TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00834 – N° Portalis DB2A-W-B7I-F7Y4

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

[G] [Z]

C/

[K] [I] divorcée [T], [L] [T]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 Février 2026.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,

Assisté de M^me Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [Z]

né le 07 Février 1973 à [Localité 3] (YVELINES)

[Adresse 2]

représenté par Maître Sylvie DALLOZ de la SCP DALLOZ, avocats au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [K] [I] divorcée [T]

née le 23 Juin 1971 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle LABADIE HEMERY, avocat au barreau de PAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-64445-2024-6145 du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Mme [L] [T]

née le 11 Décembre 1997 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 décembre 2021, Monsieur [G] [Z] a donné à bail à Madame [L] [T] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 530 € dont 95 € de provision sur charges.

Par acte du 19 décembre 2021, Madame [K] [I] (divorcée [T]) s’est portée caution du paiement des loyers de sa fille.

Le montant du loyer a été revalorisé à la somme de 643,52 €, provision pour charges incluses au 1er janvier 2023.

Faisant suite à une facture d’eau importante, le bailleur et la locataire ont régularisé un constat d’accord homologué par le juge par ordonnance du 17 mai 2022, aux termes duquel il a été prévu que la locataire verse la somme mensuelle de 200 € à compter du 10 mai 2022, en sus du loyer jusqu’à apurement de la dette de consommation d’eau.

Madame [L] [T] ne respectant ses engagements, ni concernant la dette de consommation d’eau, ni en ce qui concerne l’acquittement du loyer à échéance, postérieurement à l’homologation de l’accord, Monsieur [G] [Z] lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 3127,60 € déduction faite des frais d’acte, et de fournir les justificatifs d’assurance du logement avec mise en demeure de justifier de son occupation, par acte du 26 mai 2023.

Le commandement a été dénoncé à Madame [K] [I] le 1er juin 2023.

La locataire a quitté les lieux, déposé les clefs dans la boîte aux lettres du bailleur et un procès-verbal de reprise avec état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023.

Madame [L] [T] ne régularisant pas sa situation à son égard, Monsieur [G] [Z] lui a fait délivrer le 13 septembre 2024, ainsi qu’à Madame [K] [I], une assignation en paiement devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 1], à l’audience du 21 novembre 2024.

Après avoir fait l’objet d’une décision de caducité, d’un relevé de caducité et de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur [G] [Z] demande au tribunal de :

Débouter Madame [K] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Madame [L] [T] et Madame [K] [I] à la somme principale de 18.290,64 €, outre intérêts légaux à compter de l’assignation en date du 13 septembre 2024 jusqu’au parfait paiement,

— Condamner solidairement Madame [L] [T] et Madame [K] [I] à la somme de 6.435,20 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, outre intérêts légaux à compter de l’assignation en date du 13 septembre 2024 jusqu’au parfait paiement,

— Condamner solidairement Madame [L] [T] et Madame [K] [I] à la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement Madame [L] [T] et Madame [K] [I] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile lesquels comprennent le coût du commandement du 26.05.2023, de la dénonciation à la caution du 01.06.2023 et à la CCAPEX le 05.06.2023 ainsi que celui du procès-verbal de reprise du 12.06.2023 et de l’assignation.

Madame [K] [I], aux termes de ses conclusions, demande au tribunal de :

Constatant la nullité de l’acte de caution opposé à elle,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [Z] à son endroit,

— Débouter Monsieur [Z] de sa demande au titre de la solidarité,

Subsidiairement, au fond :

Constatant le jeu de la clause résolutoire au 26 juin 2023,

— Dire et juger que le bail est résilié de plein droit au 26 juin 2023,

Constatant la remise des clefs par la locataire au 26 juin 2023,

— Dire et juger que seule la somme de 3.127,60 € peut être imputable à la locataire,

Du fait de l’occupation des lieux,

— Déduire de cette somme la caution d’un montant de 530 €,

— Dire et juger que Madame [I], en sa qualité de caution, ne peut être tenue au paiement que de cette somme de 2597,60 € déduction faite du dépôt de garantie,

— Accorder à Madame [I] les plus larges délais pour apurer sa dette,

— Condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Dire et juger compte tenu de la nature de l’affaire, qu’il n’y a lieu à mettre à la charge de Madame [I] une somme au titre de l’article 700 du CPC,

— Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Madame [L] [T] n’était ni présente ni représentée, bien que l’assignation lui ait régulièrement été notifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

→ Sur la validité du cautionnement :

L’article 22-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable à l’acte de cautionnement du 19 décembre 2021 prévoit notamment que :

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

La Cour de cassation (3e civ., 8 mars 2006, n° 05-11.042) est venue confirmer le caractère renforcé de la protection de la caution, en estimant que les formalités édictées par l’article ci-dessus sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief, le non-respect des formalités de l’article 22-1 ne relevant pas du simple vice de forme, mais constituant bien une irrégularité de fond entraînant, à lui seul, la nullité du cautionnement.

Enfin, dans un arrêt du 23 janvier 2020, la Cour de Cassation a rappelé, en conformité avec le texte précité, que ces formalités sont prescrites afin d’assurer la validité et non la preuve de l’acte de cautionnement.

En l’espèce, Madame [K] [I] fait grief au bailleur d’être irrecevable dans ses demandes dirigées à son encontre pour nullité de l’acte de cautionnement, qu’elle critique sur deux points au regard de l’article 22-1.

D’une part, Madame [K] [I] affirme qu’elle n’a pas été destinataire d’une copie du contrat bail. D’autre part elle indique que son acte d’engagement ne reproduit pas le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils apparaissent dans le contrat de bail.

Monsieur [G] [Z] estime que les conditions de validité de l’acte de cautionnement ont été respectées, en ce que le montant du loyer mensuel et les modalités de révision y figurent de manière claire et précise ; la durée de l’engagement et, le cas échéant, les conditions de résiliation de la caution à durée indéterminée sont mentionnées de façon explicite ; et la caution y reconnaît expressément s’engager envers le bailleur pour garantir les dettes locatives de Madame [L] [T].

Selon le demandeur, les imprécisions ou omissions mineures dont il n’est pas démontré qu’elles affectent la compréhension de l’acte ne sont pas de nature à en entraîner la nullité.

En ce qui concerne la première exigence relative à la remise d’une copie du contrat de bail au cautionnaire, la preuve de cette remise n’est pas rapportée.

En ce qui concerne la seconde exigence relative à la mention dans l’acte de cautionnement du montant du loyer et des modalités de sa révision, il est constaté que Madame [K] [I] a fait une erreur en écrivant en lettres le montant du loyer qu’elle a indiqué supérieur à celui qu’elle a retranscrit correctement en chiffres, et qu’il est noté au sujet de la révision qu’il sera fait référence à l’indice du 4ème trimestre 2018 au lieu du 3ème trimestre 2021.

Ce second point suffit à démontrer que les exigences posées par l’article 22-1 reproduit supra ne sont pas respectées puisque les conditions de révision du loyer prévues dans le bail ne sont pas reproduites à l’identique dans l’acte de cautionnement, de sorte que la nullité de cet acte sera constatée, et Madame [K] [I], déchargée de ses obligations à l’égard du bailleur.

→ Sur la condamnation au paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En application des dispositions de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; "

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est quant à lui obligé "de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;"

Le demandeur demande la condamnation de la locataire au paiement des sommes visées par le commandement de payer qu’elle lui a adressé, à savoir :

Causes du commandement de payer (loyers et charges) : 3.127,60 €

Échéance juin 2023 arrêtée au 12.06.23 : 257,41 €

Facture nettoyage « agence paloise de servic » : 506,00 €

Facture peintures société [U] : 6.452,50 €

Factures électricité société SRD : 4.949,50 €

Factures Leroy Merlin pour remplacement mobilier : 827,52 €

Régularisation charges établie par le cabinet Foncia : 2.170,11 €

Sur les loyers :

Il ressort du décompte fourni par le bailleur et signifié à la locataire dans le même temps que le commandement de payer du 26 mai 2023, que cette dernière a accumulé une dette locative d’un montant de 3127,60 €, déduction faite des montants versés par la CAF.

