TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/00594 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CVXH2

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEURS

S.C.I. P.L.A. TACHERIE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [Y] [K] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [P] [A] [V]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1055, Maître Patrice AMEZIANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0364

DÉFENDEURS

Madame [F] [D] veuve [E]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [G] [L] [E]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0056

Décision du 18 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00594 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVXH2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Laure [N], Vice-Président

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2003, Monsieur [N] [E] a consenti au bénéfice de Monsieur [Y] [I] et de Madame [P] [V] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement de 83,11 m² et une cave constituant les lots de copropriété n°13 et 2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11], biens reçus par donation de ses parents, au prix de 305 660,28 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Du fait d’un litige successoral, les cohéritiers de Monsieur [N] [E] contestant la validité de la donation portant sur cet appartement, Monsieur [N] [E] a consenti à Monsieur [Y] [I] et à Madame [P] [V] un bail d’habitation portant sur ce bien, venant à échéance le 31 mai 2009 et renouvelable suivant les conditions de la loi du 6 juillet 1989, la promesse de vente leur offrant la possibilité de lever l’option au plus tard à la fin du bail ou de son renouvellement, à la condition que le litige successoral soit achevé.

Le 7 mai 2009, un avenant aux promesse unilatérale de vente et contrat de bail précités a été signé par les mêmes parties, portant renouvellement du bail jusqu’au 31 mai 2015 et stipulant en outre, essentiellement, qu’en raison du litige successoral en cours, la réalisation de la vente pourrait être demandée par les bénéficiaires au plus tard à la fin dudit bail renouvelé et qu’en l’absence d’une décision de justice définitive à cette date, les bénéficiaires en tant que locataires auraient droit au renouvellement de leur bail et pourraient lever l’option jusqu’à la date d’expiration du bail en cours, sauf volonté de leur part de lever l’option avant l’issue du litige.

Le 22 septembre 2010, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les cohéritiers de Monsieur [N] [E] à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] ayant rejeté leurs demandes de nullité des donations au profit de ce dernier, ce qui a mis un terme au litige successoral susvisé.

Par lettre du 21 décembre 2010, Monsieur [N] [E] a indiqué aux bénéficiaires que la signature de l’acte de vente ne pourrait pas « intervenir comme prévu avant le 31.12.2010. Mon frère et ma sœur ont en effet pris une garantie réelle sur une éventuelle soulte que je leur devrai ».

Monsieur [N] [E] est décédé le 29 mars 2018 et a laissé pour lui succéder Madame [F] [D] veuve [E], sa conjointe, et Monsieur [G] [E], leur fils, ci-après les consorts [E].

Par courrier recommandé du 25 juin 2020, le conseil des consorts [E] a informé Monsieur [Y] [I] et Madame [P] [V] de la fin du second litige successoral à la suite d’un arrêt rendu le 15 janvier 2020 par la cour d’appel de [Localité 10] et les a interrogés sur leurs intentions concernant le bien litigieux, soulignant les réserves de ses clients sur la validité de la promesse de vente et de son avenant au regard du prix de vente selon eux lésionnaire.

En réponse, par courrier recommandé du 5 octobre 2020, Monsieur [Y] [I] et Madame [P] [V] ont rappelé que l’absence de signature de l’acte authentique de vente en 2010 relevait du fait exclusif du vendeur, de sorte qu’il leur apparaissait inéquitable de vouloir imposer un nouveau prix de vente supérieur à celui fixé du fait d’un litige sur lequel ils n’avaient eu aucune maîtrise.

Le 27 novembre 2020, les consorts [E] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [I] et à Madame [P] [V] un congé pour vendre à échéance du 31 mai 2021, date de l’expiration du bail à usage d’habitation, et leur ont proposé de préempter le bien au prix de 1 090 000 euros.

Par courriers recommandés des 12, 25 et 26 janvier 2021, Monsieur [Y] [I] et Madame [P] [V] ont exprimé leurs réserves sur la validité du congé pour vendre, souligné leur droit légitime à l’acquisition du bien, manifesté dès l’obtention de leur prêt au mois de décembre 2010, et sollicité la signature de l’acte authentique de vente dans les délais contractuellement convenus.

Monsieur [Y] [I] et de Madame [P] [V] n’ayant pas exercé leur droit de préemption ni quitté les lieux, les consorts [E] ont, par exploit d’huissier du 12 août 2021, saisi le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour vente et d’expulsion.

Parallèlement, estimant avoir levé l’option oralement le 20 décembre 2010 et par exploits d’huissier du 15 décembre 2021, Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie ont fait assigner les consorts [E] devant le tribunal de céans aux fins essentielles d’ordonner la vente forcée du bien litigieux.

Par ordonnance rendue le 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de droit d’agir et de la prescription soulevées par les consorts [E].

Dans leurs conclusions en réponse n°2, signifiées par voie électronique le 28 mai 2024, Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie demandent au tribunal de :

Dire et juger parfaitement valide la promesse unilatérale de vente dument enregistrée avec ses pleins et entiers effets,Dire également parfaitement valide l’Avenant du 7 Mai 2009 pour lequel n’est pas requise la formalité d’enregistrement prescrite par 1'article 1589-2 du code Civil,Dire et juger qu’un tel Avenant du 7 Mai 2009 a eu pour effet de modifier certaines conditions de forme et de fond de la levée d’option figurant dans la promesse de vente du 26.02.2003,Voir rejeter toute prétention, fins et conclusions adverbes contraires sur ce point,Dire et juger que la manifestation de volonté d’acquérir du bénéficiaire a été opérée le 20.12.2010 oralement et directement auprès du vendeur, lors de la réunion des parties à cette date à la Chambre des Notaires de [Localité 10], tel qu’attesté par Monsieur [R] [X] mandataire du vendeur et par ailleurs rédacteur de la promesse vente et de l’Avenant, pour levée d’option,Dire et juger valide une telle levée d’option, selon les termes mêmes de la rédaction de la formalité prévue à la levée d’option s’avérant relever d’un mode de preuve d’information du vendeur que d’une condition de validité de celle-ci,Dire et juger qu’une telle interprétation s’impose pour résulter tant de l’absence de sanction prévue en cas de non-respect de la dite formalité que des principes civilistes en la matière et de la jurisprudence y relative notamment d’atteindre 1'objectif d’information recherché par d’autre moyen que la formalité prévue,Voir déclarer, sur ce point également, parfaitement valide la levée d’option opérée le 20.12.2010 avec tous ses effets quant à la validité de la promesse de vente,Voir rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adverses sur ce point,Voir dire et juger que la signature de l’acte authentique de vente a été prévue par les parties fin Décembre 2010 tel qu’il résulte des termes du vendeur en sa lettre du 21.12.2010 corroborant si besoin était la validité de la levée d’option précitée,Voir dire et juger qu’il en résulte que le délai de signature de l’acte authentique de vente prévu dans les 6 mois de la levée d’option a été respecté par le bénéficiaire, du fait même de cette signature de l’acte authentique de vente prévue et donc convenue à fin décembre 2010, dont la suspension du fait exclusif du vendeur est corroborée par ses propres termes ainsi que ceux des notaires respectifs des parties,Voir dire et juger l’inexécution matérielle de l’obligation du bénéficiaire de procéder à la signature de l’acte authentique de vente résulte de la carence exclusive du vendeur,Voir opposer la règle « nemo auditur turpitudinem allegans » à cette prétention adverse,Voir rejeter toute prétention adverse de vileté de prix, non justifiée à la date de la conclusion de la vente soit à la levée d’option du 20.12.2010 et non en 2021,Voir rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adverses,Voir dire et juger que tout éventuel caractère lésionnaire du prix de vente s’appréciant à la date de la levée d’option soit au 20.12.2010 n’est pas justifié en l’espèce,Voir dire et juger en conséquence, en l’état opposable, la prescription à l’action en rescision pour lésion courant à compter de cette date de levée d’option du 20.12.2010,Voir rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires adversesEn conséquence,

voir ordonner la signature de l’acte authentique de vente à intervenir au plus tard dans les 2 mois suivant la signification de la décision définitive à intervenir du bien immobilier de l’espèce d’une superficie de 83,11 M2,Enjoindre ainsi aux propriétaires actuels Madame [F] [D] veuve [E] et son fils [G] [E] de procéder dans les 8 jours, en suite d’une sommation effectuée à cet effet, et dans le délai précité,à une telle signature de 1'acte authentique de vente du bien de l’espèce, dont la désignation telle que figurant dans la promesse de vente est (…),Dire et juger qu’à défaut d’une telle signature dans les délais précités (de 2 mois et 8 jours en suite de la sommation) s’appliquera une astreinte de 2.000 € par jour de retardDire qu’en cas de carence des propriétaires actuels à une telle signature de l’acte authentique de vente, perdurant plus d’un mois à compter de la date ultime précitée, le jugement vaudra vente aux conditions d’objet et de prix précités avec toute conséquence en résultant, notamment de publication au bureau des hypothèques compétent,Dire et juger fautif le comportement adverse à prétendre bénéficier d’une évolution sur plus de 10 ans du prix de vente, occultant délibérément que cette évolution résulte de la suspension de la signature de l’acte authentique de vente et du transfert de propriété qui est le fait exclusif du vendeur,Voir dire et juger au surplus pour le moins brutal un tel comportement adverse en flagrante et totale contradiction avec celui de leur auteur en son rapport contractuel avec les concluants,Les condamner in solidum de ce chef à payer tant à 1'acquéreur la SCI PLA Tacherie qu’à Madame [P] [V] et à Monsieur [Y] [I] et à chacun la même somme de 15.000 €,Dire et juger que du fait de la carence du vendeur à signer 1'acte authentique de vente avec transfert de propriété à la date prévue de fin Décembre 2010, les bénéficiaires ont été contraints de subir la poursuite de la situation locative au-delà de cette date pour un coût mensuel de 1.350 € soit 16.200 € annuel,Dire et juger que les bénéficiaires ont subi de ce chef un préjudice particulier de cout de loyer, sur la période considérée courant de Janvier 2011 jusqu’à la date de signature de l’acte authentique de vente ou du jugement valant vente à intervenir ayant pour cause directe et immédiate l’inexécution par le vendeur de la signature de l’acte authentique de vente prévue et convenue fin décembre 2010,Dire et juger que le préjudice de coût de loyer annuel de 16.200 € courant sur 13 Ans (arrêté de Janvier 2011à fin décembre 2013 pour mémoire) s’élève à 210.600 €,Condamner de ce chef in solidum Madame [F] [D] veuve [T] [W] et Monsieur [G] [T] [W] à payer à Madame [P] [V] et à Monsieur [Y] [I] la somme de 210.600 € en réparation de leur préjudice précité (étant précisé que ce préjudice arrêté (pour mémoire) à fin Décembre 2023 se poursuivra jusqu’au transfert de propriété en l’espèce à 1'acquéreur la SCI P.L.A Tacherie),Les condamner sous la même solidarité à payer à la SCI P.L.A Tacherie ainsi qu’ä Madame [P] [V] et à Monsieur [Y] [I] à chacun la même somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C,Les condamner et sous la même solidarité aux entiers dépens,Dire avoir lieu à exécution provisoire vu la nature et l’ancienneté de l’affaire.

