TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e MATTEI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 octobre 2024

à Mme [C] [Z]

à M. [Y]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02915 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45KQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Y]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [C] [Z] épouse [Y]

demeurant [Adresse 3]

comparante

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 22 novembre 2019, l’OPAC dans les droits de laquelle vient l’EPIC 13 HABITAT, a donné à bail à Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 420,51 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 décembre 2023, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, a fait signifier à Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] un commandement de payer la somme de 1.551,64 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 25 mars 2024, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, a attrait Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sans délais et avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.786,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et rejeter toute demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel avec charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, les frais d’exécution de la décision à venir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a actualisé sa créance à un montant de 4.291,38 euros, arrêtée au 3 juillet 2024.

Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] ont comparu en personne. Ils ont demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils n’ont pas contesté la dette ni l’absence de paiement des loyers courants. Ils ont souligné avoir versé 98 euros en mai et juin. Déclarant avoir la charge de 2 enfants et percevoir 1045 euros de RSA, Ils ont proposé d’apurer leur dette par versements de 100 euros en plus des loyers.

Le rapport de diagnostic social et financier des locataires indique qu’un de leurs enfant est handicap. La famille est bénéficiaire des minimas sociaux et suivie par la MDS dans le cadre du RSA. La dette locative est née suite à l’incompréhension du couple de l’évolution du montant des charges locatives. Monsieur rencontre des difficultés globales de comprehension des documents envoyés par le bailleur. Un dossier FSL est envisageable.

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier recommandé avec avis réceptionné le 23 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 22 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 16) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.551,64 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, en l’absence de paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] ne peuvent prétendre aux délais de paiement dérogatoires sur 36 mois ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis le 27 février 2024, il convient d’ordonner leur expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 538,49 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 4.291,38 euros reste due au 3 juillet 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il convient de déduire du décompte un montant de 298,70 euros correspondant à des frais de procédure ou de non réponse à l’enquête sociale, qui ne relèvent pas de la dette locative ou ne sont pas justifiés.

Pour le reste, Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés, solidairement par application de la clause de solidarité contenue au bail et en tout état de cause conformément à la solidarité légale des époux, à verser la somme provisionnelle de 3.992,68 euros à l’EPIC 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation et de la bonne foi des époux [Y], de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois, dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, l’équité exige de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus avant leur contenu.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2019, entre d’une part, l’OPAC dans les droits de laquelle vient l’EPIC 13 HABITAT, d’autre part Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 538,49 euros, indemnité due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’office public de l’habitat, l’OPAC une somme provisionnelle de 3.992,68 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 juillet 2024 ;

AUTORISONS les débiteurs à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 166 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

RAPPELONS que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [Y] et Madame [C] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président