TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/09203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GUT

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Vanessa NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1305

DÉFENDEURS

S.A.S. [1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.P. [2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Maître [S] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

Décision du 20 Mai 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/09203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GUT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 07 mai 2012 par Mme [P], notaire associée de la Scp [X] [A], [K] [W], [S] [P] et [F] [E], notaires associés, avec la participation de Mme [B], notaire assistant le vendeur, M. [G] a vendu à M. [Z] les lots nos 44 et 118 dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 5], correspondant à un appartement et une cave dans le bâtiment B, pour un prix de 78.000 euros.

Par lettre en date du 06 juillet 2022, M. [Z] a informé la chambre des notaires de [Localité 1] d’un manquement de Mme [P] à son devoir d’information lors de cette acquisition faute de l’avoir informé de l’existence d’un arrêté d’insalubrité sur l’immeuble datant de 1995 et a sollicité le paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice constitué par la baisse du prix de vente de son bien immobilier.

Par lettre du 03 novembre 2022, la chambre des notaires de [Localité 1] a informé M. [Z] de ce qu’il avait été demandé à Mme [P] de déposer une déclaration d’assurance et de ce qu’il ne pouvait donner une autre suite à sa réclamation.

Suivant acte authentique reçu le 21 novembre 2022, M. [Z] a vendu les deux lots précités au prix de 111.000 euros.

Par courriel du 03 juillet 2023, la société [1], qui indiquait intervenir en qualité de courtier du notariat bénéficiant d’une délégation de gestion de la part de l’assureur de Mme [P], a informé M. [Z] de ce que la responsabilité du notaire n’était pas engagée au motif qu’il était extrêmement difficile pour l’étude d’avoir connaissance des arrêtés d’insalubrité et de les porter à sa connaissance.

Par lettre en date du 29 avril 2024, le conseil de M. [Z] a mis en demeure la société [1] de lui régler la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Procédure

Reprochant au notaire un manquement à son devoir d’efficacité et de conseil en ne lui ayant pas révélé les différents arrêtés d’insalubrité pris à l’encontre de l’immeuble, M. [Z] a, par actes du 1er juillet 2024, assigné la société [2], Mme [P] et la société [1] devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 10 février 2025, M. [Z] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de statuer ce que de droit sur la demande de mise hors de cause de la société [1] et de condamner in solidum l’étude [3] notaires, Mme [P] et la société [1] à lui payer les sommes de 37.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 10 janvier 2025, Mme [P] et les sociétés [3] notaires et [1] demandent au tribunal de :

— ordonner la mise hors de cause de la société [1] en sa qualité de courtier ;

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner M. [Z] au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de [Localité 6], en application de l’article 699 du même code.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de mettre hors de cause la société [1] qui indique, sans être contredite par M. [Z], être un courtier d’assurances et non l’assureur des notaires.

1. Sur la faute du notaire

Moyens des parties

M. [Z] fait valoir que le notaire a été négligent et a manqué à son obligation de conseil et d’information en ayant omis de l’informer des arrêtés d’insalubrité pris à l’encontre de l’immeuble, cette information figurant dans l’acte de vente précédent, dans l’acte lui-même et à son annexe de sorte que le notaire était tenu de procéder à des vérifications et ne pouvait se contenter des éléments reçus de l’urbanisme et du syndic.

Mme [P] et les sociétés [3] notaires et [1] font valoir qu’aucune faute n’a été commise car le notaire n’avait aucune raison de suspecter que des arrêtés anciens étaient toujours en vigueur alors que les éléments concordants de la commune, du syndic de copropriété et du vendeur, ne venaient pas contredire ce constat.

Réponse du tribunal

Le notaire, chargé d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il authentifie, est tenu de vérifier les titres de propriété des vendeurs ainsi que la situation de l’immeuble et, en cas de difficulté, d’en informer les parties.

