TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe AZEMA

M [K] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03675 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SDL

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [T] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1867 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C75056202522052 du 15/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03675 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SDL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2009, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après « RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [T] et M. [K] [T] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 591,21 euros et d’une provision pour charges de 190 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 848,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [T] et M. [K] [T], le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2025, la RIVP a fait assigner Mme [N] [T] et M. [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [N] [T] et M. [K] [T] avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration et le transport des biens éventuellement laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  3438,96 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 avril 2025.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée le 16 septembre 2025 puis renvoyée à l’initiative des parties au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

La RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 3139,80 euros arrêté au 17 novembre 2025, terme octobre 2025 inclus. Il indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. Il s’associe à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire sollicitée par ces derniers.

Mme [N] [T] est représentée par son conseil. Elle sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement ; elle propose de verser, en sus du loyer courant, la somme de 100 euros par mois. Elle confirme les termes du diagnostic social et financier dont il a été fait lecture.

M. [K] [T], cité à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 novembre 2009 contient une clause résolutoire (art.11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 22 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 848,95 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l’audience que le le paiement intégral du loyer courant avant l’audience a été repris et ce, depuis plusieurs mois.

Mme [N] [T] sollicite l’octroi de délai de paiement sur 36 mois et le maintien dans les lieux. Elle propose de verser 100 euros par mois pour apurer la dette.

La demanderesse s’associe aux demandes de délai de paiement et de suspension de clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier que les ressources mensuelles du couple s’élèvent à 3819 euros et leurs charges à 1200 euros. Le foyer est composé de 7 membres, le couple, leurs 4 enfants et un petit enfant. Trois des enfants sont majeurs, perçoivent le RSA et participent au règlement des charges à hauteur de 250 euros chacun. Un dossier FSL a été constitué.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, Mme [N] [T] et M. [K] [T] lui devaient la somme de 3139,80 euros, terme octobre 2025 inclus.

Ce décompte n’est pas contesté.

En conséquence, Mme [N] [T] et M. [K] [T] sont solidairement condamnés à payer la somme de 3139,80 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [T] et M. [K] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [T] et M. [K] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 17 novembre 2009 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Mme [N] [T] et M. [K] [T], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] est résilié depuis le 23 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [T] et M. [K] [T] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 3139,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025, terme octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025 ;

AUTORISONS Mme [N] [T] et M. [K] [T] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [T] et M. [K] [T];

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T] et M. [K] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [N] [T] et M. [K] [T] seront condamnés solidairement à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [T] et M. [K] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection