TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04717 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZPN

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic la SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P208

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 16 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04717 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZPN

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [M] est propriétaire des lots 1 et 88 situés au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF a fait assigner M. [Y] [M] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8 269,86 euros au titre des charges arriérées de 7 478,05 euros et des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de 791,81 euros pour la période du 01 octobre 2022 au 01 juillet 2025 inclus, avec intérêts à compter du 10 octobre 2024, date du commandement de payer sur 3 206,08 euros et de la date de délivrance de l’assignation pour le solde1 500 euros à titre de dommages et intérêts la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF, représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. S’agissant de la demande de délais formée par le débiteur, il s’en rapporte à la décision de la juridiction saisie.

De son côté, M. [Y] [M] reconnaît le montant de la somme réclamée au titre des charges. Il indique qu’il est devenu propriétaire des lots concernés à la suite d’une donation de son grand-père, que les appels de charges ont été adressés à son grand-père initialement puis à sa mère et qu’il n’en a été informé que tardivement. Il ajoute qu’il a procédé à des règlements en 2023 et payé les travaux de ravalement. Il précise qu’il a ensuite été malade et hospitalisé et n’a plus pu s’en occuper. Il conteste les demandes de frais, de dommages et intérêts et les demandes accessoires. Il sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette de 7 418,05 euros en principal, pendant 18 mois par mensualités de 460 euros.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété et travaux impayés, et frais nécessaires

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En l’espèce, M. [Y] [M] reconnaît devoir la somme de 7 478,05 euros en principal au titre des charges impayées au 01 juillet 2025.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal, non pas à compter de la sommation de payer du 10 octobre 2024 comme demandé, celle-ci ayant été signifiée à M. [Q] [M], et non au défendeur, mais et à compter de l’assignation du 14 août 2025.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la dette

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Décision du 16 mars 2026

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En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que l’ensemble des appels de charges, de même que la sommation de payer, ont été adressés à M. [Q] [M] et non à M. [Y] [M].

Ensuite, il y a lieu de déduire de la somme réclamée de 791,81 euros :

les fais de relance du 30 octobre 2023 de 35 euros (solde débiteur de 20 559 euros), frais de relance du 09 février 2024 de 1,80 euros (solde débiteur de 1 738 euros), frais de relance du 03 mai 2024 de 35 euros (solde débiteur de 2 266,11 euros)les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 15 octobre 2024 de 290 euros (solde débiteur de 3 496 euros) et les frais de sommation du 23 octobre 2024 de 140,01 euros (solde débiteur de 3 636 euros)l’appel de recouvrement de charges du 23 juin 2025 de 290 euros (solde débiteur de 6 377,50 euros)soit la totalité des frais réclamés, s’agissant de relances et honoraires de constitution du dossier contentieux, en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli pour ce faire, des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, et les frais de sommation qui n’a pas été adressée au défendeur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de ce chef.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Y] [M] sollicite de procéder au règlement de la dette par 18 mensualités de 460 euros. Il fait valoir qu’il est réalisateur mais perçoit exclusivement des revenus fonciers de l’ordre de 3 600 euros par mois. Il ajoute que le locataire de l’appartement situé [Adresse 4] ne paye plus les loyers depuis trois mois. Il précise qu’il a été souffrant et hospitalisé, ce qui explique qu’il ne se soit pas occupé des charges à régler, d’autant que les appels de fonds ne lui étaient pas adressés.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte au jugement à venir.

M. [Y] [M] ne justifie pas de sa situation personnelle (bulletins d’hospitalisation, arrêts de travail…), ni de sa situation financière précise. Il expose percevoir 3 600 euros par mois de revenus fonciers à l’exclusion de tous autres, sans toutefois en justifier. S’agissant de ses dettes et notamment de sa dette fiscale importante qu’il entend prioriser, elle était prévisible. Toutefois, il convient également de relever que nonobstant le fait que la matrice cadastrale le mentionne déjà comme propriétaire pour l’année de référence de 2024, les appels de charges et sommation ont été adressés à M. [Q] [M] et non à sa personne. C’est seulement à la faveur de la présente instance que le syndicat de copropriétaire a produit au soutien de l’assignation qui lui a été délivrée, un relevé de compte à son nom et le seul appel de fonds établi au nom du défendeur est celui qu’il produit du 17 décembre 2025.

Décision du 16 mars 2026

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En considération des besoins du créancier et de la situation actuelle du débiteur, il sera fait droit à la demande de délais de M. [Y] [M] selon le présent dispositif, étant précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité de la somme restant due deviendra alors immédiatement exigible après une mise en demeure restée sans effet dans les quinze jour de sa réception.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il apparaît que M. [Y] [M] se reconnaît seul débiteur de la somme due en principal. Il est toutefois acquis que les appels de fonds et la sommation de payer ont tous été adressés exclusivement à M. [Q] [M] demeurant [Adresse 5] alors que le défendeur, propriétaire, réside de son côté [Adresse 6], sans confusion possible. Le syndicat n’explique par l’envoi continu des documents concernant les lots litigieux à M. [Q] [M] plutôt qu’à M. [Y] [M].

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne peut se plaindre des retards enregistrés et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation délivrée à étude le 14 août 2025, le point de départ de la capitalisation sera le 14 août 2026.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [M], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 16 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04717 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZPN

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF la somme de 7 478,05 euros, appel de charges du 3ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 août 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil pour la somme due au titre des charges de copropriété et travaux, et de frais,

AUTORISE M. [Y] [M] à se libérer de sa dette de 7 478,05 euros en principal par 18 mensualités de 460 euros au minimum, la dernière mensualité couvrant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque mensualité de 460 euros au minimum devra être réglée pour le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que toute mensualité restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [M] au paiement des dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Gestion et Transactions de France GTF du surplus de ses demandes,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente