TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON ; M^e Catherine MONTPEYROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01945 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EBW

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Catherine MONTPEYROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0606

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01945 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EBW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2016, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] avec cave n°9, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.760 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.760,82 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte du 09 janvier 2024, la société CDC HABITAT a assigné en référé son locataire aux fins d’obtenir le prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de ce dernier.

Le juge des référés s’est déclaré incompétent au regard de l’existence de contestations sérieuses sur l’existence de la dette locative.

Par assignation du 6 février 2025, la société CDC HABITAT a ensuite saisi, au fond, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Y] de la cave n° 9 et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

41.684,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, Et si le tribunal estime que la location d’un nouveau logement au défendeur vaut rupture réciproque du premier bail, le condamner à payer la somme de 41.684,56 euros correspondant au montant des indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024.Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 10% du montant du loyer et charges jusqu’à la restitution de la cave n° 9. 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 23 mai 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du défendeur.

A la suite de l’audience du 15 septembre 2025, le juge a fait injonction à la société CDC HABITAT et à M. [Y] de rencontrer un conciliateur.

À l’audience du 13 mars 2026, l’échec de la conciliation est constaté et la société CDC HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Et dans ses dernières conclusions visées à l’audience du 15 septembre 2025 et soutenues oralement, la société CDC HABITAT conclut à la prescription de la demande concernant les infiltrations d’eau subie par M. [Y] et au débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

M. [B] [Y], représenté par son conseil et dans ses dernières conclusions visées à l’audience du 15 septembre 2025 et soutenues oralement conclut au débouté de CDC Habitat de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 29.291 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour troubles de jouissance, ainsi que la somme de 1.760 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Il demande également la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 11.200 € au titre de la non mise à disposition d’une seconde cave.

Il sollicite en outre l’allocation d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation aux dépens.

Il y a lieu de se référer aux conclusions des parties visées pour un exposé plus détaillé des faits et arguments.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir régulièrement placé l’acte introductif d’instance auprès du greffe du juge territorialement et matériellement compétent.

Son action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il n’est pas contesté que M. [Y] était locataire d’un local à usage mixte de type T3 appartenant à la société CDC Habitat, situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, droite à [Localité 3].

Le locataire expose avoir subi, au cours de l’année 2019, des problèmes récurrents d’infiltrations dans les lieux loués.

Dans ce contexte, ayant appris que l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche, d’une superficie supérieure et de type T5, était disponible, M. [Y] a sollicité auprès de CDC Habitat la conclusion d’un nouveau bail afin d’y transférer son activité.

Après plusieurs mois d’échanges, puis une tentative de transaction, la société CDC Habitat a finalement accepté, à la fin de l’année 2022, de louer ce nouveau local.

Le déménagement, initialement prévu au début de l’année 2023, a été reporté en raison de travaux. Le bail afférent au nouveau local a été signé le 11 mai 2023. De nouveaux retards sont intervenus durant l’été 2023, notamment en raison de désordres persistants et de l’absence de raccordement électrique, justifiant l’octroi d’une franchise de loyer.

Monsieurveber a finalement pris possession des lieux le 1er juillet 2023.

Il résulte des pièces produites que, durant toute cette période, les parties sont restées en contact constant afin d’organiser tant les travaux dans les nouveaux locaux que la formalisation des engagements contractuels.

Par ailleurs, il est établi que la société CDC Habitat ne pouvait ignorer la volonté de son locataire de quitter le premier local pour intégrer le nouveau. À cet égard, un courriel de Madame [D], pour CDC Habitat, indique notamment :

« Suite à votre mail indiquant que le T3 (logement 279634) est vide, nous vous informons que l’état des lieux de sortie sera réalisé le 6 juillet 2023 avec votre gardienne. »

Un second message du 5 juillet 2023 précise que cet état des lieux est reporté au 10 juillet 2023.

CDC Habitat sollicite néanmoins le paiement de loyers, frais d’huissier et charges postérieurement au 30 juin 2023.

Il résulte cependant des échanges intervenus entre les parties, ainsi que de leur comportement, que la relocation du nouveau logement à M. [Y] s’inscrivait dans une démarche globale de transfert d’occupation, impliquant nécessairement la libération du premier local.

En acceptant la conclusion d’un nouveau bail portant sur un logement plus vaste, destiné à remplacer le précédent, et en organisant l’état des lieux de sortie de l’ancien logement, CDC Habitat a manifesté de manière non équivoque son accord à la résiliation du premier bail.

Cette analyse est renforcée par les correspondances produites, lesquelles établissent que le bailleur avait pleine connaissance de la vacance des lieux dès la fin du mois de juin 2023 et qu’il participait activement à l’organisation de la restitution.

Dans ces conditions, la prise à bail du nouveau logement doit être regardée comme emportant résiliation du bail initial à la date du 30 juin 2023.

Il s’ensuit que la société CDC Habitat, professionnel de la gestion immobilière, ne peut utilement soutenir que le premier bail se poursuivait au-delà de cette date.

En outre, les éventuelles carences ou négligences dans l’organisation administrative ou technique de cette transition ne sauraient être imputées au locataire.

Dès lors, les demandes de CDC Habitat postérieures au 30 juin 2023, au titre des loyers, charges, frais de commissaire de justice ou autres accessoires ne saurait être imputés au locataire.

De même, il convient de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et des ses demandes subséquentes notamment celle relatives à l’expulsion de M. [B] [Y], les lieux sont réputés avoir été repris par la bailleresse le 30 juin 2023.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

En l’espèce, les lieux sont réputés avoir été repris par la bailleresse le 30 juin 2023.

La demande au titre des indemnités d’occupation pour la somme de 41.684,56 euros, arrêtée au 30 novembre 2024 sera rejetée.

3. Sur la réparation des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, et d’en assurer la jouissance paisible.

Par ailleurs, en application de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, M.[Y] sollicite, dans ses conclusions soutenues à l’audience du 15 septembre 2025, l’allocation de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance résultant d’importantes infiltrations d’eau affectant le logement loué.

Il ressort des pièces produites que M.[Y] a signalé l’existence de fuites et infiltrations dès le 25 juin 2020 – dont il est constant qu’il n’est pas à l’origine – dans un courrier adressé à sa bailleresse.

S’agissant de l’ampleur des désordres, il résulte du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 16 décembre 2024 que ceux-ci affectent de manière significative plusieurs points du logement, notamment la deuxième et la troisième pièce principale ainsi que les couloirs et dégagements. Il y est notamment relevé que les peintures murales sont en très mauvais état, présentent des décollements généralisés, laissant apparaître un plâtre moisi, avec des dégradations particulièrement importantes en partie basse des murs.

Ces éléments caractérisent l’existence de désordres graves et persistants, de nature à altérer significativement les conditions d’occupation du logement.

Il en résulte que le trouble de jouissance allégué est établi, celui-ci présentant un caractère continu sur plusieurs années.

En outre, contrairement à ce que soutient la bailleresse, laquelle invoque l’existence d’un accord transactionnel conclu avec le locataire, il ressort des pièces du dossier, et notamment du courriel de M.[Y] en date du 9 mai 2023, que l’accord invoqué concernait exclusivement l’indemnisation d’un préjudice distinct, tenant à une discordance sur la surface habitable du logement, et non les désordres liés aux infiltrations.

Dès lors, aucune indemnisation du trouble de jouissance litigieux ne saurait être regardée comme ayant été déjà versée.

Compte tenu de la durée des désordres, constatés depuis 2020, de leur caractère persistant et de leur ampleur, affectant plusieurs pièces essentielles du logement, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance subi par le locataire en considération du montant du loyer afférent à la totalité des lieux et à l’activité professionnelle du locataire.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer à la somme de 15.000 euros le montant des dommages et intérêts dus à M.[Y] en réparation de son préjudice de jouissance pour la période non prescrite.

La société CDC Habitat sera en conséquence condamnée à verser à M.[Y] la somme de 15.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur la restitution du dépôt de garantie

Il n’est pas contesté que, lors de la signature du contrat de bail en date du 13 octobre 2016, M. [Y] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 760 euros (article 8 du contrat).

Le locataire a quitté les lieux loués le 30 juin 2023.

Du fait de la bailleresse, l’état des lieux de sortie n’a été réalisé que le 16 décembre 2024.

M. [Y] sollicite la restitution de son dépôt de garantie, faisant valoir que celui-ci ne lui a pas été restitué dans les délais légaux et qu’aucune retenue n’est justifiée.

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

* un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;

* deux mois dans le cas contraire.

Il appartient au bailleur, qui entend pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie, de justifier celles-ci par la production de pièces probantes, telles que devis, factures ou tout document permettant d’établir la réalité et le montant des sommes imputables au locataire.

En l’espèce, il est constant que CDC Habitat ne produit aucun justificatif, facture ou devis de nature à établir l’existence de dégradations locatives ou de sommes restant dues susceptibles de justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

En outre, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans les délais légaux.

Dans ces conditions, aucune retenue ne peut être valablement opérée.

Il y a donc lieu de condamner la société CDC Habitat à restituer à M. [Y] la somme de 1.760 euros au titre du dépôt de garantie.

5. Sur les demandes relatives aux caves.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au locataire la chose louée et d’en permettre la jouissance paisible conformément aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, il ressort du contrat de location en date du 13 octobre 2016 que M.[Y] bénéficiait de la jouissance d’une cave n°9.

Il résulte par ailleurs du contrat de bail mixte signé le 11 mai 2023 que M.[Y] s’est vu consentir la location de deux caves, identifiées sous les numéros 27 et 42.

Il est constant, d’une part, que M.[Y] a quitté les lieux relevant du bail initial tout en conservant la jouissance de la cave n°9, laquelle n’a pas été restituée au bailleur.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 16 décembre 2024 que M. [Y] a déclaré que cette cave n°9 est désormais rattachée aux locaux du rez-de-chaussée gauche et que celui-ci en conserve la jouissance.

En revanche, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette affirmation a été remise en cause et contesté par la société CDC Habitat.

Il est également constant que, contrairement aux stipulations du bail du 11 mai 2023, le bailleur n’a délivré au locataire qu’une seule cave, alors même que deux caves sont mentionnées au contrat.

Ainsi, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à disposition l’intégralité des biens loués.

Dans ces conditions, et alors que le locataire s’acquitte d’un loyer incluant la mise à disposition de deux caves, l’impossibilité pour le bailleur de délivrer la seconde cave contractuellement prévue justifie que M.[Y] conserve la jouissance de la cave n°9.

Dès lors, la demande de restitution et d’expulsion formée par la société CDC Habitat à l’encontre de M.[Y] concernant la cave n°9 ne pourra prospérer qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la mise à disposition effective des caves 27 et 42 au locataire.

Il appartiendra à la bailleresse de régulariser la situation contractuelle des parties s’agissant des caves conformément aux stipulations du contrat de bail du 11 mai 2023,

M. [Y] se trouve actuellement et depuis la signature du bail du 11 mai 2023, en possession de deux caves. Même si les caves numérotées qui lui ont été affectées ne correspondent par exactement aux termes du bail ; il se trouve malvenu à réclamer un dédommagement.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, chacune des parties garderas ses dépens à sa charge.

Il convient par ailleurs, en équité de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail en date du du 13 octobre 2016, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] – rez-de-chaussée [Adresse 5] – à [Localité 2] avec cave n° 9, à la date du 30 juin 2023.

DEBOUTE la société CDC HABITAT de ses demandes au titre des loyers ou des indemnités d’occupation au-delà du 30 juin 2023 ;

CONSTATE que M. [B] [Y] a quitté et libéré les locaux sis [Adresse 3] – à [Localité 2] à la date du 30 juin 2023.

ORDONNE à M. [B] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, la cave n°9.

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [B] [Y] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que cette expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après que les deux caves n° 27 et 42 auront été mises à la disposition de M. [B] [Y],

DIT qu’aucune indemnité d’occupation ne sera due pour l’occupation de la cave n° 9 à compter du 30 juin 2023,

REJETTE la demande de M. [B] [Y] de dédommagement à hauteur de 11.200 euros pour la non mise à disposition d’une seconde cave ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer à M. [B] [Y] la somme de 15.000 euros (quinze mille euros), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance,

CONDAMNE la société CDC HABITAT à payer à M. [B] [Y] la somme de 1.760 euros (mille sept-cent-soixante euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [B] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties gardera ses dépens à sa charge,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge