TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [H], Madame [Q] [U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Keltoum MESSAOUDEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01403 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCIT7

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par la SAS RELAIS IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [U] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01403 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCIT7

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H] sont propriétaires du lot n° 9 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RELAIS IMMO, a assigné M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, et demandé de :

— les condamner solidairement à payer la somme de 5.738,61 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2023 pour la somme de 1.311,72 €, de la sommation de payer du 11 décembre 2024, et de l’assignation pour le surplus,

— les condamner solidairement à payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts,

— les condamner solidairement aux dépens,

— les condamner solidairement à payer la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H], cités à étude par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H],

— un extrait de compte arrêté au 19 février 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 5.738,61 €, frais compris,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 octobre 2021, 20 décembre 2022, 23 janvier 2024 et 27 mai 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux de 2021 à 2024.

Le syndicat inclut au décompte des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 605 €. La créance du syndicat est donc établie à hauteur de la somme de 5 133,61 € (5.738,61 – 605) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 février 2026.

M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H] seront solidairement condamnés à verser cette somme au syndicat, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 23 février 2026. S’agissant de la mise en demeure de payer la somme de 1.311,72 € datée du 5 septembre 2023, il n’est pas démontré qu’elle a été reçue par les défendeurs. Quant à la sommation de payer du 11 décembre 2024, les défendeurs ont procédé à un règlement de 5.000 € en avril 2025 et la créance actuelle du syndicat est composée de nouveaux appels de fonds postérieurs à la sommation de payer.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires inclut à sa créance des frais à hauteur de 605 € composés de la manière suivante :

— frais de mise en demeure le 03/03/2023 : 45 €

— frais de mise en demeure le 16/10/2023 : 45 €

— frais de mise en demeure le 26/02/2024 : 65 €

— frais de « diligences exceptionnelles RDV avocat avec transmission dossier » le 26/11/2024 : 450 €.

Or, s’agissant des mises en demeure, la preuve de leur bonne réception par les défendeurs n’est pas rapportée (aucun avis de réception), de sorte que leur coût sera écarté.

Quant aux frais de « diligences exceptionnelles RDV avocat avec transmission dossier », il s’agit en réalité de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ces frais seront également écartés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande en paiement.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. RELAIS IMMO, la somme de 5 133,61 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2026,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. RELAIS IMMO, du surplus de sa demande,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. RELAIS IMMO, de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H] aux dépens,

CONDAMNE solidairement M. [X] [H] et Mme [Q] [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la S.A.S. RELAIS IMMO, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge