TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01404 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AKH

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Catherine CARIOU avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS,

Madame [K] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c75056202513176 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01404 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AKH

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er décembre 2011, M. [T] [O] M. [I] [O], Mme [K] [M] et Mme [L] [O] (ci-après les consorts [O] [M]) ont loué à M. [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 24 novembre 2021 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Y] [Z] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 10426, 63 euros en principal.

Par ordonnance du 10 novembre 2022 signifiée le 23 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 25 janvier 2022,

— ordonné l’expulsion de M. [Y] [Z],

— condamné M. [Y] [Z] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 13921, 91 € au 31/08/2022,

— condamné M. [Y] [Z] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le 17 mars 2023, le Fonds de solidarité Logement a convenu avec les bailleurs de l’intervention du FSL à hauteur de 11000 €, avec solde « à traiter », et du paiement régulier du loyer dès novembre 2022 en contrepartie de l’abandon de l’expulsion et de la signature d’un nouveau bail de trois ans au 24 décembre 2022.

Les échéances de loyer et de charges n’étant à nouveau pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 9 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Y] [Z] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 4332, 97 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, les consorts [O] [M] ont assigné en référé M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 9 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner M. [Y] [Z] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 6201, 88 €,

— condamner M. [Y] [Z] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexé outre les charges, et ce, du 1er février 2025 jusqu’à parfaire libération des lieux,

— condamner M. [Y] [Z] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 23 janvier 2025.

Dans ses conclusions en défense, M. [Y] [Z] demande de :

— constater l’existence de contestations sèrieuses sur la régularité du commandement et le montant de la dette locative,

— déclarer irrecevables les demandes notamment aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation de bail et accessoires en fixation d’une indemnité d’occupation et en expulsion,

Subsidiairement,

— Dire ni avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Dire ni avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes notamment en résiliation de bail et accessoires en fixation d’une indemnité d’occupation et en expulsion

À titre infiniment subsidiaire

— Accorder à Monsieur [Z] un délai d’un an pour quitter les lieux,

— Débouter les demandeurs de leurs autres demandes,

En petite hypothèse,

— Condamner les demandeurs à verser la somme de 1800€ à Me [J] [V] en application de l’article 37 de la loi 91 647 du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les demandeurs à verser la somme de 13€ à Monsieur [Z] au titre des droits de plaidoirie en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile subsidiairement à Monsieur [J] [V],

— Rejeter la demande aux fins de condamnation de Monsieur [Z] a au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les demandeurs aux dépens de la présente instance incluant le coût du commandement de payer,

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation du défendeur dès lors qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Monsieur [Z] se prévaut de l’article 114 du code de procédure civile pour conclure à la nullité du commandement de payer qui ne distingue pas entre loyers et charges locatives, ramenant ainsi les charges à zéro là où le contrat de bail évoque un loyer de 500€ et une provision sur charge mensuelle de 30€. Il indique que le commandement ne lui a ainsi pas permis de connaître avec précision la composition de la dette locative et d’appréhender la nature et l’étendue de la somme à rembourser.

Monsieur [Z] indique qu’aucun dossier de diagnostic technique n’est annexé au contrat tel qu’il a été renouvelé le 27 mars 2023 en méconnaissance des dispositions de l’article 3 – 3 de la loi du 6 juillet 1989 alors que tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022 doivent comporter cette annexe justifiant de la capacité du bailleur à réviser le loyer.

M. [Z] en déduit une contestation sérieuse quant au montant de la dette locative.

Au titre de sa demande subsidiaire de délai, il indique avoir été placé en arrêt maladie sans paiement d’indemnités journalières pendant une longue période en raison d’un doublon de numéro de sécurité sociale et ne les avoir retrouvés qu’à partir du mois d’août 2025. Il indique être suivi par le CRCMRP pour régulariser sa situation auprès des organismes de sécurité sociale et être aujourd’hui dans une grande précarité financière du fait de ce dysfonctionnement, laquelle justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Il demande un délai d’un an pour quitter les lieux compte tenu des délais de procédure dont il aura besoin pour obtenir une décision de la Commission de médiation et pour saisir le tribunal administratif d’un recours DALO injonction.

A l’audience du 7 novembre 2025, le conseil des consorts [O] [M] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 12.479, 58 €.

Il précise qu’un renvoi a été vainement ordonné afin d’affiner la situation financière de M. [Z]. Il n’a pu produire de DPE, les conclusions datant de la veille de l’audience, et rappelé que le delta, en ce cas, de 685, 36 € devait être comparé à la dette locative.

Il s’est refusé à tout délai, aucun règlement n’étant intervenu depuis l’assignation.

Le conseil de M. [Y] [Z] s’est référé à ses écritures. Il a indiqué que M. [Z] ignorait quand il pourrait reprendre le paiement du loyer, mais espérait une régularisation de la sécurité sociale de 3000 à 4000 €.

Les demandeurs ont été autorisés à produite en délibéré le DPE du logement et M. [Z] à produire en délibéré sa demande DALO.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demandes et la contestation sérieuse

Aux termes de l’article 24-1 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

(…)

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

(…)

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Monsieur [Z] demande de déclarer irrecevables les demandes notamment aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subséquemment les demandes de résiliation de bail et demandes accessoires en fixation d’une indemnité d’occupation et en expulsion, pour la raison que le commandement ne fait pas la part entre la créance de loyers et la créances de charges, ce qui empêchait le locataire de prendre connaissance avec exactitude de la consistance et du bien-fondé de sa dette.

En l’espèce, le commandement du 9 octobre 2024 indique des « loyers et charges » pour un montant de 4332, 97 € « selon décompte arrêté au 1er août 2024 annexé » lequel répertorie chaque mois une échéance de 593, 68 € puis, pour les plus récentes, de 613, 37 €, intitulée " Loyers/[mois]/ [Z] ".

Il existe donc bien un manquement à l’article 24-1 I de la loi du 6 juillet 1989 puisque le décompte des échéances ne différencie pas entre loyers et charges, qu’il traite mois après mois comme un tout global, le tout étant de vérifier si cette globalité opacifie la consistance de la dette de façon à faire grief à M. [Z] au point d’entrainer la nullité de l’acte.

Or, le commandement se réfère par ailleurs à « l’acte sous seing privé du 1er décembre 2011 » « contenant bail » « renouvelé le 27/03/2023 ».

De fait, les demandeurs produisent aux débats, en guise de bail actuel, une copie du bail du 1er décembre 2011 en tout et pour tout surchargé d’une mention à l’encre bleue « contrat de bail renouvelé aux mêmes termes et conditions le 27 mars 2023 », signée d’ailleurs du seul représentant des bailleurs.

Or, sur ce bail en son état initial de douze ans d’âge lors de cette surcharge figurent évidemment un loyer mensuel (initial) de 500 € et une provision mensuelle sur charges (initiale) de 30 € pour un total (initial) de 530€ et comportant une clause de révision annuelle selon indice de référence du 3e trimestre 2011.

Si le bail ainsi renouvelé, ayant reçu exécution, doit être considéré comme valable au moins à titre de bail verbal, il n’en reste pas moins que ne saurait suppléer à l’irrégularité du commandement le renvoi que ce dernier opère vers ce document aux chiffres surannés ne témoignant pas du loyer et des charges actuels, lequel document, en l’absence de décompte régulier joint au commandement, aurait pu pourvoir à une information efficace et régulière de M. [Z] sur la consistance de sa créance.

En l’état de cette irrégularité du commandement redoublée par cette paresse contractuelle, M. [Z] est donc fondé à se plaindre du grief de n’avoir pu appréhender valablement la nature et l’étendue de sa dette ainsi que d’en vérifier le bien-fondé et l’exigibilité.

La nullité du commandement de payer du 9 octobre 2024 doit donc être constatée.

Dès lors, la demande de constat du jeu de la clause résolutoire visée par le commandement et la résiliation qui doit s’ensuivre, ainsi que les demandes subséquentes à cette résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation, se heurtent à une contestation sérieuse qui ressort des attributions du juge du fond.

La demande des consorts [O] [M] sera donc renvoyée aux juges du fond.

II. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner les consorts [O] [M] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer déclaré nul.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Les consorts [O] [M] seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner les consorts [O] [M] à payer à M^e Yann VERNON, conseil de M. [Y] [Z] au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 1200 € au titre de l’article 700 révisé du Code de Procédure Civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il y a également lieu de condamner les consorts [O] [M] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 13 € de droits de plaidoirie au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de M. [T] [O] M. [I] [O], Mme [K] [M] et Mme [L] [O];

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS M. [T] [O] M. [I] [O], Mme [K] [M] et Mme [L] [O] à mieux se pourvoir au fond ;

DÉBOUTONS M. [T] [O] M. [I] [O], Mme [K] [M] et Mme [L] [O] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [O] M. [I] [O], Mme [K] [M] et Mme [L] [O] à verser à M. [Y] [Z] une somme de 1200 euros ainsi que 13 € de droits de plaidoirie au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [O] M. [I] [O], Mme [K] [M] et Mme [L] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT