TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e VERCESI

Copie exécutoire délivrée

à : M^e AMAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03158 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABIF

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 19 mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuelle AMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Licia VERCESI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03158 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABIF

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [N] est propriétaire du lot 10 (local professionnel) au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, fait assigner M. [Z] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3171,01 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 date de la mise en demeure ;

—  448 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 7 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 date de la mise en demeure ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée et retenue à l’audience du 18 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, justifie de conclusions d’actualisation de la dette lesquelles ont été signifiées le 10 novembre 2025 et aux termes desquelles, à la date du 29 octobre 2025, la dette s’élève à la somme de 5590 euros au titre des charges travaux. Il est sollicité en outre la somme de 448 euros au titre des frais, 1500 euros au titre des dommages et intérêts et la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [Z] [N], représenté par son conseil, a comparu. Il n’a pas contesté la dette. Il propose un échéancier et le paiement immédiat de la somme de 900 euros puis le solde sur 23 échéances. Il indique pouvoir tenir cet échéancier et fait état d’un accident survenu en 2023 et de nombreux arrêts maladie.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [Z] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 10 ;

— un décompte individuel des sommes dues, pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2025 ;

— les appels de charges ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2021, 29 juin 2022 21 juin 2023 et 29 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre les décisions des assemblées générales susvisées ;

— les mises en demeure du 28 novembre 2023, 8 mars 2024 23 mai 2024 envoyées par le syndic ;

— La lettre recommandée AR de mise en demeure du 4 juin 2024, distribuée le 6 juin 2024 envoyé par l’avocat du syndic.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [Z] [N] est débiteur, au 29 octobre 2025, hors frais qui seront examinés infra, de la somme de 5590 euros au titre des charges impayées.

M. [Z] [N] n’a pas remis en cause le principe, le montant et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, M. [Z] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 5590 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de distribution la mise en demeure, sur la somme de 2310,41 euros, à compter de l’assignation soit 19 mai 2025 sur la somme de 3171,01 euros et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat », « pour suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la mise en demeure du 28 novembre 2023, ceux de la lettre de relance du 23 mai 2024, soit au total la somme de 302 euros. Les frais de la seconde mise en demeure ne sont pas considérés comme nécessaires.

Les « frais avocat » sont rejetés, faute de justificatifs de diligences exceptionnelles.

En conséquence, M. [Z] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 302 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse n’est pas rapportée.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

M. [Z] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose un règlement mensuel de 900 euros, puis 23 autres mensualités pour régler le solde de la dette. Il invoque des difficultés de santé tandis que le syndicat des copropriétaires s’y oppose.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. L’octroi de délais constitue une faculté laissée à l’appréciation souveraine du juge, lequel doit concilier les intérêts respectifs des parties.

En l’espèce, M. [Z] [N] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 5 590 euros, correspondant à des charges impayées afférentes à un local commercial acquis en 2022. Il n’a procédé à aucun règlement depuis cette date, de sorte que la dette résulte d’un défaut prolongé et persistant d’exécution de ses obligations.

S’il produit divers certificats médicaux attestant d’arrêts de travail entre avril 2025 et mars 2026, ainsi qu’un accident de la circulation survenu le 25 octobre 2024, ces éléments ne couvrent pas la période d’impayés antérieure à 2024 et ne permettent pas d’établir que son incapacité à régler les charges serait continue depuis 2022.

Surtout, M. [Z] [N] ne verse aucun justificatif actualisé de sa situation financière, se bornant à produire ses revenus pour l’année 2022. En l’absence de tout élément récent relatif à ses ressources, charges, ou perspectives de reprise d’activité, il n’est pas possible d’apprécier sa capacité à apurer la dette dans un délai raisonnable.

Dans ces conditions, le défendeur ne justifie ni de difficultés financières temporaires clairement établies, ni d’une capacité de remboursement permettant d’envisager un échelonnement de la dette. Son absence totale de paiement depuis 2022 traduit en outre un manque de diligence incompatible avec l’octroi de délais.

Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [N], partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [Z] [N] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 5590 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de distribution la mise en demeure, sur la somme de 2310,41 euros, à compter de l’assignation soit 19 mai 2025 sur la somme de 3171,01 euros et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus  ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 302 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [Z] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [N] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 19 mai 2026.

La Greffière, La Présidente,