En l’espèce, l’acte de vente du 07 mai 2012 ne mentionne aucun arrêté d’insalubrité alors que l’acte de vente précédent reçu le 16 juillet 2003 mentionne, comme le reconnaît le notaire : " Une attestation délivrée par la Ville de [Localité 7], service hygiène habitat en date du 17 mars 2003 indiquant que l’immeuble ci-dessus fait l’objet, savoir :

— de 3 arrêtés préfectoraux prescrivant des travaux des parties communes des bâtiments B et C ainsi que pour le logement sis au 2ème étage face gauche, bâtiment C,

— de 3 arrêtés préfectoraux d’interdiction d’habiter concernant un local au rez de chaussée droit du cour du bâtiment C, un logement situé au 1er étage porte face gauche et un logement situé au 3ème étage 2ème porte à droite,

— de 2 saisines auprès du Conseil Départemental d’Hygiène.

En outre, il résulte de cette attestation que l’immeuble est ciblé dans le protocole de coopération dans la lutte contre l’habitat indigne signé le 21 mars 2002 avec l’Etat. ".

Le notaire fait valoir que les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire et les diagnostics techniques n’ont pas révélé l’existence d’un ou plusieurs arrêtés d’insalubrité, que le vendeur, M. [G], a déclaré que les biens vendus ne faisaient l’objet d’aucune injonction de travaux et que dans sa lettre du 16 mai 2012, le syndic de l’immeuble a répondu à la négative aux questions portant sur l’existence d’un arrêté de péril, d’une déclaration d’insalubrité et d’une injonction de travaux.

Toutefois, eu égard aux mentions portées dans le précédent acte de vente reçu le 16 juillet 2003 dont le notaire avait connaissance, il lui appartenait de vérifier, auprès de la mairie de [Localité 7], si ces mentions étaient toujours d’actualité et de s’assurer, auprès du syndic de l’immeuble, de l’exactitude de sa réponse au vu de ces mentions.

Les déclarations de M. [G] et le délai qui s’est écoulé entre l’acquisition du bien immobilier par ce dernier et sa revente à M. [Z] sont sans incidence sur les obligations de vérification, de conseil et d’information pesant sur le notaire. Il en est de même du fait que certains des arrêtés mentionnés dans l’acte de vente du 16 juillet 2003 ne concernent pas les lots vendus puisqu’il appartenait au notaire d’informer M. [Z] sur les caractéristiques de l’immeuble dont dépendent ces lots.

Une telle vérification a d’ailleurs été faite par le notaire ayant reçu l’acte de vente du 21 novembre 2022. Ce notaire indique qu’il résulte d’un courrier de la mairie de [Localité 7] en date du 27 septembre 2021 que l’immeuble a fait l’objet d’arrêtés préfectoraux d’insalubrité dont certains sont toujours en cours.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [P] a manqué à son obligation d’information et de conseil en ne mentionnant pas l’existence d’arrêtés d’insalubrité pris sur l’immeuble dont dépendaient les lots vendus.

2. Sur les préjudices et le lien de causalité

Moyens des parties

M. [Z] fait valoir que :

— il subi un préjudice financier d’un montant total de 37.000 euros puisque compte tenu de l’état d’insalubrité, il a dû vendre en 2022 son bien immobilier à un prix très inférieur au prix projeté en 2021 et au prix du marché en 2021 et 2022, soit un manque à gagner de 25.000 euros et il a dû supporter des charges de copropriété pour un montant de 15.000 euros relatives à des travaux liés à l’insalubrité afin d’éviter un arrêté de péril ;

— il subi un préjudice moral puisqu’il a vécu une situation très stressante en découvrant son appartement invendable ou à un prix moindre, il a eu du mal à trouver un nouvel acquéreur et a craint de ne plus pouvoir vendre son bien ni le louer compte tenu de l’état d’insalubrité et il a entrepris en vain des démarches auprès des notaires afin de remédier à la situation ;

— il existe un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi puisque si le notaire n’avait pas manqué à ses obligations, il n’aurait pas acheté le bien immobilier en 2012 ou pas à ce prix et qu’en raison de la faute du notaire, il a dû vendre son bien à un prix moindre, régler des charges et subir un stress et un manque de considération des défendeurs.

Mme [P] et les sociétés [2] et [1] font valoir que :

— il n’y a pas de lien causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué car l’agence immobilière ayant rédigé le compromis de vente, n’a pas révélé l’existence d’un arrêté d’insalubrité sur l’immeuble et M. [Z] ne pouvait pas ignorer l’état des parties communes pour avoir visité les biens préalablement à son acquisition ;

— le préjudice financier n’est pas établi faute pour le demandeur d’établir que la vente projetée en 2021 pour un montant de 125.000 euros aurait pu aller jusqu’à son terme, que la vente de 2022 aurait pu être envisagée à un prix supérieur, qu’il a acquitté la somme de 15.000 euros pour lever l’arrêté d’insalubrité du 1er juin 1995 et qu’il n’aurait pas acquis le bien en 2012 ou qu’il l’aurait acquis à des conditions financières plus avantageuses ;

— le demandeur ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice financier dont il fait état et n’explicite pas le quantum de sa réclamation à ce titre.

Réponse du tribunal

S’agissant du préjudice financier allégué, il convient de relever que si M. [Z] soutient que dûment informé par le notaire, il n’aurait pas acheté le bien immobilier en 2012 ou ne l’aurait pas acquis au prix de 78.000 euros, il n’apporte pas d’éléments établissant que ce prix aurait pu être moindre eu égard aux arrêtés d’insalubrité.

Le manque à gagner à hauteur de 25.000 euros n’est pas davantage établi car :

— la production d’une simple offre d’achat en date du 13 octobre 2021 pour 125.000 euros et d’une proposition d’achat à 130.500 euros par courriel du 1er avril 2021, sans aucun élément supplémentaire sur les conditions de financement de ces acquisitions, ne suffit pas à établir que la vente du bien pour un prix de 125.000 euros aurait pu être menée à son terme en 2021 en l’absence d’arrêtés d’insalubrité ;

— l’impression de deux pages d’un site internet recensant les dernières transactions immobilières entre 2020 et 2022 sur des biens immobiliers situés à proximité de celui de M. [Z] ne permet pas au tribunal de connaître les caractéristiques et l’état de ces biens ni, par suite, de s’assurer que leur prix de vente peut être comparé à celui de 111.000 euros auquel M. [Z] a vendu son bien en 2022.

Pour établir qu’il a dû régler des charges de copropriété relatives à des travaux liés à l’insalubrité, M. [Z] produit aux débats un extrait de son compte de copropriétaire au 04 mai 2023 faisant état, outre de « fonds travaux loi Alur », de travaux de réfection de couverture, sur la colonne montante et de « structure cave et Escalier ». Toutefois, le paiement de telles charges de copropriété, à le supposer établi, ne constitue pas un préjudice présentant un lien de causalité avec la faute du notaire retenue puisque si M. [Z], dûment informé par le notaire, avait acquis le bien à un prix moindre, ce qui, pour les motifs déjà indiqués, n’est pas établi, il aurait dû supporter le paiement de ces charges.

Il résulte de tout ce qui précède que M. [Z] n’établit pas avoir subi un préjudice financier présentant un lien de causalité avec la faute du notaire retenue. Il convient de débouter M. [Z] de sa demande à ce titre.

En revanche, le défaut de mention des arrêtés d’insalubrité dans l’acte de vente du 07 mai 2012 a conduit M. [Z] à engager des démarches auprès des instances ordinales notariales et à rechercher un nouvel acquéreur pour son bien acceptant de l’acheter en l’état, et lui a causé un préjudice moral qui doit être entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 20 de l’ordonnance n° 2023-77 du 08 février 2023 relative à l’exercice en société des professions libérales réglementées, Mme [P] et la société [2] seront condamnées solidairement à payer à M. [Z] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [P] et la société [2], parties perdantes, seront condamnées solidairement aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du même code. Mme [P] et la société [2] seront déboutées de leur demande à ce titre.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner comme le demande M. [Z]. Aucune raison tirée de la nature de l’affaire, s’agissant d’une action en responsabilité civile à l’encontre d’un notaire, ne justifie d’écarter cette exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du même code. Et les difficultés de recouvrement alléguées par les défenderesses ne constituent pas un critère permettant d’écarter l’exécution provisoire de sorte qu’elles seront déboutées de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

MET hors de cause la société [1].

CONDAMNE solidairement Mme [S] [P] et la société [2] à payer à M. [J] [Z] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

DÉBOUTE M. [J] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

CONDAMNE solidairement Mme [S] [P] et la société [2] aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Mme [S] [P] et la société [2] à payer à M. [J] [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Mme [S] [P] et la société [2] du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 20 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON