Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 26 février 2026, n° 25/52807

TJ Paris 26 février 2026

Arguments

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Rejeté
Urgence et nécessité de travaux
La cour a estimé que l'urgence n'était pas démontrée et que la propriété du mur par le défendeur n'était pas établie, rendant la demande d'injonction non fondée.
Rejeté
Responsabilité du défendeur
La cour a jugé que la responsabilité du défendeur n'était pas établie, rendant la demande de provision non fondée.
Rejeté
Imputabilité des frais d'expertise
La cour a conclu que l'imputabilité des frais d'expertise au défendeur n'était pas établie, rendant la demande de provision non fondée.
Accepté
Frais exposés
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], en succombant, devait supporter les dépens, et a accordé une somme au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] afin d'obtenir la réalisation de travaux sur un mur de clôture mitoyen et le remboursement de frais. Le demandeur invoquait l'urgence et un trouble manifestement illicite, s'appuyant sur un rapport d'expertise qui imputait les dégradations au mur dans son ensemble.

La juridiction a rejeté la demande d'injonction de réaliser des travaux sous astreinte, estimant qu'il n'y avait ni urgence démontrée ni trouble manifestement illicite. Elle a également jugé qu'il existait une contestation sérieuse quant à la propriété du mur, le rapport d'expertise mentionnant un chaperon dirigeant les eaux vers le lycée, ce qui, selon l'article 654 du Code civil, constitue une marque de non-mitoyenneté.

En conséquence, le tribunal a rejeté les demandes de provisions pour les travaux, la maîtrise d'œuvre et les frais d'expertise, car la responsabilité du défendeur n'était pas établie avec l'évidence requise en référé. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a été condamné aux dépens et à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 26 févr. 2026, n° 25/52807
Numéro(s) :	25/52807
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clément CARONAverèle KOUDOYOR
Cabinet(s) :	BO SELARLBOEGE AVOCATSBALE & KOUDOYOR
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/52807 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UFQ

N° : 1

Assignation du :

18 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 février 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société COPRO-ETHIK

C/O la société COPRO-ETHIK

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0249

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE (SPGI)

C/O la société Parisienne de Gérance d’immeuble (SPGI)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS – #D1635

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Les immeubles du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, ainsi que le Lycée [O] Ile-de-France), sont situés sur des parcelles contiguës situées dans le [Localité 4]. Les cours du [Adresse 6] et du Lycée sont séparées par un mur de clôture (composé de pierres et de briques), lequel est encastré dans le bâtiment du [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] se plaint de dégradations (fissures et décollements de maçonnerie) apparues au niveau de cet encastrement. Par ordonnance du 6 avril 2023, le tribunal administratif de Paris a désigné un expert judiciaire dont le rapport a été déposé le 13 octobre 2023 et impute la majeure partie de ces désordres structurels au « système constructif du cadre bâti existant : encastrement du mur de clôture dans l’épaisseur du mur arrière de l’immeuble du [Adresse 7] (apport en humidité et défaut d’appareillage de la maçonnerie) ».

C’est dans ces conditions que par acte du 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] devant le juge des référés afin de voir notamment :

« – Enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de réaliser sur le mur de clôture en pierre les travaux prescrits par l’Expert judiciaire dans le rapport d’expertise dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard une fois le délai d’un mois expiré.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au versement, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] des sommes suivantes :

13.725 euros HT au titre des travaux de reprise ;5.625 euros HT pour les frais de maitrise d’œuvre ; 15.596,49 euros TTC pour les frais d’expertise.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ».

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’audience s’est finalement tenue le 29 janvier 2026. Par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] demande au juge des référés de :

« – Enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par la SGPI de réaliser l’intégralité des travaux prescrits par l’Expert judiciaire dans le rapport d’expertise, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Et ce sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard une fois le délai d’un mois expiré.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] la somme de 20 795,32 euros, correspondant aux frais d’expertise judiciaire supportés par ce dernier.

À titre subsidiaire,

— Enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par la SGPI de réaliser sur le mur de clôture les travaux prescrits par l’Expert judiciaire dans le rapport d’expertise, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Et ce sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard une fois le délai d’un mois expiré.

À titre très subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au versement, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] des sommes suivantes :

31 655,00 euros HT au titre des travaux de reprise20 795,32 euros pour les frais d’expertise.

À titre infiniment subsidiaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au versement, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] des sommes suivantes :

13 725,00 euros HT au titre des travaux de reprise ; 5 625,00 euros HT pour les frais de maitrise d’œuvre ; 20 795,32 euros pour les frais d’expertise.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par la SGPI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], représenté par son syndic la société COPRO-ETHIK la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens ».

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13],

A titre subsidiaire,

— Rejeter les demandes d’injonctions sous astreinte formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à titre principal et à titre subsidiaire,

— Fixer la somme provisionnelle allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] au titre du coût des travaux de réfection des murs arrière et pignon de l’immeuble à 5.600,00 € HT,

— Fixer la somme provisionnelle allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] au titre des frais d’expertise judiciaire à 7.278,00 € HT,

— Rejeter les demandes de condamnation à titre provisionnel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] pour le surplus,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] aux entiers dépens ».

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande d’injonction de réaliser des travaux sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite, au principal sur le fondement de l’urgence (article 834 du code de procédure civile) et subsidiairement pour trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile), la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à réaliser les travaux prescrits par l’expert sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Il soutient que la partie en pierres du mur de clôture appartient au défendeur, et la partie en briques à la région Ile de France, se fondant sur un compte-rendu de présomption de mitoyenneté. Il ajoute que l’expert ayant conclu à l’imputation des désordres au mur de clôture dans son ensemble, le demandeur peut se retourner contre le défendeur ou la région, qui sont solidairement tenus de réparer son entier préjudice. Il précise que la situation est urgente car les différents murs se dégradent et font peser un risque pour la sécurité des personnes, et qu’il ne peut entreprendre les travaux sur son propre pignon si le mur de clôture n’est pas réparé également.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] soulève l’existence d’une contestation sérieuse. Il soutient que le mur de clôture appartient exclusivement à la Région Ile-de-France, s’appuyant sur les propres réserves du géomètre et sur le fait que le chaperon du mur dirige les eaux de pluie vers la cour du Lycée, ce qui constitue juridiquement une marque de non-mitoyenneté.

En droit, l’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, en vertu de l’article 654 du Code civil, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur présente un plan incliné d’un seul côté ; dans ce cas, le mur est présumé appartenir exclusivement au propriétaire du fonds vers lequel les eaux sont dirigées.

En l’espèce le demandeur sollicite principalement que le défendeur soit condamné à réaliser des travaux réparatoires sur le mur de clôture litigieux, et sur son propre mur.

Ces travaux ne sont pas des travaux urgents ou conservatoires, puisqu’il s’agit, selon le rapport d’expertise sur lequel se fonde le demandeur, de reprendre le parement et l’enduit du mur du [Adresse 7] et de « reconstruire » intégralement le mur de clôture. S’il est indéniable que des travaux doivent intervenir, l’urgence alléguée et les risques encourus ne sont pas démontrés puisque les éléments techniques les plus récents produits par le demandeur dates d’une visite de l’architecte de sécurité de la ville de [Localité 1] de novembre 2024, qui relève bien que la situation « constitue toujours un risque » mais qu’aucune autre mesure conservatoire n’est nécessaire, notamment au vu des mesures mise en place depuis 2023.

Ainsi l’urgence ne peut justifier les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], pas plus que ce dernier ne rapporte la preuve d’un dommage imminent qu’il conviendrait de prévenir.

Par ailleurs, pour que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] puisse être contraint à réaliser des travaux réparatoires en référé, sa qualité de propriétaire de l’ouvrage dommageable doit être établie avec l’évidence requise par cette juridiction. Or, le demandeur fonde sa prétention sur un compte-rendu de présomption de mitoyenneté de géomètre, dressé par la société TT Géomètres Experts le 9 mars 2020, qui précise expressément qu'« aucune définition ou mention des limites de propriété n’a été dégagée de manière certaine ». Rédigeant ses conclusions au conditionnel, le géomètre-expert prend en outre le soin d’avertir que son rapport « ne garantit aucunement la limite séparative » et que « seul un procès-verbal de bornage amiable ou judiciaire, ou un arrêté de délimitation garantit les limites séparatives ».

Inversement, le rapport d’expertise judiciaire, déposé le 13 octobre 2023 à l’issue d’une procédure devant le tribunal administratif de Paris, constate techniquement que le mur en cause est « protégé en tête par un chaperon en béton dont la partie débordante et munie d’un dispositif goutte d’eau […] est située du côté de la cour du Lycée. Les eaux de pluie sont ainsi dirigées vers la cour du Lycée ».

En application des présomptions posées par l’article 654 du code civil, la présence d’un tel plan incliné (chaperon et larmier) dirigeant les eaux d’un seul côté constitue une marque légale de non-mitoyenneté. Cet élément matériel rend plausible la propriété exclusive du mur par le propriétaire du fonds vers lequel les eaux s’écoulent, à savoir la Région Ile-de-France (Lycée [P]), qui n’a pas été attraite à la présente procédure.

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] échoue à rapporter la preuve de la propriété du mur par le défendeur. L’incertitude quant à l’identité du véritable propriétaire nécessite une appréciation du fond du droit. Il y a donc une contestation sérieuse qui s’oppose aux demandes, et aucun trouble manifestement illicite ne peut être reproché en l’état au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

Les demandes, principales et subsidiaires, d’injonction de faire sous astreinte seront donc rejetées.

II – Sur les demandes de provision au titre des travaux de reprise et de la maîtrise d’œuvre

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] réclame, à titre provisionnel, la somme de 31.655 euros HT (ou subsidiairement 13.725 euros HT) pour les travaux de reprise, ainsi que 5.625 euros HT au titre de la maîtrise d’œuvre. Il soutient que la responsabilité du défendeur n’est pas contestable. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] s’y oppose et soulève une contestation sérieuse tenant au défaut de preuve de sa qualité de propriétaire, en plus de contester les calculs et la répartition de l’expert judiciaire.

En droit, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

En matière de créance délictuelle, l’absence de certitude sur l’imputabilité du dommage à une partie fait obstacle à sa condamnation provisionnelle.

En l’espèce, la responsabilité du défendeur dans la prise en charge financière des désordres est directement subordonnée à la preuve de sa qualité de propriétaire du mur litigieux. Or, comme démontré supra, cette propriété n’est aucunement établie avec l’évidence requise en matière de référés.

Faute de certitude sur l’identité du propriétaire tenu à réparation, l’obligation d’indemnisation est frappée d’une contestation sérieuse. Les demandes de provisions au titre des travaux et de la maîtrise d’œuvre seront donc intégralement rejetées.

III – Sur la demande de provision au titre des frais d’expertise judiciaire

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 20.795,32 euros TTC en remboursement des frais d’expertise judiciaire avancés. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] conclut au rejet pour les mêmes motifs de fond, et conteste subsidiairement la part qui lui est réclamée.

En droit, de la même manière que pour toute demande de versement provisionnel, l’octroi d’une provision pour frais d’expertise, fondé sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, nécessite que la dette ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’imputabilité de la charge de l’expertise au défendeur dépend de l’établissement de sa responsabilité dans l’apparition des désordres. Celle-ci faisant défaut du fait de l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le droit de propriété du mur, il n’appartient pas au juge des référés de condamner le défendeur au versement de cette provision.

Par conséquent, la demande de provision au titre des frais d’expertise judiciaire sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du défendeur aux dépens. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] formule une demande reconventionnelle stricte de 5.000 euros sur le même fondement et sollicite la condamnation du demandeur aux dépens

En droit, l’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 700 dudit code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’injonction de réalisation de travaux sous astreinte formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

Rejetons les demandes de versement de provisions formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] au titre des travaux de reprise, des frais de maîtrise d’œuvre, et des frais d’expertise judiciaire ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 26 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