MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00634 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V3OJ

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. LES ULIS C/ S.A.R.L. IMMOZEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES ULIS, RNE 524 959 244, dont le siège social est sis 35 rue Fortuny – 75017 PARIS

représentée par M^e Anne SALZER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2196

DEFENDERESSE

S.A.R.L. IMMOZEN, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 529 266 975, dont le siège social est sis 26 avenue de la République – 94000 CRETEIL

représentée par M^e Paulette AULIBE-ISTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 23

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Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Août 2025

Prorogé au 16 Septembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 avril 2023, la SCI LES ULIS a donné à bail commercial à la SARL IMMOZEN des locaux situés 26 avenue de la République à Créteil (94000), moyennant un loyer annuel de 32 880,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés à compter du 2e trimestre 2024.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2024, la SCI LES ULIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL IMMOZEN pour une somme de 20 496,00 € au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 11 avril 2025, la SCI LES ULIS a fait assigner la SARL IMMOZEN devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL IMMOZEN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL IMMOZEN à payer à la SCI LES ULIS la somme provisionnelle de 56 213,45 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2025, avec intérêts au taux d’intérêt conventionnel majoré à compter de la délivrance du commandement,

— la majoration forfaitaire des sommes dues de 10 % à titre de pénalité au sens de l’article 1231-5 du code civil, conformément à l’article 8-2 du contrat de bail,

— condamner la SARL IMMOZEN au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant des loyers majorés de 200 % en application de l’article 18 du contrat,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la SARL IMMOZEN au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI LES ULIS, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et s’est opposé à tout délai de paiement.

Par conclusions développées à l’audience, la SARL IMMOZEN soulève l’irrecevabilité de l’action au motif qu’elle n’a pas été dénoncée aux créanciers inscrits, conclut subsidiairement qu’il n’y a pas lieu à référé au regard de la contestation élevée contre la régularité du commandement de payer et de l’opposition à celui-ci ayant donné lieu à assignation devant le juge du fond par acte du 25 mars 2025, et sollicite plus subsidiairement l’octroi des plus larges délais de paiement.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir

La non dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits ne constitue pas un motif d’irrecevabilité des demandes mais de non opposabilité de la résiliation du bail au créancier inscrit.

Les demandes de la SCI LES ULIS seront donc déclarées recevables.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI LES ULIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 20 496,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

L’opposition au commandement et la saisine du juge du fond par assignation ne constituent pas, en tant que telles, des contestations sérieuses devant le juge des référés, observation faite qu’il n’est nullement justifié de la désignation du juge de la mise en état.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL IMMOZEN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il y ait lieu de délivrer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL IMMOZEN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail].

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI LES ULIS, l’obligation de la SARL IMMOZEN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 56 213,45 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL IMMOZEN, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 20 496,00 € et à compter du 11 avril 2025 pour le surplus.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur le dépôt de garantie

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Compte tenu des circonstances de la cause qui ne démontrent pas un effort du locataire pour la continuation de son commerce, de l’absence de règlement partiel de l’arriéré et de la situation de la SARL IMMOZEN, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL IMMOZEN, supportera la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL IMMOZEN ne permet d’écarter la demande de la SCI LES ULIS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action recevable,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2024,

DISONS n’y avoir lieu à suspension des effets de celle-ci,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL IMMOZEN et de tout occupant de son chef des lieux situés 26 avenue de la République à Créteil (94000) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL IMMOZEN, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL IMMOZEN à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL IMMOZEN à payer à la SCI LES ULIS la somme de 56213,45 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 sur 20 496,00 € euros et à compter du 11 avril 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

REJETONS les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SARL IMMOZEN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL IMMOZEN à payer à la SCI LES ULIS la somme de 1000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS