TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Mathieu MOUNDLIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Olivier DOUEK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BX7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 30 mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [L] [N] [I], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de Paris,

Madame [M] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [G] [F], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Mathieu MOUNDLIC, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mars 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 30 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/01984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BX7

Suivant acte sous seing privé en date du 08 octobre 2013, Madame [U] [S] [T], usufruitière et l’indivision [S] [X], nue propriétaire ont consenti à Monsieur [P] [F] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation constituant le lot n°14, situé au 6ème étage, outre une cave, pour une durée de trois ans, situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 4000 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2021, Monsieur [P] [F] a assigné Madame [U] [S] [T], usufruitière et l’indivision [S] [X] devant le Tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de les condamner à titre principal « à (lui) vendre sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir l’appartement et la cave dont il est locataire au [Adresse 3] (…) » et à titre subsidiaire « à lui payer une somme de 60.000 euros, soit 10.000 euros chacun, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice » (RG n°21/13234).

Par acte notarié en date du 09 décembre 2021, Monsieur [J] [I] et Madame [M] [I] ont acquis les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2021, le changement de bailleur a été signifié à Monsieur [P] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2022, Monsieur et Madame [I] ont donné congés pour reprise du logement à leur profit (à effet du 08 décembre 2023) à Monsieur [P] [F] et à Madame [B] [H] également occupante des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2022, Monsieur [P] [F] a assigné Monsieur et Madame [I] devant le Tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 09 décembre 2021 à son profit et subsidiairement condamner Monsieur et Madame [I] à lui payer la somme de 1.140.000 euros « en réparation de son préjudice consistant en la perte de chance d’acquérir l’appartement au prix de 2.540.000 euros » outre 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil (RG n°22/05804).

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2022, Monsieur [P] [F] a également assigné le notaire en charge de la vente des lieux loués aux fins de nullité de cette dernière et, à titre subsidiaire, en dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2014, Monsieur [P] [F] a assigné en intervention forcée Monsieur et Madame [I] dans le cadre de l’instance initiée en octobre 2021 à l’encontre de Madame [U] [S] [T], usufruitière et l’indivision [S] [X] (RG n°24/00957).

Par décision en date du 12 avril 2024 dans la procédure RG n°21/05804, le Tribunal judiciaire de PARIS a rejeté l’ensemble des demandes de Monsieur [P] [F] et l’a condamné à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur et à Madame [I] à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le Tribunal a retenu que Monsieur [P] [F] ne fondait sa demande de nullité de la vente sur aucun moyen de droit ou de fait.

Par acte en date du 7 mai 2024, Monsieur [P] [F] a interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, Monsieur et Madame [I] ont fait assigner Monsieur [P] [F] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire

validation du congé pour reprise,

expulsion de Monsieur [P] [F] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamnation de Monsieur [P] [F] à leur verser une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50%, soit 6.322,09 euros d’indemnité mensuelle, à parfaire en fonction de la date de libération complète et effective des lieux loués et à laquelle s’ajouteront les charges outre les intérêts au taux légal,

condamnation de Monsieur [P] [F] à lui verser 10 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du congé.

Appelée à l’audience du 17 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 08 octobre 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 08 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Monsieur et Madame [I], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont repris les demandes de leur assignation initiale sauf à solliciter le rejet des demandes de la locataire et à s’opposer à la demande de sursis à statuer, ainsi qu’à la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [P] [F], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité à titre liminaire le sursis à statuer dans l’attente des décisions définitives dans le cadre des procédures d’appel contre le jugement rendu le 12 avril 2024 par la 2ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS et de la première instance enregistrée sous le numéro RGn°21/13234 opposant les consorts [I], les consorts [O] [X], l’étude notariale [Q] NOTAIRES et Monsieur [F] concernant la contestation de la vente intervenue le 09 décembre 2021. Au fond, Monsieur [F] demande le constat de la nullité du congé délivré par les consorts [I] le 21 janvier 2022 et le débouté des demandes de ces derniers.

A titre reconventionnel, Monsieur [F] sollicite la condamnation des consorts [I] au paiement de la somme de 10.000,00 euros en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral qu’il a subi du fait du congés frauduleux, et de la somme de 10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il demande enfin au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Par décision en date du 17 février 2025, un sursis à statuer d’une durée de douze mois a été ordonné dans l’attente des décisions à intervenir dans les procédures pendantes visant notamment à contester la qualité de propriétaires des époux [I].

