TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 23/05444 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LPKQ

N° JUGEMENT :

AC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SCP MONTOYA & DORNE

la SELARL NICOLAU AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 12 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Q]

né le 17 Avril 1956 à [Localité 2] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par Maître Delphine SANCHEZ MORENO de la SELARL NICOLAU AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [I] [O]

née le 03 Mars 1962 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Delphine SANCHEZ MORENO de la SELARL NICOLAU AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [B]

né le 15 Septembre 1948 à [Localité 4] (BURKINA), demeurant [Adresse 2] / FRANCE

défaillant

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

défaillante

Madame [G] [D], domiciliée [Adresse 3] et COUDRET, [Adresse 4] / FRANCE

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 08 Janvier 2026, tenue à juge unique par Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’une promesse de vente unilatérale de vente régularisée par Maître [G] [D] le 20 juin 2022, M. [P] [Q] et Madame [I] [O] (ci-après « les consorts [R] ») s’engageaient à vendre moyennant le prix de 449.000 € à M. [E] [B] et Mme [S] [B] (ci-après « les époux [B] ») une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 5] cadastrée section AS n°[Cadastre 1].

Il était convenu que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2022.

La clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » stipulait : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de forfaitaire de 44 900 €.

Sur cette somme, le bénéficiaire verse au promettant dans les dix jours des présentes, celle de 22450 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. Le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation. Cette somme sera affectée en nantissement par le promettant au profit du bénéficiaire qui accepte à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du promettant.

Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

• Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ;

• Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;

• Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 22 450 €, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la caisse de dépôts et consignations en cas de difficulté.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées. » (pp. 9-10).

Les bénéficiaires indiquaient ne pas recourir à l’obtention d’un prêt afin de financer l’acquisition, celle-ci devant se faire par le biais de deniers personnels.

La promesse de vente était régularisée sous les conditions suspensives de droit commun, stipulées comme suit : « Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensibiement la vaieur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible » (p. 11).

Dans le cadre des vérifications afférentes à l’exécution de la promesse de vente, Maître [G] [D] se voyait transmettre le 7 juillet 2022 courrier de la commune de [Localité 5], indiquant s’agissant du bien en cause : « Le bien est concerné par le Permis de Construire n°038 565 16 10018 délivré le 24/10/2016 qui a fait l’objet d’une contestation de conformité des travaux le 06/02/2018. Un Permis modificatif a été déposé le 20/12/2018 et a fait l’objet d’un rejet tacite le 16/07/2019. A ce jour, la commune est toujours dans l’attente d’un nouveau de Permis de Construire modificatif et d’une nouvelle Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux. Puis dans les 5 mois, nous pourrons organiser une nouvelle visite sur le terrain afin de s’assurer de la conformité des travaux ».

Le 7 septembre 2022, M. [P] [Q] déposait une nouvelle demande de permis de construire n° 038565 16 10018 M02 auprès de la commune de [Localité 5].

Par avenant signé le 17 octobre 2022, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 6 janvier 2023.

Un arrêté de permis de construire était délivré le 13 janvier 2023 à M. [P] [Q].

Par avenant signé le 4 et 6 février 2023, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 24 février 2023.

La vente n’était pas réitérée en la forme authentique.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2023, les consorts [R] ont fait assigner M. [E] [B] et Mme [S] [W] et Maître [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir notamment le versement du montant de l’indemnité d’immobilisation.

M. [E] [B] et Mme [S] [W] n’ont pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure et doivent donc être considérés comme défaillants.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

À l’audience du 8 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 13 février 2025, les consorts [R] sollicitent de :

> à titre principal :

— condamner in solidum Maître [D] et Madame et Monsieur [B] à verser à Madame et Monsieur [Q] une somme de 44 900,00€ au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner in solidum Maître [D] et Madame et Monsieur [B] à payer à Madame et Monsieur [Q] une somme 28 149,72 € à parfaire à la date du jugement à intervenir, au titre des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral, financier ;

> à titre subsidiaire : condamner in solidum, Maître [D], Monsieur et Madame [B] à payer la somme de 70 804,72 € à Madame et Monsieur [Q] au titre de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation et des préjudices qui en résultent ;

> en toute hypothèse : condamner in solidum Maître [D] et Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur et Madame [Q] une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 30 avril 2025, Maître [G] [D] sollicite de :

— débouter les Consorts [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître [D] ;

— condamner les Consorts [R], ou qui mieux le devra, à verser à Maître [D] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est rappelé que les demandes de « réserve », de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur les demandes des consorts [R]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 alinéa 1er du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des articles 1217 et 1231-1 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut solliciter des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le notaire qui commet une faute dans ses fonctions d’officier ministériel engage sa responsabilité délictuelle (Civ. 1ère, 23 janvier 2008, n°06-17.489)

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

Le notaire a l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte, de sorte que l’absence d’encaissement d’un dépôt de garantie par ce professionnel, empêchant par suite le paiement d’une clause pénale et exposant le client à une instance judiciaire et aux risques au titre du recouvrement, est de nature à engager sa responsabilité délictuelle et aboutir à sa condamnation à payer le montant du dépôt de garantie (Civ. 1ère, 5 février 2020, n° 18-24.580, Publié).

1. En l’espèce, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévoyait expressément que : « le bénéficiaire verse au promettant dans les dix jours des présentes, celle de 22450 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. Le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation. Cette somme sera affectée en nantissement par le promettant au profit du bénéficiaire qui accepte à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier ».

A la lecture de cette stipulation, il est incontestable que ce versement de la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation dans un délai précisément fixé entre les mains du notaire préalablement à la levée de l’option par les bénéficiaires avait notamment pour objet de constituer une garantie au bénéfice des promettants.

Maître [G] [D] ne démontre pas avoir procédé envers les époux [B], bénéficiaires de la promesse de vente, à l’appel de fonds de 22.450 € dans les dix jours de sa signature, ce qui constitue une violation de son obligation d’assurer l’efficacité de son acte de nature à entrainer sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [R].

Le fait qu’elle ait dû par la suite procéder à des vérifications relatives à la situation d’urbanisme du bien dans les conditions rappelées ci-dessus est totalement indifférent, et les affirmations contenues dans ses écritures telles que « Il est évident qu’à cette occasion, les Consorts [R] ont sollicité le notaire afin de savoir si la somme de 22 450 € avait été déposée, et que toute information utile leur avait été donnée » (p. 14 de ses écritures), ne peuvent sérieusement démontrer que les demandeurs auraient accepté de renoncer à la garantie stipulée, comme la défenderesse semble pourtant le soutenir.

2. Quant au versement du reliquat de 22.450 €, ladite clause ajoute : « Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 22 450 €, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Il est constant que l’ensemble des conditions suspensives ont été levées, comme le reconnait Maître [G] [D] dans ses écritures, et qu’en conséquence, les époux [B] étaient tenus au paiement de de la somme de 22.450 € à ce titre aux consorts [R], ce qu’ils n’ont pas fait.

Ils engagent en conséquence leur responsabilité contractuelle à l’égard des consorts [R].

3. S’agissant des indemnités devant être versées aux consorts [R], les époux [B] doivent être tenus de payer aux consorts [R] l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue, soit la somme de 44.900 €.

Eu égard à la faute délictuelle de Maître [G] [D] décrite supra, celle-ci ne peut être tenue qu’à hauteur du dépôt de garantie d’un montant de 22.450 €, et ce in solidum avec les époux [B], faute d’un lien de causalité direct et certain entre sa faute délictuelle et la faute contractuelle des époux [B] pour le reliquat de l’indemnité d’immobilisation d’un montant 22.450 €.

Pour le surplus des préjudices moraux et financiers sollicités par les consorts [R], ces derniers ne démontrent pas en quoi le fait qu’ils aient quitté le bien immobilier en cause – entrainant par voie de conséquence des frais supplémentaires de location d’un logement et de transport, et donc des difficultés financières – est directement et certainement lié à la défaillance des époux [B] dans la réitération de la vente, sachant qu’ils ont la libre disposition du bien objet de la promesse et qu’il ne produise aucun élément prouvant qu’il était essentiel qu’il quitte ledit bien avant même la signature de la promesse de vente. Enfin, les consorts [R] ne démontrent pas l’existence d’un lien direct et certain entre l’échec de la vente et leur problème de santé, de sorte que leur demande au titre du préjudice moral doit être rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [B] et Maître [G] [D] parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens de la présente instance.

Les avocats de la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Les époux [B] et Maître [G] [D] , parties tenues aux dépens, sont condamnées in solidum à verser aux consorts [R] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2.500 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire, aucune demande n’ayant en outre été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [E] [B] et Mme [S] [B] à payer à M. [P] [Q] et Madame [I] [O] la somme de 44.900 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente consentie le 20 juin 2022 ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [D] avec M. [E] [B] et Mme [S] [B] à payer à M. [P] [Q] et Madame [I] [O] la somme de 22.450 € au titre du montant total de cette indemnité d’immobilisation ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Maître [G] [D], M. [E] [B] et Mme [S] [B] aux entiers dépens, les avocats de la cause en ayant fait la demande, pouvant, chacun en ce qui les concernent, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum in solidum Maître [G] [D], M. [E] [B] et Mme [S] [B] à payer à M. [P] [Q] et Madame [I] [O] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 12 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE