TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. K F

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier PLACIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04886 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4DW

N° MINUTE :

9 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU “AZUR SYNDIC”

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D319

DÉFENDERESSE

S.C.I. K F

dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04886 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4DW

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KF est propriétaire du lot n°3 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75020) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société AZUR SYNDIC, a assigné la SCI KF devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  2 358,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  472 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la même date avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignée à étude, la SCI KF n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI KF concernant le lot n°3 et la fiche de renseignements immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété,un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 9 avril 2025,l’extrait du compte copropriétaire de la SCI KF pour la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2025 arrêté à la somme de 2 830,31 euros en ce inclus 472 euros de frais de recouvrement,les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2020, 11 mai 2021, 25 octobre 2022, 27 juin 2023 et 3 octobre 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels et vote du fonds ALUR et des travaux et opérations suivantes : réfection local poubelle (assemblée générale du 25 octobre 2022, résolution n°7), réfection enduit mur côté courette (même assemblée générale, résolution n°8), établissement d’un diagnostic technique global (assemblée générale du 3 octobre 2024, résolutions n°24 et suivantes), travaux d’investigation géotechnique en cave et sur cour intérieure (même assemblée générale, résolutions n°30 et suivantes), établissement d’un diagnostic du réseau d’assainissement de l’immeuble (même assemblée générale, résolutions n° 40 et suivantes),les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025,le grand livre du précédent syndic pour la période antérieure du 1er janvier 2020 au 27 juin 2023,les mises en demeure de payer des 7 juin 2024 et 21 janvier 2025 (avec les accusés de réception),le règlement de copropriété,le contrat de syndic.

Il convient d’observer que si les relevés et appels antérieurs au 1er juillet 2023 ne sont pas produits du fait d’un changement de syndic, les comptes de travaux pour la période antérieure au 1er juillet 2023 ont été ultérieurement approuvés en assemblées générales et les régularisations de charges opérées sans que la SCI KF n’élève de protestation, si bien que les extraits du grand livre peuvent être considérés comme sincères.

En outre, il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 472 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI KF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 358,31 euros (2 830,31 euros – 472 euros) à titre d’arriéré de charges arrêtées au 13 août 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de la mise en demeure du 21 janvier 2025, soit la somme de 42 euros. En revanche, la demande au titre de la mise en demeure du 8 juin 2023 sera rejetée, soit la somme de 60 euros, cette mise en demeure n’étant n’est pas produite.

De même, les frais de "constitution [du] dossier [à l'] avocat" ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement (article 9 du contrat), qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités, soit la somme de 370 euros, sera par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI KF au paiement de la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI KF a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (2 200 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi, – puisque quasi équivalente à sa créance principale (2 830,31 euros) constituée pour plus de 15 % de frais de recouvrement pour l’essentiel indus (370 euros sur 472 euros sollicités) -, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seul étant mis à charge de la SCI KF les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI KF à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75020), représenté par son syndic la société AZUR SYNDIC, les sommes suivantes :

—  2 358,31 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés selon décompte arrêté au 13 août 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025,

—  60 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025

—  200 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 17 septembre 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI KF aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,