Par courrier en date du 25 juillet 2025 reçu au greffe le 21 août 2025, le conseil des époux [I] a sollicité le rétablissement au rôle de l’affaire, compte tenu des décisions du Tribunal judiciaire de PARIS en date du 5 février 2025 et de la Cour d’appel de PARIS en date du 11 juillet 2025 déboutant Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes.

Appelée à l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur et Madame [I] représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont repris les demandes de leur assignation initiale sauf à solliciter le rejet des demandes de la locataire.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame [I] affirment, s’agissant du congé donné à Monsieur [F], qu’il est régulier en la forme et au fond, et que la volonté de reprise à leur profit est pleinement justifiée, en ce qu’ils ont besoin d’un logement dont la taille correspond à leur nouvelle situation familiale, suite au départ de leur sixième enfant de leur domicile. Ils rappellent que l’acquisition des lieux loués était déjà motivée par cette circonstance et qu’en tout état cause, Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve du caractère frauduleux du congé reprise.

Monsieur [P] [F], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il demande le constat de la nullité du congé délivré par les consorts [I] le 21 janvier 2022 et le débouté des demandes de ces derniers. A titre reconventionnel, Monsieur [F] sollicite le constat de la tacite reconduction du bail le liant aux demandeurs à compter du 1er septembre 2022, la condamnation des consorts [I] au paiement de la somme de 15.000,00 euros en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral qu’il a subi du fait du congé frauduleux, et de la somme de 10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il demande enfin au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [F] argue de la nullité du congé délivré par les demandeurs le 21 janvier 2022 en raison, d’après lui, du non-respect des conditions de délais et du motif invoqué qu’il qualifie de frauduleux. D’après lui, le congé aurait dû être délivré pour le 31 août 2022 et indiquer que la date de la reprise était différée au mois de décembre 2023, le congé pour reprise délivré pour une date autre que celle du terme du bail n’étant pas valable. Monsieur [P] [F] soutient également que le motif du congé consistant dans la reprise des lieux loué est frauduleux.

Au soutien de cette affirmation, Monsieur [F] indique que :

— les demandeurs ne souhaitent pas reprendre le logement litigieux car « il serait d’une surface moindre que leur logement actuel », mais parce qu’ils sont supposés avoir reçu congé pour vendre de leur propre bailleur,

— compte tenu de leur qualité d’associés et de cogérants de la SCI SOPHIA (leur bailleur), les demandeurs se sont donné congé à eux-mêmes ;

— le congé pour vente notifié aux demandeurs est nuls en ce qu’il ne comprend aucun prix de vente.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au bail, il sera rappelé que le bail, initialement soumis à la loi du 23 décembre 1986, s’est tacitement renouvelé à l’expiration de la durée initiale du bail de six années puis s’est trouvé soumis à l’application d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux dispositions transitoires desdites lois. La loi du 6 juillet 1989 se trouve ainsi désormais applicable, ainsi que le reconnaissent d’ailleurs les parties.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Toutefois, en cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Il est de jurisprudence constante qu’en visant une date d’effet prématurée par rapport à celle réellement applicable, le congé qui vise par ailleurs les dispositions légales justement applicables, n’est est pas pour autant nul mais doit simplement voir ses effets reportés à la bonne date.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [P] [F] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 08 octobre 2016, par période de trois ans et pour la dernière fois le 08 octobre 2019 pour expirer le 07 octobre 2022 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. L’acquisition du bien par les demandeurs est toutefois intervenue alors que le terme du bail en cours intervenait lui même moins de deux ans après. Le congé ne pouvait ainsi être donné que pour le 09 décembre 2023.

Or, le congé des bailleurs du 21 janvier 2022 a été délivré à effet du 08 décembre 2023. Toutefois, le congé, délivré plus de 6 mois avant l’échéance du bail, n’est pas nul et il conviendra d’en reporter des effets au 09 décembre 2023.

Il sera relevé, par ailleurs, que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur -les bailleurs eux-mêmes-. Il sera relevé en outre que la réalité de la volonté les bailleurs de reprendre les lieux loués à leur profit est corroborée par la production d’un courrier en ce sens adressé au défendeur le 14 décembre 2021.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par la défenderesse tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé au 09 décembre 2023.

Monsieur [P] [F] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 10 décembre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [P] [F] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en équité de condamner Monsieur [P] [F] à payer à Monsieur et Madame [I], qui ont dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [P] [F] par Monsieur [J] [I] et Madame [M] [I] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 310 août 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 9 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [I] et Madame [M] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [M] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [M] [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 30 mars 2026

la greffière la Présidente