Dans la mesure où il est indiqué que la locataire a restitué les clés à la suite du commandement de payer signifié le 26 mai 2023, il ne sera pas mis à sa charge le prorata du loyer du mois de juin jusqu’à l’organisation de l’état des lieux le 12 juin 2023.

Sur les travaux :

Monsieur [G] [Z] indique que l’état des lieux de sortie avec reprise établi par commissaire de justice le 12 juin 2023 fait état de toutes les dégradations commises dans le logement par la locataire. Le bailleur produit l’état des lieux d’entrée.

Il explique que d’importants travaux de rénovation et de nettoyage ont dû être entrepris suite à un oubli de Madame [L] [T] qui avait quitté le logement pendant plusieurs jours en laissant couler de l’eau et causant ainsi d’importants dégâts.

Monsieur [G] [Z] indique qu’il a dû souscrire un abonnement à l’électricité à son nom pour pouvoir entreprendre les travaux, qu’il a minimisé les coûts engagés en effectuant lui-même une partie des travaux, et que l’intégralité des factures qu’il produit sont précisément relatives aux désordres commis par la locataire.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que Madame [L] [T] a quitté le logement le laissant dans un état particulièrement dégradé suite à son passage.

Toutes les pièces de l’appartement sont dans un état de saleté très avancé (avec des déjections d’animaux au sol), les murs et plafonds sont tâchés, troués, on y trouve des traces de moisissure, les sols sont abîmés, le lino à plusieurs endroits est arraché, et des éléments de l’appartement ont été cassés (prise, meubles).

Les factures de réfection des sols et des peintures, de nettoyage du logement, de travaux d’électricité et plomberie, et de consommation d’électricité relatives à l’ensemble des interventions des professionnels dans l’appartement correspondent à la nécessité de réhabiliter le logement qui a été particulièrement dégradé par la locataire.

Sur la régularisation des charges et la dette de consommation d’eau :

Monsieur [G] [Z] justifie des montants de consommation d’eau suite à la fuite et de régularisation de charges, incombant à Madame [L] [T].

La défenderesse, qui était absente et n’a fourni aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette tant en ce qui concerne les arriérés de loyers que les travaux de remise en état du logement, sera condamnée à verser :

3.127,60 € au titre des loyers et charges impayés,

12.735,52 € au titre des travaux de remise en état du logement,

2170,11 € au titre de la régularisation des charges

→ Sur l’indemnité de perte de loyers :

En vertu de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il découle de cet article que le locataire peut être condamné à verser une somme d’argent pour compenser les pertes financières subies par le propriétaire de son fait, en raison de l’impossibilité d’utiliser le bien pendant une période donnée. Il est précisé que le locataire est responsable des dégradations qu’il provoque, même si elles sont accidentelles.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] demande la condamnation de Madame [L] [T] à lui verser l’équivalent de 10 mois de loyers, soit la somme de 6435,20 €, pour avoir été empêché de louer son bien pendant toute la période correspondant aux travaux de remise en état du logement.

Le bailleur, qui démontre le lien de causalité entre le fait de la locataire et les dommages survenus dans l’appartement nécessitant les travaux engagés, est bien fondé à solliciter une indemnisation qui sera fixée à la somme de 4000 €.

→ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La défenderesse étant condamnée, il convient de dire qu’elle supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 26 mai 2023, la dénonciation à la CCAPEX, le procès-verbal de reprise du 12 juin 2023 et l’assignation du 13 septembre 2024, et de le condamner, en outre, à payer au demandeur une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à Monsieur [G] [Z] les sommes suivantes :

3.127,60 € au titre des loyers et charges impayés,

12.735,52 € au titre des travaux de remise en état du logement,

2.170,11 € au titre de la régularisation des charges

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à Monsieur [G] [Z] la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers ;

CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,

Marie-France PLUYAUD Jean-Pierre BOUCHER