TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/01/26

à : Monsieur [X] [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 15/01/26

à : Maître Florence FAURE-GEORS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11396

N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ7F

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1892

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11396 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ7F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2023, M. [D] [P] a consenti à M. [X] [M] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 3].

Monsieur [D] [P] a été informé le 31 juillet 2025 d’un dégât des eaux chez la voisine habitant au-dessous de l’appartement occupé par Monsieur [M].

L’assurance de cette voisine a convoqué le gestionnaire de l’appartement à une expertise le 14 août 2025. Informé de la convocation, M. [M] a indiqué qu’il était alors en vacances.

S’il n’a pu procéder à aucune recherche de fuite dans l’appartement de Monsieur [M], l’expert d’assurance a conclu sans réserve que l’origine de la fuite provenait bien de cet appartement

Le 19 août, Monsieur [M] a été contacté sans succès afin d’organiser une visite.

Le 27 août 2025, Monsieur [M] réclamait des justificatifs de l’assurance du technicien pour le laisser intervenir

Depuis lors il n’a plus donné de nouvelles malgré 2 relances du 9 septembre 2025 et du 16 septembre 2025.

Un 2nd dégât des eaux a été constaté dans l’immeuble voisin au niveau de l’appartement situé juste à côté de celui occupé par Monsieur [M], ou il a été a conclu que la fuite venait probablement de ce même appartement occupé par Monsieur [M].

Une mise en demeure a été adressée à Monsieur [M] le 18 octobre 2025.

Par ordonnance du 24 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a autorisé M. [D] [P] à assigner à heure indiquée.

Par acte d’huissier remis à étude le 26 novembre 2025, M. [D] [P] a fait assigner M. [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de :

— Condamner M. [X] [M] a laisser l’accès à son appartement à Monsieur [D] [P] ainsi que tout représentant de ce dernier et tout technicien pour déterminer si l’origine des 2 dégâts des eaux décrit dans l’ assignation proviennent bien de l’appartement occupé par Monsieur [M] sous réserve d’informer ce dernier de la date du rendez-vous au moins 3 jours à l’avance sous astreinte de 500€ par jour de retard en cas de refus d’accès et ce autant de fois que l’accès à l’appartement sera nécessaire pour déterminer l’origine des 2 dégâts des eaux

Dans l’hypothèse où il serait démontré que l’un ou les 2 dégâts des eaux proviendraient de l’appartement occupé par M. [X] [M] :

— Condamner ce dernier à réaliser les travaux qui seraient préconisés par tout sachant missionnés par Monsieur [P] et ou le syndic de l’immeuble sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant l’information qui lui sera donnée quant aux travaux à réaliser

— Condamner M. [X] [M] à prendre rendez-vous avec Monsieur [D] [P] ou tout représentant de ce dernier afin de justifier de la bonne réalisation des travaux préconisés de la cessation des fuites sous astreinte de 300€ par jour passé à délai de 3 semaines suivant la communication de la liste des travaux à réaliser

Dans l’hypothèse ou dans un délai de 30 jours suivant la communication de la liste des travaux à réaliser M. [X] [M] ne les aurait toujours pas fait réaliser,

— Autoriser Monsieur [D] [P] autour représentant de son choix à accéder à l’appartement de Monsieur [M] le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et y faire intervenir toute entreprise de son choix pour procéder aux travaux

— En joindre à M. [X] [M] de déclarer le sinistre à son assurance et de transmettre les coordonnées de son assureur et les références de son contrat à Monsieur [P] sous astreinte de 300€ par jour suivant un délai de 8 jours après signification de l’ordonnance à venir

— Condamner au M. [X] [M] a verser à Monsieur [D] [P] la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

A l’audience du 15 décembre 2025, M. [D] [P], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [X] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2026.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L’article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande d’accéder au logement et le trouble illicite

L’article 7 de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris;».

En l’espèce, M. [D] [P] verse aux débats son titre de propriété et le bail d’habitation meublé consenti à M. [M] le 13 octobre 2023.

S’agissant de l’existence du dégât des eaux déclaré le 31 juillet 2025, il produit des ptotos montrant de la peinture écaillée et des traces d’humidité brunâtresle rapport d’expertise commun dans l’appartement de Mme [F], domiciliée au 1er étage de l’immeuble, traçant la fuite vers une rupture de canalisation d’évacuation privative et non accessible sous le receveur de douche localisé dans l’appartement de M. [M] au second étage.

Pour autant, la recherche de fuite n’a pu être effectuée, et la fuite précisément localisée, du fait de l’absence de M. [M].

La pièce n°16 fait état d’un second dégât des eaux constaté dans l’immeuble voisin du n° [Adresse 6] chez Mme [U] provenant du mur mitoyen au niveau de l’appartement situé juste à côté de celui occupé par Monsieur [M]. Un taux d’humidité de 100 % y est constaté. Selon la pièce 17, la provenance st indéterminée.

S’agissant de la mauvaise volonté de M. [M] à laisser un technicien pénétrer dans son domicile pour vérifier l’origine de la fuite, Il produit la convocation à expertise de UNION EXPERTS adressée à M. [P] en vue de la réunion du 14 août 2025 et les mails adressés à M. [M] dans cette perspective, ainsi que la réponse de ce dernier le 27 août demandant au gestionnaire l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise de plomberie appelée à effectuer les travaux, mandatée le 19 août (BATIHR +) , ce qui lui a été refusée.

Deux relances sont produites en dates du 9 septembre 2025 et du 16 septembre 2025 (LRAR non réclamée).

Un, ou il a été a conclu que la fuite venait probablement de ce même appartement occupé par Monsieur [M].

La pièce 18 atteste également d’une relance du locataire concernant l’accès pour remédier au second dégât des eaux dans l’immeuble mitoyen.

Une mise en demeure non réclamée a été adressée à Monsieur [M] le 18 octobre 2025 pour les deux problématiques.

La question du trouble manifestement illicite ne laisse ainsi aucune place au doute.

Si donc le dégât des eaux chez Mme [F] ne fait pas de doute ni son origine à dire d’expert, la mise en cause d’une canalisation privée ne résulte que d’une déduction technique sans constat direct, établie au regard de l’état des lieux de la salle de bains de Mme [F]. Il reste aussi à savoir si la fuite résulte d’un état de vétusté de la canalisation, incombant au propriétaire, ou d’une action du locataire, lui incombant.

Cette ambigüité est encore soulignée par le second dégât des eaux qui affecte le mur mitoyen avec le n° [Cadastre 5], qui peut soit être une résultante de la canalisation sous le receveur réputée privative, soit le fait d’une autre canalisation présente dans le mur mitoyen et réputée commune – à moins que cette canalisation ne soit cause des deux dégâts des eaux.

Dans les deux cas, il est de toute façon impératif d’accéder à la canalisation fuyarde afin de remédier aux dégâts.

L’obstruction à laisser pénétrer un technicien chez lui de M. [M] ne fait pas de doute.

Cette résistance de M. [M], qui ne s’est pas déplacé à l’audience, demeure inexpliquée.

Il appert ainsi que la recherche de la fuite et les travaux que le demandeur demande à faire réaliser dans le logement loué sont nécessaires au maintien en état du bien loué ainsi que d’autres biens limitrophes. Il convient donc de faire droit à la demande du propriétaire bailleur de le laisser pénétrer ainsi que le gestionnaire et toute entreprise mandatée par ses soins selon les modalités fixées au dispositif, et notamment, vu la résistance du locataire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Pour les raisons ci-dessus exprimées, il est en revanche parfaitement prématuré d’affirmer que le caractère fuyard de la canalisation en cause ressortirait nécessairement de la responsabilité de M. [M] pour défaut de réparation locative ou tout autre action fautive.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de condamnation de M. [M] à réaliser lui-même sous astreinte les travaux qui seraient préconisés par les sachants missionnés par Monsieur [P] et ou le syndic de l’immeuble. Cette demande et les demandes subséquentes ne peut être que la composante d’une action en responsabilité contre le locataire démontrant sa faute, que cette action soit relative à la fuite ou à l’obstruction à la recherche de fuite dont il a fait preuve ; étant rappelé qu’une telle action ne ressort pas de la compétence du juge de l’évidence.

Il revient donc à M. [P] de mener lui-même les travaux dans son appartement, quitte à se retourner ensuite contre son locataire, de préférence à bon escient.

Il sera ordonné en sus à M. [M], mis en demeure le 16 septembre 2025 sur ce point, de déclarer le sinistre à son assurance et de transmettre les coordonnées de son assureur et les références de son contrat à Monsieur [P].

II. Sur les demandes accessoires

M. [M], partie succombante, sera condamné aux dépens.

M. [M] sera condamné a verser à Monsieur [D] [P] la somme de 2 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’un trouble illicite,

ORDONNONS à M. [X] [M] de permettre l’accès à son logement sis [Adresse 4] par M. [D] [P] ainsi que tout représentant mandaté par ce dernier et tout technicien afin de déterminer si l’origine des deux dégâts des eaux au [Adresse 2] chez Mme [F] et au [Adresse 6] chez Mme [U] proviennent bien de l’appartement occupé par Monsieur [M], et ce autant de fois que l’accès à l’appartement sera nécessaire pour déterminer l’origine des deux dégâts des eaux,

DISONS que M. [X] [M] sera informé 72 heures à l’avance de la date de début et de la période d’intervention concernant la recherche de fuite ,

CONDAMNONS M. [X] [M] a laisser l’accès à son appartement à Monsieur [D] [P] sous astreinte de 100€ par jour de retard en cas de refus d’accès,

Dans l’hypothèse où il serait démontré que l’un ou les 2 dégâts des eaux proviendraient de l’appartement occupé par M. [X] [M] :

AUTORISONS Monsieur [D] [P] ou tout représentant de son choix à accéder à l’appartement de Monsieur [M] le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et y faire intervenir toute entreprise de son choix pour procéder aux travaux qui s’imposent

DISONS que M. [X] [M] sera informé 72 heures à l’avance de la date de début et de la période d’intervention concernant la préparation et l’exécution des travaux,

CONDAMNONS M. [X] [M] a laisser l’accès à son appartement à Monsieur [D] [P] sous astreinte de 100€ par jour de retard en cas de refus d’accès,

REJETONS toutes les autres demandes,

ORDONNONS à M. [X] [M] de déclarer le sinistre à son assurance et de transmettre les coordonnées de son assureur et les références de son contrat à Monsieur [P] sous astreinte de 100€ par jour suivant un délai de 8 jours après signification de l’ordonnance à venir

RAPPELONS qu’aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

CONDAMNONS M. [X] [M] a verser à Monsieur [D] [P] la somme de 2500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS M. [X] [M] aux entiers dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,