TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS

— M^e Edouard DE LAMAZE

Copies certifiées conformes à :

— M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS

— M^e Edouard DE LAMAZE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11300

N° Portalis 352J-W-B7H-C2IEV

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], réprésenté par son syndic, le Cabinet JOURDAN, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0551

DÉFENDERESSE

S.C.I. SUSAN IMMO, représentée par sa Gérante, Madame [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Edouard DE LAMAZE de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/11300 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IEV

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Société SUSAN IMMO est propriétaire des lots de copropriété n°102 et 152 d’un immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 septembre 2021 et présentée au destinataire le 17 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la Société SUSAN IMMO de payer la somme de 2.165,15 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à PARIS 16ème a fait assigner la Société SUSAN IMMO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 octobre 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9] ;

CONDAMNER la Société Civile Immobilière SUSAN IMMO au paiement de la somme de 19.159,30 € due au titre des charges de copropriété échues au 1 er trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNER la Société Civile Immobilière SUSAN IMMO au paiement de la somme de 78 € au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER la Société Civile Immobilière SUSAN IMMO au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le Syndicat ;

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/11300 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IEV

CONDAMNER la Société Civile Immobilière SUSAN IMMO à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

La CONDAMNER de même aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître LECLERCQ-DEZAMIS, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

*

La Société SUSAN IMMO a constitué avocat, mais n’a pas conclu au fond. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

*

Par ordonnance en date du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de litispendance soulevée par la société SUSAN IMMO.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un extrait Kbis que la Société SUSAN IMMO, sous la forme juridique de société civile immobilière, est propriétaire des lots n°102 et 152 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2021, 2022, 2023 et 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025 incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la Société SUSAN IMMO présente un solde débiteur de 19.159,30 euros (débit : 34.211,66€ et crédit : 15.052,36 €), déduction faite des frais de recouvrement.

La Société SUSAN IMMO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 19.159,30 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtée au 1er janvier 2025.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 78 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 16 septembre 2021 (54 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 10 novembre 2021 (24 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, la Société SUSAN IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 78 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice matériel qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la Société SUSAN IMMO de ses obligations, en sollicitant des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice n’est établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que la Société SUSAN IMMO a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Société SUSAN IMMO, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Laurence LECLERCQ-DEZAMIS en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la Société SUSAN IMMO sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Société SUSAN IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de :

19.159,30 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025) ;

78 euros au titre des frais de recouvrement ;

1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Société SUSAN IMMO au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Laurence LECLERCQ-DEZAMIS en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente