionnelles, y compris de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [S] [X] à verser à la SAS PME LAMSI la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 30 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,