Dans leurs conclusions en réponse n°2, signifiées par voie électronique le 24 avril 2024, les consorts [E] demandent au tribunal de :

Principalement,

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Juger caducs la promesse unilatérale de vente en date du 26 février 2003 et l’avenant à ladite promesse du 7 mai 2009,Subsidiairement,

Vu les articles 1591, 1658 du Code Civil, vu l’article L 290-1 du CCH,

Juger nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente en date du 26 février 2003 et son avenant du 7 mai 2009 non publié ni enregistré lesquels n’ont pu former une vente valable du fait de la vileté du prix,Débouter en conséquence Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI P.L.A. TACHERIE, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1674,1675 alinéa 2 du Code Civil,

Juger le prix fixé à la date de réalisation de la vente atteint de lésion de plus de 7/12èmes et faire application des articles 1677 et suivants du Code Civil, En tout état de cause,

Vu le bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le congé article 15 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 délivré à Monsieur [Y] [I] et à Madame [P] [V] pour le terme du 31 mai 2021 et la procédure parallèle introduite devant le Tribunal de Proximité,

Juger que les loyers payés pour la période du bail constituent la contrepartie d’une occupation effective,Débouter Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI P.L.A. TACHERIE de toutes demandes indemnitaires de quelque nature qu’elles soient,Condamner Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI P.L.A. TACHERIE à payer à Madame [D] veuve [T] [W] et à Monsieur [G] [L] [T] [W] une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI P.L.A. TACHERIE aux entiers dépens de la procédure que Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ REY, avocat, pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 novembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réalisation forcée de la vente

Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie après avoir rappelé que la promesse de vente est valable pour avoir été enregistrée et que l’avenant du 7 mai 2009 l’est tout autant dès lors que ne relevant pas des dispositions de l’article 1589-2 du code civil, il n’avait pas à être enregistré, soutiennent que la vente est parfaite en conséquence de la levée d’option du 20 décembre 2010, dont le promettant a tiré les conséquences nonobstant l’absence de signature de l’acte authentique de vente de son fait exclusif, de sorte qu’ils demandent au tribunal :

d’ordonner la signature de l’acte authentique de vente, d’enjoindre aux propriétaires de procéder, dans les huit jours en suite d’une sommation à cet effet, à une telle signature, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, de dire qu’en cas de carence, le jugement vaudra vente aux conditions de la promesse de vente du 26 février 2003.

Ils exposent plus précisément que :

Forts de l’arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2010 ayant mis fin au litige successoral opposant le promettant à ses cohéritiers, ils ont effectué une demande de financement, dont l’accord de principe a été donné par la banque le 16 décembre 2010, puis confirmé le 21 décembre 2010,Monsieur [Y] [I], en qualité de gérant de la SCI PLA Tacherie se substituant dans le bénéfice de la promesse, a, le 20 décembre 2010, levé oralement l’option auprès du promettant en présence de Monsieur [R] [X], mandataire de ce dernier, rédacteur de la promesse et de son avenant, qui en atteste, lors d’une réunion à la Chambre des Propriétaires, ce qui a eu pour effet de former la vente à cette date,La signature de l’acte authentique devait intervenir avant le 31 décembre 2010, tel qu’il résulte de la lettre manuscrite du promettant du 21 décembre 2010,La signature de l’acte authentique de vente s’est avérée suspendue du fait exclusif du promettant au motif de la survenance d’une nouvelle difficulté résultant de l’hypothèque prise sur le bien par ses cohéritiers courant novembre 2010, difficulté qui a persisté jusqu’à l’arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2020, dont ils n’ont eu connaissance que le 25 juin 2020,Leur volonté d’acquérir le bien est corroborée par le maintien de la disponibilité des fonds pendant 3 ans et par la poursuite de leurs échanges, y compris avec leurs notaires respectifs, faisant état de la suspension de la signature de l’acte de vente du fait du litige toujours pendant entre le promettant et ses cohéritiers,Ils sont restés vainement dans l’attente d’une telle signature de l’acte authentique de vente jusqu’au courrier du 25 juin 2020 de la veuve et du fils du promettant et n’ont jamais renoncé à leur volonté d’acquérir.

Sur la caducité de la promesse de vente et de son avenant en l’absence de levée d’option dans les formes prévues par l’avenant du 7 mai 2009, qui leur est opposée en premier lieu, les demandeurs, après avoir rappelé que la levée d’option n’est soumise à aucune forme par application du principe du consensualisme et que l’avenant emploie le terme « pourra » avant d’énumérer les formes de la levée d’option, répliquent que le vendeur a validé la levée orale de l’option, intervenue le 20 décembre 2010 en présence du mandataire à la Chambre des Propriétaires, tel que le confirme son courrier manuscrit du 21 décembre 2010.

Au surplus, cette volonté des parties de signer l’acte de vente s’est poursuivie de manière constante, postérieurement à la date initialement prévue, ce qui corrobore encore la volonté du vendeur de renoncer aux formalités prescrites dans la promesse de vente s’agissant de la levée de l’option.

Ils observent en outre qu’aucune sanction n’a été prévue contractuellement en cas de non-respect des formalités de levée de l’option, qui selon eux constituent davantage des modes de preuves que des conditions de validité de la levée d’option.

Les demandeurs rappellent enfin que toute ambiguïté s’interprète contre le vendeur, qui n’a pu que renoncer aux conséquences du non-respect des formalités contractuellement convenues pour la levée d’option, notamment au regard des relations de confiance qu’ils entretenaient avec lui.

Sur la caducité de la promesse de vente et de son avenant en l’absence de signature de l’acte authentique de vente dans le délai de six mois suivant la levée d’option alléguée, qui leur est opposée en second lieu, les demandeurs soutiennent qu’une telle signature s’est avérée suspendue, en application de l’article 1218 alinéa 2 du code civil, par le litige successoral qui a perduré jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 15 janvier 2020.

Ils rappellent les termes de la lettre du promettant du 21 décembre 2010 les informant que la signature ne pourrait intervenir comme prévu avant le 31 décembre 2010 du fait d’une garantie réelle prise par son frère et sa sœur sur une éventuelle soulte qu’il leur devrait.

Les demandeurs observent enfin que les héritiers du promettant se sont abstenus de les inviter à la signature de l’acte de vente dans les conditions convenues au terme définitif de ce second litige successoral.

Enfin, en réponse à la nullité de la promesse de vente et de son avenant soulevée par voie d’exception par les consorts [E], Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie relèvent que les défendeurs ne justifient pas de la valeur du bien à la date contractuelle, soit le 26 février 2003, la seule qui importe selon eux. Ils rappellent également l’état du bien au 26 février 2003, qui a nécessité d’importants travaux pour un montant de 60 000 euros.

En défense, les consorts [E] contestent le caractère parfait de la vente :

à titre principal, en ce que la promesse de vente du 26 février 2003 et son avenant sont devenus caducs, d’une part, en l’absence de levée valable de l’option, et d’autre part, en l’absence de réalisation de l’acte authentique de vente dans le délai de six mois suivant la levée d’option alléguée,à titre subsidiaire, en ce qu’ils sont nuls du fait de la vileté du prix.

Sur l’absence de levée d’option emportant caducité de la promesse, ils rappellent que les formes de la levée de l’option sont décrites précisément dans l’avenant à la promesse de vente du 26 février 2003 et que les bénéficiaires ne justifient pas avoir levé l’option dans de telles conditions de forme dans le délai de validité de la promesse, à savoir, par exploit d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception, écrit remis contre récépissé ou signature de l’acte authentique de vente dans le délai de la promesse.

En effet, ils relèvent que les seuls documents versés aux débats ne valent pas levée d’option et sont stipulés au bénéfice d’un tiers à la promesse, la SCI PLA Tacherie.

Ils observent également que l’avenant du 7 mai 2009 ne prévoit pas la levée de l’option orale, outre qu’ils contestent qu’elle soit intervenue oralement comme le soutiennent les demandeurs. S’ils concèdent que la levée d’option peut intervenir sans respecter un quelconque formalisme lorsque la forme de la levée d’option n’est pas précisée dans la promesse de vente, tel n’est pas le cas lorsque les formes de levée de l’option sont détaillées comme en l’espèce.

Ils précisent enfin que quelle que soit la décision de justice pouvant être retenue comme celle ayant mis fin au litige successoral, l’arrêt de la cour de Cassation du 22 septembre 2010 ou l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 15 janvier 2020, les demandeurs n’ont pas sollicité la réalisation de la vente au moyen d’une option valable dans le délai de huit mois au plus tard de la décision définitive de justice, de sorte que la promesse et son avenant sont devenus caducs.

Sur l’absence de réalisation de l’acte authentique de vente dans le délai de six mois emportant également caducité de la promesse, les défendeurs rappellent que l’avenant du 7 mai 2009 prévoyait que l’acte authentique de vente soit reçu dans un délai maximum de six mois à compter de la levée de l’option et qu’à supposer l’option levée le 20 décembre 2010, l’acte de vente n’a pas été reçu dans ce délai, de sorte que la promesse de vente comme son avenant sont devenus caducs.

Ils rappellent, en reprenant les termes de la promesse et de son avenant, que le choix de lever l’option avant la fin du litige opposant le promettant à ses cohéritiers n’induisait pas une dérogation au délai de caducité de six mois fixé dans l’avenant du 7 mai 2009.

Sur la nullité soulevée subsidiairement par voie d’exception sur le fondement de l’article 1658 du code civil, les consorts [E] soulignent la vileté du prix envisagé, observant que le montant de 305 660,28 euros est manifestement dérisoire au regard d’un appartement de 83,11 m² dans le [Localité 6], qui a été estimé en 2021 au prix de 1 090 000 euros dans le cadre du congé pour vendre qui a été délivré aux locataires.

Ils ajoutent que la cour d’appel de [Localité 10], dans son arrêt du 15 janvier 2020 relatif au litige successoral, a écarté la somme de 305 660,28 euros pour le calcul d’une indemnité de réduction et a estimé qu’au 30 juin 2016, le bien valait 698 000 euros, appliquant un abattement de 5% au titre de l’occupation du bien.

Les consorts [E] relèvent enfin que l’avenant du 7 mai 2009 est entaché de nullité dans la mesure où il n’a pas été enregistré en application des dispositions de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1658 du code civil énonce enfin qu'« Indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix. ».

Sur la caducité de la promesse de vente et de son avenant

En l’espèce, le 26 février 2003, Monsieur [N] [E] a consenti au bénéfice de Monsieur [Y] [I] et de Madame [P] [V] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 11].

Le clause « Durée de la promesse » stipule que la réalisation de la vente pourra être demandée par le bénéficiaire au plus tard à la fin du bail ou de son renouvellement à la condition que le litige successoral opposant le vendeur à ses cohéritiers soit achevé et purgé de tout recours, et le contrat de bail du 26 février 2003 a été consenti pour une durée de six ans et trois mois, soit jusqu’au 31 mai 2009.

Les bénéficiaires de la promesse avaient donc initialement jusqu’à cette date pour lever l’option, à condition que le litige successoral ait pris fin.

Le litige étant toujours en cours, le 7 mai 2009, les parties ont signé un avenant à la promesse de vente et au bail du 26 février 2003 venant modifier uniquement la clause « Durée de la promesse » et emportant prolongation de la durée du bail jusqu’au 31 mai 2015 et modification du montant du loyer et des charges.

La clause « Durée de la promesse » était rédigée ainsi :

« Compte tenu du litige en cours opposant le promettant à ses cohéritiers, et dont le bénéficiaire n’a pas la maîtrise, la réalisation de la vente promise pourra être demandée par le bénéficiaire au plus tard à la fin du bail renouvelé.

Toutefois, si à cette date, le litige opposant le promettant à ses cohéritiers n’était pas tranché par une décision de justice purgée de tout recours (c’est-à-dire par l’obtention du certificat de non recours en cassation), le bénéficiaire, en tant que locataire, aura droit au renouvellement de son bail, et en tant que bénéficiaire de la promesse de vente, le délai pour lever l’option sera repoussé jusqu’à la date d’expiration du bail qui sera alors en cours.

Toutefois, dans le cas, le bénéficiaire pourra s’il le souhaite lever l’option à tout moment sans attendre l’expiration du bail en cours.

L’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu dans le délai maximum de six mois à compter de la levée d’option.

Enfin, le bénéficiaire pourra, s’il le souhaite lever l’option avant l’issue du litige, ainsi que cela est indiqué au paragraphe Conditions suspensives de la promesse de vente.

Si, passé ce délai, le promettant n’a pas reçu, de la part du bénéficiaire, la déclaration d’intention d’acquérir l’immeuble ci-dessus désigné, la présente promesse sera caduque, le promettant ne sera tenu de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité judiciaire.

Le bénéficiaire pourra lever l’option soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, soit par la signature de l’acte authentique de vente, celle-ci intervenant dans le délai de la promesse.

L’écrit contenant la levée d’option devra être adressé ou remis au promettant ou au notaire chargé de rédiger l’acte de vente et lui parvenir au plus tard le jour d’expiration du délai.

En cas de recours à un prêt par le bénéficiaire, celui-ci devra lors de la levée de l’option justifier de la demande de prêt.

La réalisation de la promesse pourra avoir lieu, soit au profit du bénéficiaire, soit au profit de ses héritiers, ou toute personne qu’il pourra se substituer, à la condition que cela n’entraîne pas l’application des dispositions du chapitre du code de la consommation relatif au crédit immobilier. Il est bien entendu que dans le cas de réalisation au profit d’une personne autre que le bénéficiaire, celui-ci restera tenu de toutes les obligations contractées, solidairement avec l’acquéreur qu’il se sera substitué ».

Il s’en déduit que la caducité de la promesse de vente et de son avenant n’a été contractuellement prévue que dans le cas où les locataires n’adresseraient pas de déclaration d’intention d’acquérir avant la date d’expiration du bail en cours, ces derniers ayant droit au renouvellement de leur bail tant que le litige successoral ne serait pas achevé.

En revanche, l’absence de signature de l’acte authentique de vente dans le délai de six mois à compter de la levée d’option, assortie d’aucune sanction expressément mentionnée, ne constitue pas un moyen susceptible d’entraîner la caducité de la promesse de vente et de son avenant, seule l’absence de levée d’option avant l’expiration du bail, renouvelable tant que le litige ne serait pas définitivement tranché, pouvant entraîner la caducité de la promesse de vente et de son avenant.

Monsieur [Y] [I] et Madame [P] [V] soutiennent avoir oralement levé l’option le 20 décembre 2010 au profit de la SCI LA Tacherie auprès de leur vendeur.

Ils versent en ce sens :

Une attestation de Monsieur [R] [C] du 4 septembre 2021 conforme aux règles de l’article 202 du code de procédure civile, lequel, après avoir précisé qu’il a présenté le 30 septembre 2002 le promettant aux bénéficiaires et qu’il a participé à la rédaction de la promesse de vente, atteste qu’en sa « présence, le 20 décembre 2010 dans les locaux de la Chambre des Propriétaires, les Preneurs ont confirmé au vendeur leur volonté d’acquérir l’appartement. Ils ont présenté la justification d’accord du prêt ainsi que le justificatif des fonds propres pour le solde et l’extrait Kbis de la SCI PLA Tacherie, qui a été créée pour l’achat de l’appartement. Ainsi, comme le souhaitait Monsieur [E], l’acte authentique pouvait être signé avant le 31 décembre 2010 »,Une lettre manuscrite datée du 21 décembre 2010 et signée par Monsieur [N] [E] rédigée en ces termes : « Cher Monsieur, Je dois vous informer que la signature relative au [Adresse 3] ne pourra intervenir comme prévu avant le 31 décembre 2010. Mon frère et ma sœur ont, en effet, pris une garantie réelle sur une éventuelle soulte que je leur devrai (…). Je vous tiendrai naturellement très vite au courant de l’évolution de cette négociation qui devrait être terminée, selon la pratique des notaires ainsi désigné par un tribunal, avant l’été 2011 ».

Les consorts [E] n’arguent pas de faux cette lettre manuscrite de leur défunt époux et père, mais contestent, d’une part, que la levée d’option orale soit intervenue le 20 décembre 2010, et d’autre part, qu’elle soit valable au regard des formes de levée d’option prescrites par la clause « Durée de la promesse » ci-avant rappelée et du tiers au profit duquel la levée d’option serait le cas échéant intervenue.

Sur l’existence d’une levée d’option orale le 20 décembre 2010, le tribunal relève qu’elle est corroborée à la fois par l’attestation de Monsieur [R] [C] et par la lettre manuscrite de Monsieur [N] [E], datée du lendemain, qui informe les bénéficiaires qu’ils ne pourront finalement pas signer l’acte de vente avant le 31 décembre 2010, le « comme prévu » venant établir l’existence d’un accord intervenu précédemment.

Sur la validité de la levée d’option au regard de sa forme, il est observé que les parties ont limitativement énuméré les formes par lesquelles le bénéficiaire pourrait lever l’option, à savoir par exploit d’huissier, par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, par écrit remis contre récépissé ou par la signature de l’acte authentique de vente. A ce titre, l’emploi du terme « pourra » ne veut pas dire, comme le soutiennent les demandeurs, que la liste n’est pas exhaustive et que d’autres formes de levée d’option non énumérées sont admissibles mais introduit simplement le choix donné au bénéficiaire pour sa levée d’option.

Toutefois, tel que cela ressort des éléments précités, Monsieur [N] [E] a décidé de faire fi du formalisme contractuellement convenu en validant la manifestation de volonté des bénéficiaires de la promesse exprimée oralement le 20 décembre 2010, telle que le confirme sa lettre manuscrite du 21 décembre 2010, étant observé que la promesse de vente et son avenant n’imposaient pas aux bénéficiaires d’accompagner la levée de l’option du versement d’une partie ou de la totalité du prix de vente.

Comme toute clause contractuelle stipulée dans son intérêt, le promettant pouvait en effet décider d’y renoncer, expressément ou tacitement.

Le tribunal relève en outre que les consorts [E] ne versent aucune pièce aux débats pour démontrer que leur époux et père ne se serait pas satisfait de cette forme de levée d’option ou aurait rappelé aux demandeurs rester en attente de leurs intentions sur le bien objet de la promesse.

A l’inverse, les demandeurs versent aux débats un courriel de leur notaire du 21 décembre 2013, adressé au notaire de Monsieur [N] [E] et rédigé en ces termes : « je reviens vers vous concernant ce dossier ancien qui n’a pas pu se signer en son temps. Mon client m’informe que le vôtre a repris contact avec vous pour faire le point sur la ou les procédures en cours. Pouvez-vous me dire l’état d’avancement des procédures, mon client souhaite toujours signer cette acquisition », ce qui corrobore là encore que Monsieur [N] [E] avait validé cette levée d’option orale et entendait vendre son bien à ses locataires une fois le second litige successoral achevé.

Quant à la validité de cette levée d’option orale effectuée au profit de la SCI PLA Tacherie, le tribunal rappelle que la clause intitulée « Durée de la promesse » dont les termes ont été reproduits ci-dessus prévoyait la faculté pour le bénéficiaire de se faire substituer sans conditions de forme à respecter, outre que les demandeurs justifient avoir adressé au notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente les statuts de la SCI PLA Tacherie dès le 10 novembre 2010.

Ainsi, il doit être déduit de ces développements que le 20 décembre 2010, soit dans le temps de validité de la promesse de vente, qui expirait le 31 mai 2015, les bénéficiaires ont valablement levé l’option au profit de la SCI PLA Tacherie, de sorte que la promesse de vente et son avenant ne sont pas devenus caducs.

Il convient donc de rejeter ce premier moyen de défense, inopérant.

Sur la nullité de la promesse de vente et de son avenant

Alors que la vileté du prix s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion, à la date de la promesse de vente, les consorts [E] ne versent aux débats aucune pièce pour justifier du prix de vente du bien litigieux à la date du 26 février 2003.

En effet, ils se réfèrent simplement à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 15 janvier 2020, qui a valorisé l’appartement litigieux au prix de 698 000 euros le 30 juin 2016.

Or, d’une part, au regard de l’évolution des prix du marché de l’immobilier, la valeur vénale de ce bien était nécessairement inférieure en 2003.

Décision du 18 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00594 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVXH2

D’autre part, à supposer que la valeur du bien en 2003 soit comprise entre 305 660,28 euros et 698 000 euros, le prix de vente convenu de 305 660,28 euros n’est en toute hypothèse pas dérisoire pour constituer un vil prix susceptible d’entraîner la nullité de la promesse de vente et de son avenant, le caractère réel et sérieux du prix ne se confondant pas avec la valeur du bien vendu.

Enfin, l’avenant du 7 mai 2009 n’est pas nul pour défaut d’enregistrement, l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation étant rédigé en ces termes :

« Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ».

En effet, l’avenant du 7 mai 2009 n’aurait dû être enregistré que dans la mesure où il portait la durée totale de la promesse de vente à plus de dix-huit mois.

Or la promesse de vente du 26 février 2003, valablement enregistrée, avait déjà été consentie pour une durée supérieure à dix-huit mois.

La promesse de vente et son avenant ne sont en conséquence pas nuls et il convient de rejeter également ce second moyen de défense.

Sur le caractère parfait de la vente

En l’espèce, en signant la promesse de vente du 26 février 2003, Monsieur [N] [E] a définitivement consenti à vendre son bien au prix de 305 660,28 euros, l’acte sous seing privé rappelant en effet que l’obligation de vendre prise par le promettant « est irrévocable pendant la durée de validité de la présente promesse de vente ».

Il a été démontré que Monsieur [Y] [I] et Madame [P] [V] ont valablement levé l’option a profit de la SCI PLA Tacherie le 20 décembre 2010 dans le temps de validité de la promesse de vente et de son avenant, ce qui emporte accord parfait sur la chose et le prix.

S’ils justifient avoir obtenu le 16 décembre 2010 un accord de principe de la banque BNP Paribas sur le financement de la somme de 155 660 euros pour l’acquisition du bien litigieux par la SCI PLA Tacherie, prêt finalement consenti le 21 décembre 2010, il est rappelé que la condition suspensive d’obtention du prêt a été érigée au bénéfice exclusif des acquéreurs, de sorte que sa réalisation au 20 décembre 2010 n’était en toute hypothèse pas nécessaire pour que l’accord sur la chose et le prix soit parfait, les bénéficiaires pouvant renoncer au bénéfice de la condition suspensive.

De même, le fait qu’un second litige successoral soit né postérieurement au 20 décembre 2010 est indifférent et ne peut remettre en cause l’accord parfait sur la chose et le prix intervenu à cette date, les bénéficiaires étant libres, aux termes de la promesse, de lever l’option à tout moment, sans attendre l’expiration du bail en cours ni l’issue du litige successoral.

Enfin, l’absence de réalisation de l’acte de vente dans le délai de six mois à compter de la levée d’option n’est pas davantage susceptible de remettre en cause l’accord parfait sur la chose et le prix intervenu le 20 décembre 2010 puisqu’il est justement demandé au tribunal de constater l’existence d’un accord parfait sur la chose et le prix valant vente, et qui n’a pu être matérialisé par la signature d’un acte authentique de vente.

A ce titre, les développements sur la suspension de l’obligation de vendre de Monsieur [N] [E] sont surabondants et inopérants, le tribunal étant saisi d’une demande de constater l’existence d’un accord sur la chose et le prix le 20 décembre 2010.

En conséquence, la vente était parfaite au profit de la SCI PLA Tacherie le 20 décembre 2010.

Le présent jugement constatant la perfection de la vente dans les conditions de la promesse de vente du 26 février 2003 et de son avenant, il vaut lui-même vente et pourra être publié au service de la publicité foncière par toute partie intéressée.

Les demandes de Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie tendant à voir ordonner la signature de l’acte authentique de vente ou d’enjoindre aux propriétaires de procéder dans les huit jours en suite d’une sommation à une telle signature, sous astreinte, et à dire qu’en cas de carence, le jugement vaudra vente seront donc rejetées comme étant sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de rescision pour lésion

Sur le fondement des articles 1674, 1675 pris en son second alinéa et 1677 et suivants du code civil, les consorts [E] demandent reconventionnellement au tribunal à titre infiniment en cas d’exécution forcée, la rescision de la vente pour lésion.

Ils font valoir en réponse à la prescription de cette action qui leur est opposée, que le délai de prescription de l’action en rescision pour lésion n’a pu commencer à courir en l’absence de réalisation de la vente par signature de l’acte authentique, le bénéficiaire n’étant pas engagé à acheter avant cette date ou celle du jugement à intervenir.

Ils concluent que si la vente était par extraordinaire retenue, elle ne pourrait prendre date qu’avec le jugement et moyennant un prix lésionnaire qu’ils ne pourraient accepter.

Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie répliquent que la lésion s’apprécie à la date de la levée d’option ou d’accomplissement de la condition suspensive soit en l’espèce le 20 ou au plus tard le 21 décembre 2020, date d’obtention du prêt, et que les demandeurs ne justifient pas d’une lésion à cette date.

Ils relèvent en outre que le délai de prescription de l’action en rescision pour lésion de deux ans commence à courir à compter de cette même date, de sorte que ladite action est en toute hypothèse prescrite.

Sur ce,

Les articles 1674, 1675 et 1676 du code civil disposent respectivement que « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. », « Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation. » et « La demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente. Ce délai court et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat. ».

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal constate que les demandeurs n’ont pas saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en rescision pour lésion alors que ce dernier est exclusivement compétent pour en connaître, en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, de sorte que la fin de non-recevoir qu’ils soulèvent n’est en l’état pas recevable.

Sur le fond, le tribunal constate également que les consorts [E] ne démontrent pas que le prix de 305 660,28 euros était lésionnaire le 20 décembre 2010, le caractère lésionnaire du prix de vente s’appréciant à la date de la levée de l’option.

En effet et comme précédemment évoqué, ils versent seulement aux débats l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 15 janvier 2020, laquelle a valorisé le bien litigieux au prix de 698 000 euros en 2016 en tenant compte d’un abattement de 5%.

Ils ne justifient ainsi pas d’une lésion de plus de 7/12ème au 20 décembre 2010 alors que la valeur vénale de ce bien était à cette date nécessairement inférieure à celle de 2016.

En conséquence, leur demande de rescision de la vente pour lésion sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le fondement de l’article 1104 du code civil, Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie demandent au tribunal la condamnation in solidum des consorts [E] à leur verser :

d’une part, une somme de 15 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,d’autre part, une somme de 210 600 euros en réparation du préjudice particulier tenant au coût des loyers subis à raison du report de la réitération authentique de leur fait exclusif sur la période arrêtée pour mémoire de janvier 2011 à fin décembre 2023 et se poursuivant jusqu’au transfert de propriété au profit de la société dénommée SCI P.L.A. TACHERIE.

Sur le préjudice moral, ils exposent :

qu’ils sont étrangers au litige ayant retardé la réitération authentique de l’acte de vente et engendré le paiement de loyers pendant plus de 13 ans,qu’ils ont de bonne foi maintenu disponibles les fonds empruntés pour financer l’acquisition compte tenu des déclarations optimistes du promettant, ce qui a généré des frais,Décision du 18 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00594 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVXH2

que le congé pour vendre leur a été signifié brutalement, sans préalable et au triple du prix convenu en dépit des relations de confiance qu’ils entretenaient avec le défunt, lequel congé les expose à l’expulsion au mépris de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions,que les consorts [E] tentent de s’accaparer à leur profit les conséquences financières de l’augmentation du prix de l’immobilier intervenue sur une période de plus de 10 ans, ce qui illustre leur mauvaise foi.

Sur le préjudice particulier afférent au coût des loyers, les demandeurs précisent qu’ils ont été contraints de payer depuis fin décembre 2010, date à laquelle la signature de l’acte authentique de vente avec transfert de propriété devait intervenir, un loyer mensuel de 1 350 euros, soit annuellement un montant de 16 200 euros, leur préjudice devant être réparé de la même façon jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. S’ils concèdent que cette situation résulte des cohéritiers des vendeurs qui ont cru devoir poursuivre leur action procédurale au-delà de l’arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2010 qui les avait déboutés de leur pourvoi à l’encontre de la cour d’appel de [Localité 10] ayant rejeté leur demande de nullité des donations, ils estiment qu’en toute hypothèse, ils ont été confrontés à une situation préjudiciable, qui doit faire l’objet d’une réparation.

En défense, les consorts [E] répliquent, sur le préjudice moral allégué, qu’ils viennent aux droits du promettant et bailleur décédé et n’ont dès lors pas été signataires des actes de 2003 et 2009, par ailleurs caducs, ni auteurs d’un abus de droit en se prévalant de cette caducité comme du vil prix.

Sur le préjudice financier, ils rappellent que les demandeurs ont bénéficié sur le bien litigieux d’un bail depuis le 26 février 2003 soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, consenti et renouvelé à des conditions financières préférentielles pour tenir compte des travaux à réaliser dans le bien, précisant que Monsieur [E] a pris finalement en charge la totalité du montant des travaux en recevant pendant les 6 premières années du bail un loyer de 804,59 euros au lieu des 1 328,58 euros convenus et sur la base desquels les demandeurs formulent leurs demandes. En toute hypothèse, les consorts [E] estiment que les loyers acquittés ne sont que la contrepartie de l’occupation du bien et que les demandeurs, dont l’un est agent immobilier, en acceptant de contracter avec le défunt, alors en difficultés financières et de santé fragile, ne pouvaient ignorer les enjeux et le caractère manifestement déséquilibré de la convention à leur avantage.

Sur ce,

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. ».

Les articles 1217, 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil disposent respectivement que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. », « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. », « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » et « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. ».

En l’espèce, les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice moral ou financier occasionné par les consorts [E], qui viennent aux droits du promettant et dont le comportement a seulement consisté à refuser de considérer parfaite la vente du 20 décembre 2010.

Sur le préjudice moral en effet, les consorts [E] ne sont pas à l’origine du retard dans la réitération de l’acte authentique de vente qui a engendré le paiement de loyers depuis le 20 décembre 2010, outre qu’ils ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits en considérant que le prix de vente fixé le 26 février 2003 était vil ou lésionnaire.

Sur le préjudice particulier afférent au coût des loyers, le tribunal rappelle que le paiement des loyers était la contrepartie de l’occupation du bien litigieux, de sorte que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice.

En toute hypothèse, en signant une promesse de vente le 26 février 2009 portant sur un bien qui faisait l’objet d’un premier litige successoral, de même qu’en maintenant leurs fonds disponibles pendant trois ans jusqu’en 2014 alors qu’ils étaient informés le 21 décembre 2010 de la survenance d’un second litige successoral, ils ont accepté l’aléa qui affectait l’achat de leur bien, aléa dont le vendeur n’était pas responsable.

En conséquence, l’ensemble des demandes indemnitaires sera rejeté.

Sur les mesures accessoires

Les consorts [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, de sorte que leur demande de distraction à ce titre sera rejetée.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur demande sur le même fondement sera rejetée.

L’exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déclare parfaite au profit de la SCI PLA Tacherie la vente consentie par Madame [F] [D] veuve [E] et Monsieur [G] [E], venant aux droits de Monsieur [N] [E], dans les conditions la promesse de vente du 26 février 2003 et de son avenant du 7 mai 2009, des lots n°13 et 2 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Paris 4ème, figurant au cadastre section [Cadastre 1],

Dit que le présent jugement vaut vente,

Rejette les demandes de Monsieur [Y] [I], de Madame [P] [V] et de la SCI PLA Tacherie aux fins de :

voir ordonner la signature de l’acte authentique de vente à intervenir au plus tard dans les 2 mois suivant la signification de la décision définitive à intervenir du bien immobilier de l’espèce d’une superficie de 83,11 M2,Enjoindre ainsi aux propriétaires actuels Madame [F] [D] veuve [E] et son fils [G] [E] de procéder dans les 8 jours, en suite d’une sommation effectuée à cet effet, et dans le délai précité,à une telle signature de 1'acte authentique de vente du bien de l’espèce, dont la désignation telle que figurant dans la promesse de vente est (…),Dire et juger qu’à défaut d’une telle signature dans les délais précités (de 2 mois et 8 jours en suite de la sommation) s’appliquera une astreinte de 2.000 € par jour de retardDire qu’en cas de carence des propriétaires actuels à une telle signature de l’acte authentique de vente, perdurant plus d’un mois à compter de la date ultime précitée, le jugement vaudra vente aux conditions d’objet et de prix précités avec toute conséquence en résultant, notamment de publication au bureau des hypothèques compétent,

Rejette toutes les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [Y] [I], de Madame [P] [V] et de la SCI PLA Tacherie,

Déclare la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en rescision pour lésion irrecevable,

Rejette la demande reconventionnelle de rescision de la vente ainsi constatée pour lésion,

Condamne in solidum Madame [F] [D] veuve [E] et Monsieur [G] [E] aux entiers dépens,

Rejette la demande de distraction des dépens,

Condamne in solidum Madame [F] [D] veuve [E] et Monsieur [G] [E] à verser à Monsieur [Y] [I], Madame [P] [V] et la SCI PLA Tacherie pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Madame [F] [D] veuve [E] et Monsieur [G] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 10] le 18 Décembre 2025

La Greffière La Présidente