TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/01814 – N° Portalis DB2A-W-B7I-F52P

Code nature d’affaire : 71F- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 02 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Mme [G] [V]

née le 10 Novembre 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE

DEFENDERESSES :

Mme [B] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BAYONNE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3] À [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet [Q] EURL immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 300 717 246, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocats au barreau de TARBES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de Madame Delphine LIZERE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 07 Avril 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Juin 2026.

Le 5 septembre 2023, Madame [G] [V] a fait l’acquisition d’un local professionnel constituant le lot n°5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à LESCAR (64), lequel est également composé du lot n°1 appartenant à la SCI MINA et des lots n°2, 3 et 4 appartenant à Madame [B] [O].

Exerçant sa profession de psychologue dans le lot n°5 de l’immeuble, constitué d’une pièce unique située au premier étage, Madame [V] a installé du mobilier pour faire patienter ses clients dans les parties communes reliant son lot au lot n°4, propriété de Madame [O].

Cette dernière s’est opposée au maintien d’une telle installation.

Dans ces conditions, Madame [V] a sollicité l’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires afin qu’il soit statué sur la possibilité d’user du palier du premier étage comme salle d’attente commune aux lots n°4 et 5.

Réunie le 10 juillet 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°2 demande de Madame [V] libellée de la façon suivante :

“le 1er étage dispose d’un large palier qui a servi de salle d’attente jusqu’à il y a peu. Il est à présent vide de tout mobilier. La configuration des lieux est présentée sur les photos1, 2 et 3. Ce palier est composé de deux parties comme le montrent les photos. Un palier en haut de l’escalier permettant l’accession à la plus grande partie de celui-ci, conduisant aux deux locaux professionnels de Madame [O] et de Madame [V]. Le règlement de copropriété, bien que définissant les parties communes comme un espace non privatif et à usage non exclusif (page 5) prévoit ausssi un usage non exclusif de ce palier en accord avec la destination professionnelle des locaux (page 7). Cette règle d’usage a d’ailleurs été appliquée par les propriétaires des deux locaux, pendant de nombreuses années, jusqu’à il y a peu. Afin d’être cohérent avec la destination des lieux, je demande à faire usage de ce palier en y installant deux chaises et une petite table dans l’espace retiré du palier (photo2 aménagé). Cette demande n’est pas une demande d’usage exclusif puisque la possibilité est aussi donnée à l’autre copropriétaire du palier, possibilité dont elle s’est déjà saisie auparavant. L’endroit prévu permet de ne pas gêner le passage et d’être à l’opposé des bureaux, respectant la confidentialité des deux locaux. Les patients qui arrivent seulement quelques minutes à l’avance ont ainsi un endroit où s’installer, les locaux étant des [Localité 4]. Cette installation peut être qualifiée de salle d’attente, bien qu’elle soit reléguée sur un espace restreint du palier et qu’elle ne constitue pas un usage exclusif empêchant la jouissance des parties communes à l’autre copropriétaire.

Après avoir délibéré, l’assemblée générale autorise Madame [V] à faire usage de ce palier en y installant deux chaises et une petite table dans l’espace retiré du palier, conformément à la photo n°2 aménagée transmise par Madame [V] et joint à la convocation, étant précisé que l’usage de cet aménagement est donné aux lot 4 et 5, desservis par ce palier.

Le syndic précise que cette autorisation est strictement nominative, provisoire (durée d’activité de Madame [V]) et est dépourvue d’un quelconque caractère de prescription acquisitive

votent pour : 83,75/1000 tantièmes exprimés

votent contre : 387,50/1000 tantièmes exprimés

Mise au voix, cette résolution est rejetée à la majorité.”

Par actes de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Madame [V] a assigné Madame [B] [O] et le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], devant le tribunal judiciaire de Pau, sur le fondement des articles 22 et suivants ainsi que de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en annulation de résolution d’assemblée générale.

Dans ses dernières conclusions notifiées au RPVA le 15 mai 2025, elle demande au Tribunal :

– d’annuler le rejet de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024 ;

– de l’autoriser à installer deux chaises et une petite table dans le renfoncement du palier du premier étage pour l’attente des clients des lots n°4 et 5 sans exclusivité ;

– de condamner in solidum le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], et Madame [O] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– de condamner in solidum le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], et Madame [O] aux entiers dépens ;

– de la dispenser de toute participation aux charges de copropriété relatives au présent contentieux ;

– de débouter le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], et Madame [O] de leurs demandes de frais irrépétibles et dépens ;

– de rejeter toutes prétentions contraires.

Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions :

– que le règlement de copropriété reprend le principe de libre usage des parties communes énoncé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sauf à veiller à ce que la tranquillité de l’ensemble immobilier ne souffre d’aucun trouble ;

– que chaque copropriétaire peut utiliser les parties communes et en jouir à condition que cette utilisation soit utile et indispensable à l’usage normal des parties privatives de son lot, ainsi qu’elle permette le maintien d’un libre accès et d’une libre circulation au sein des parties communes ;

– que la jurisprudence admet au rang des privations de jouissance caractéristiques d’un trouble à la tranquillité, l’édification de constructions (Cass. 3ème Civ., 23 janvier 2020, n°18-24.676) ou le blocage d’un accès (Cass. 3ème Civ., 24 novembre 1987, n°86-13.527) ;

– que le fait de disposer deux chaises et une table d’appoint sur un palier, espace commun, sans restriction d’usage, hors zone de circulation, pour permettre l’attente devant des locaux professionnels d’un copropriétaire, ne constitue pas une atteinte au libre accès ni à la libre circulation au sein des parties communes ;

– que cet aménagement préexistait à son achat, selon attestations des précédentes propriétaires du local (pièces n°7 et 8 demanderesse) ;

– que les attestations fournies par ses contradicteurs ne démontrent aucunement le trouble occasionné par la présence d’un tel aménagement ;

– que le refus opposé à sa demande par Madame [O] est révélateur d’une volonté de nuire de cette dernière, laquelle s’illustre par de multiples gênes à l’exercice de son activité (pièces n°9 et 10 demanderesse) ;

– qu’en s’opposant à sa demande lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024, Madame [O], qui totalise à elle seule la majorité des tantièmes de la copropriété, a abusé de sa situation majoritaire à des fins personnelles.

Par conclusions responsives notifiées au RPVA le 13 janvier 2025, le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], sollicite du Tribunal qu’il :

– statue sur ce que de droit sur la recevabilité des demandes de Madame [V] ;

– juge qu’il s’en rapporte à justice sur les mérites et le bien fondé des demandes de Madame [V] quant à l’annulation du rejet de la résolution n°2 pour abus de majorité ;

– déboute Madame [V] de ses demandes formées à son encontre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des dépens ;

– condamne Madame [V] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamne Madame [V] aux entiers dépens de la présente instance et subsidiairement Madame [O] s’il était fait droit aux demandes de Madame [V], en ce compris le coût du procès-verbal de constat de Maître [K] du 6 novembre 2024.

Il avance à l’appui de ses demandes :

– qu’il verse aux débats le procès-verbal de constat établi par Maître [K] qui décrit les lieux et les problèmes de confidentialité que pose la transformation des parties communes en salle d’attente (pièce n°1 SDC) ;

– qu’il n’est en rien responsable ni de la situation litigieuse, ni du rejet de la résolution de Madame [V] par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conclusions responsives notifiées au RPVA le 30 juin 2025, Madame [O] demande au Tribunal de :

– débouter Madame [V] de ses demandes ;

– condamner Madame [V] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

– condamner Madame [V] aux entiers dépens ;

– écarter l’exécution provisoire.

Elle expose à l’appui de ses prétentions :

– qu’il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Cass. 3ème Civ., 17 décembre 2014, n°13-25.134) ;

– qu’aucun élément versé au dossier ne permet de démontrer une quelconque volonté de sa part de favoriser ses intérêts personnels ;

– qu’au contraire, il s’évince des conclusions de Madame [V] qu’elle entend satisfaire ses seuls intérêts en sollicitant du tribunal l’autorisation d’effectuer un tel aménagement qui ne servirait qu’à son lot, le lot n°4 bénéficiant déjà d’une salle d’attente ;

– que la circonstance tenant à la taille et l’aménagement actuel de son local en une pièce unique ne suffit pas à justifier l’annexion des parties communes ;

– que l’installation souhaitée n’est en rien nécessaire à la poursuite de son activité ;

– que les parties communes n’ont jamais servi de salle d’attente, eu égard aux attestations de Mesdames [Y] et [D], anciennes occupantes des lieux (pièce n°10 Madame [O]), et de Monsieur [L], copropriétaire actuel de l’immeuble (pièce n°4 Madame [O]) ;

– que Monsieur [L] explique avoir déjà déposé à l’étage, avec Monsieur [W], du mobilier qu’il entendait lui restituer, sans que ce dépôt n’ait eu pour but de servir de salle d’attente (pièce n°5 Madame [O]) ;

– que cette installation pose un problème de confidentialité en raison du fait que les clients attendant dans le couloir peuvent entendre les échanges intervenant dans les locaux qu’elle exploite ;

– que sa mise en cause à titre personnel ne se justifie aucunement pour une demande d’annulation de résolution d’assemblée générale

– que Madame [V] échoue à apporter la preuve de son préjudice ainsi que de ses allégations.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2026 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION

– Sur la demande en annulation du rejet de la résolution de l’assemblée générale du 10 juillet 2024 pour abus de majorité

En application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’abus de majorité est constitué lorsqu’il est établi que la décision de l’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou quand la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Par ailleurs, le tribunal saisi ne peut substituer son appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’IMMEUBLE [Adresse 5] stipule dans son chapitre 3 que “chaque copropriétaire pourra disposer librement des parties communes pour la jouissance de ses locaux privatifs, suivant leur destination propre telle qu’elle résulte du présent règlement, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et sous réserves” pour les copropriétaires et occupants de “veiller à ce que la tranquillité de l’ensemble immobilier ne soit à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.”

Madame [V] a pris soin d’expliquer sa démarche, photographies et arguments à l’appui dans son courrier du 1er juin 2024 (pièce n°3) et dans le libellé très complet de la résolution contestée.

Elle justifie que l’usage est donné aux deux lots du palier, que sa demande ne gêne pas le passage et rappelle l’usage professionnel des lieux, les locaux étant des établissements recevant du public ([Localité 4]).

Par ailleurs, si les témoignages contradictoires versés aux débats ne permettent pas d’éclairer le Tribunal quant à l’utilisation passée du palier du premier étage (pièces n°4 et 10 Madame [O] ainsi que n°7 et 8 Madame [V]), il ressort en revanche incontestablement des éléments du dossier que Madame [V] exerce la profession de psychologue dans le lot n°5 de la copropriété, constitué d’une unique pièce et destiné à un usage professionnel (pièces n°1 et 2 Madame [V]).

De ce fait, l’installation d’un mobilier, au demeurant très modeste, permettant à ses clients de patienter quelques instants avant leur prise en charge est, pour Madame [V], nécessaire à la jouissance de son local privatif.

De plus, il résulte de l’appréciation du procès-verbal de constat en date du 6 novembre 2024 (pièce n°1 SDC) que l’installation de deux chaises et d’une petite table dans le renfoncement du palier du premier étage n’est en aucune façon susceptible de gêner l’accès aux lots n°4 et 5, non plus que la circulation sur le palier du premier étage.

En outre, si cette installation est effectivement séparée par une cloison d’une pièce faisant partie du lot n°4, rien ne semble indiquer que ladite installation puisse altérer la confidentialité des échanges intervenus au sein du lot n°4.

Au surplus, Madame [O] entretient à l’égard de Madame [V] une inimitié patente (pièce n°11 Madame [O] et pièces n°8, 9 et 10 Madame [V]) voire une intention de nuire dans la mesure où elle l’interpelle devant ses patientes ou s’en prend à ces dernières.

Dès lors, il résulte de tous ces éléments qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024 (pièce n°5 Madame [V]), c’est en méconnaissance totale des intérêts de Madame [V], copropriétaire minoritaire totalisant 83,75/1000 tantièmes, ou à tout le moins des intérêts collectifs des copropriétaires, que Madame [O], copropriétaire majoritaire, totalisant à elle seule 612,50/1000 tantièmes, a voté le rejet de la résolution, la SCI MINA, disposant des tantièmes restants, étant absente.

Cette méconnaissance teintée d’un intention de nuire est donc constitutive d’un abus de majorité.

Partant, il convient de prononcer l’annulation du rejet de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024 pour abus de majorité.

– Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser à Madame [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 1800 €.

Le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q] sera donc également débouté de sa demande à ce titre.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [B] [O], même si sa mise en cause n’était pas utile à l’instance.

En outre, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

Par conséquent, il conviendra de dispenser Madame [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

– ANNULE le rejet de la résolution n°2 de l’assemblée générale des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] du 10 juillet 2024 ;

– DEBOUTE Madame [B] [O] et le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], à verser à Madame [G] [V] la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

– CONDAMNE le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [Q], aux dépens ;

– DISPENSE Madame [G] [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT