TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître TREQUATTRINI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MAYET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04929 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74JF

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [F] [V] [X],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître TREQUATTRINI, avocat au barreau d’Annecy

DÉFENDERESSE

Association GROUPE SOS SOLIDARITES,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître MAYET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04929 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74JF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2013, Monsieur [F] [X] a consenti à l’Association « SOS HABITAT ET SOINS » devenu « GROUPE SOS SOLIDARITES », dans le cadre du dispositif « louez solidaire et sans risque » un contrat de bail non soumis à la loi du 6 juillet 1989 d’une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, portant sur la location d’un appartement, sis [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 1].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 13 juillet 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2023, le GROUPE SOS SOLIDARITES a émis la volonté de résilier le bail, moyennant le respect d’un préavis d’un mois.

Le 20 octobre 2023, le GROUPE SOS SOLIDARITES a fait établir un devis de « remise en état du logement » à la société MONSIEUR [E] TOUT, laquelle estimait le montant total des travaux de reprises à effectuer à hauteur de 22.800 € TTC.

Le GROUPE SOS SOLIDARITES a proposé à Monsieur [F] [X] une prise en charge des dits travaux pour 4.950 euros, proposition refusée par Monsieur [F] [X].

Ce dernier a été destinataire d’un virement de la somme 6.010,94 € le 13 février 2024.

Le 25 mars 2024, M.[X] a mis en demeure le GROUPE SOS SOLIDARITE de lui régler la somme de 16 789,06 € (22.800,00 € – 6.010.94 €) au titre de la remise en état de l’appartement.

Par acte d’huissier en date du 5 août 2024, M. [F] [X] a assigné le GROUPE SOS SOLIDARITES devant le juge des contentieux de la protection sollicitant de voir :

CONDAMNER l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES à payer à Monsieur [F] [X] la somme de 16 789,06 € à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations locatives causées,

CONDAMNER l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES au paiement de la somme 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance,

DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier et le montant des sommes retenues par l’Huissier chargé de l’exécution forcée en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens.

Après renvoi, radiation et rétablissement au rôle, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 octobre 2025.

M. [X], représenté par son conseil, réitère ses demandes dans les termes de son assignation se référant à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il sollicite en outre la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme de 573, 97 euros au titre de la retenue du dépôt de garantie et 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES représentée par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience de voir :

RECEVOIR l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

DEBOUTER Monsieur [X] de toutes ses demandes ;

CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives causées par les preneurs

Aux termes de l’article 1730 du Code civil s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1735 dispose que le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

L’article 1755 de ce même code précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ainsi, les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, il est produit l’état des lieux d’entrée en date du 13 juillet 2012, aux termes duquel, il apparait que le bien loué était alors en bon, voire très bon état (lettres A ou B).

La période de location s’élève à 10 ans et 10 mois.

Le 15 novembre 2023, à la requête du GROUPE SOS SOLIDARITES, un procès-verbal a été établi par commissaire de Justice, en la présence du bailleur et du locataire aux fins de constat d’état des lieux de sortie.

Le dit constat fait état d’un appartement sale et dégradé.Il constate ainsi :

« Entrée :

Je constate que le linoléum est très usagé, taché, dégradé. Une partie déchirée laisse voir un parquet noirci avec des laines dégradées.

Les plinthes en bois sont sales, tout comme la toile de verre peinte.

Le placard coulissant métallique est sale, rouillé en partie basse et il sort de son rail.

L’intérieur est également sale.

Salle de bains à droite :

On y accède par une porte postformée, dégradée, sans poignée, peinture manquante et salie.

Le carrelage est très sale, tout comme la faïence sur les murs.

La peinture sur toile de verre est en partie recouverte de moisissures.

Je constate l’absence de globe au niveau du plafonnier.

Le ballon d’eau est sale.

Le meuble mélaminé est taché et les portes dégradées, les chants sont détériorés. Le tout est recouvert de salissures.

La vasque est sale, dépourvue de bonde et je constate du tartre sur le mitigeur.

La cuvette du WC est sale et le réservoir est cassé au niveau du couvercle. la baignoire est très sale, les joints en pourtour sont noircis et il n’y a pas de bonde. La trappe d’accès est dépourvue de carreau de faïence.

Les deux fenêtres en bois sont sales, la peinture est dégradée et de l’aluminium est collé sur les vitres.

Pièce principale à gauche de l’entrée :

On y accède par une porte postformée très sale et dont la poignée est descellée. La cuisine ouverte sur la pièce principale.

Partie cuisine :

Le carrelage est recouvert de verre cassé, de salissure et de détritus

La faïence sur les murs est très sale, tout comme la toile de verre peinte et la peinture au plafond.

La VMC est très sale.

Je constate l’absence de globe au niveau du plafonnier

La fenêtre en bois est très sale, je constate la présence d’aluminium collé sur les vitres.

Le plan mélaminé est fêlé, très sale, les portes sont recouvertes d’un habillage dégradé et sali au niveau des chants.

Lever inox deux bacs est en état d’usage, mais sale, je constate l’absence de bonde.

Une demi-cloison en bois avec un habillage dégradé et un plan mélaminé souillé sépare la cuisine de la

pièce principale.

Pièce principale:

Le parquet stratifié est dégradé, sali, taché

La toile de verre peinte est également tachée et je constate de nombreux trous de cheville au-dessus de la porte fenêtre. Le papier peint est en partie dégradé et sali et la peinture est écaillée, jaunie et salie au plafond.

Les plinthes en bois sont sales.

Une porte fenêtre en bois très sale, dont les joints sont dégradés, donne accès à un balcon carrelé recouvert de détritus.

Un socle en béton est fêlé. Je constate à côté de ce socle une racine d’arbre prise dans le carrelage ainsi qu’un petit tronc d’arbuste qui reposent sur le balcon.

Chambre :

La pièce principale dessert une chambre par une porte postformée tachée. Présence de scotch et d’impacts sur cette porte dégondée en partie basse.

Le sol stratifié est taché.

Les plinthes sont salies.

La toile de verre est largement dégradée, couverte de graffitis, de peinture et tachée de moisissure côté salle de bains.

La peinture est également salie au plafond. »

Il est conclu : «Les lieux sont sales et très dégradés.»

Il est acquis que le locataire n’est pas redevable des dégradations qui résultent de l’usure naturelle due à un usage prolongé et le bail objet du présent litige a duré, en l’espèce plus de dix années. Cependant, il résulte du descriptif sus visé établi par commissaire de justice, que les locataires ont non seulement rendu un appartement très sale, mais également détérioré, les dégradations décrites dépassant celle causées par l’usure normale du temps y compris sur 10 ans ou l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement constituant le logement.

Ainsi, en est-il des éléments suivants relevés par le commissaire de justice : linoléum déchiré, réservoir du WC cassé, mauvaise entretien de la VMC à l’origine des moisissures dans la salle d’eau malgré la présence de deux fenêtres, plan mélaminé fêlé, sol et peinture tâchés, disparition de poignées, de globe luminaire, ainsi que comme soulevé par M. [F] [X] la porte fusible forcée, dès 2015, comme attesté par le courrier du bailleur et la porte d’entrée endommagée, éléments tendant à établir que les locataires n’ont pas fait un usage normal du logement.

L’association SOS SOLIDARITÉS a accepté de prendre en charge les travaux de rénovation à hauteur de 7070 euros dont elle a déduit le dépôt de garantie (704,94 euros) et un trop versé de loyers (354,12 euros), sur un montant total de 22 800 euros TTC tel qu’établi par le devis en date du 20 octobre 2023 sur lequel les parties ont fondé leurs propositions et demandes respectives.

Compte tenu des éléments sus-visés, il convient de faire droit partiellement à la demande de dommages et intérêts complémentaire du bailleur à hauteur de 1500 euros, après déduction du dépôt de garantie et de le débouter du surplus compte tenu de la durée du bail de 10 ans et de l’indice de vétusté en découlant quel que soit l’usage fait du logement par le locataire.

Sur les mesures accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort

CONDAMNE l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES à verser à M. [F] [X] la somme complémentaire de 1500 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE aux entiers dépens et à verser à l’Association GROUPE SOS SOLIDARITES, à verser à M. [F] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection