TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carl LOBSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03663 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJGS

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la société [G] CHARPENTIER SOPAGI, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Carl LOBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03663 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJGS

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [P] est propriétaire des lots n° 12, 73 et 87 dans l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [O] [P] a été condamné par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 16 juin 2017 à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 14.536,34 € au titre des charges de copropriété arriérées impayées au 4è appel provisionnel 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2015 pour 12.129,27 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. [G] CHARPENTIER SOPAGI SA, a assigné M. [O] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, en paiement des sommes suivantes :

-6.678,93 € au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé, et arrêté au 28 mai 2025, régularisation exercice 2024 incluse et 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 (mise en demeure) sur 6.033,21 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

-22,20 € au titre des frais nécessaires,

-667 € de dommages-intérêts,

-2.520 € sur le fondement des articles 10-1 de la loi de 1965 et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la signification du jugement.

Initialement appelée à l’audience du 28 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 13 mars 2026.

À l’audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [O] [P], cité à personne par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [O] [P],

— un historique de compte arrêté au 28 mai 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 6.821,13 € frais compris,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2023 et 28 mars 2024,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 6.033,21 € hors frais datée du 6 février 2025 et réceptionnée le 10 février 2025 (AR signé).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6 678,93 € (6.821,13 € – 22,20 € de frais de relance du 13/11/2024 – 120 € de frais de mise en demeure du 10/02/2025) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 mai 2025, régularisation de l’exercice 2024 et 2ème trimestre 2025 inclus.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un chèque de M. [O] [P] signé le 26 novembre 2025. Ce chèque n’est toutefois pas encaissable puisqu’il mentionne une somme de " 9888,13 € « en chiffres et une somme de » huit mille huit cent quatre vingt huit euros et 13 cts " en lettres.

M. [O] [P] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 678,93 € évoquée ci-dessus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 10 février 2025, à hauteur de 6.033,21 €, et à compter de l’assignation, soit le 26 juin 2025, pour le surplus.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 22,20 € correspondant à des frais de relance du 13/11/2024. Toutefois, le demandeur ne produit pas la preuve d’envoi, ni même de l’existence, de cette relance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement des frais nécessaires.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [O] [P], partie perdante, supportera les dépens comprenant notamment le coût de la signification de la présente décision, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 320 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. [G] CHARPENTIER SOPAGI SA, la somme de 6 678,93 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 mai 2025, régularisation de l’exercice 2024 et 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 à hauteur de 6.033,21 €, et à compter du 26 juin 2025 pour le surplus,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. [G] CHARPENTIER SOPAGI SA, de sa demande de remboursement des frais nécessaires,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. [G] CHARPENTIER SOPAGI SA, de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [O] [P] aux dépens, comprenant notamment le coût de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. [G] CHARPENTIER SOPAGI SA, la somme de 1 320 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge