Affaire : N° RG 24/01625 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MHLY

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anaïs FAGNI, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

INDIVISION [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]

M. [K] [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]

M. [P] [C]

[Adresse 7]

[Localité 11]

M. [T] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés tous par Maître Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

M. [J] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparant

Mme [V] [R]

[Adresse 1]

[Localité 9]

comparante

M. [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Date de saisine : 02 Septembre 2024

Audience des plaidoiries : 06 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 décembre 2020, l’Indivision [C], représentée par Messieurs [K], [P] et [T] [C] a donné à bail à Monsieur [J] [R] un local d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 433,00 € outre 55,00 € de charges.

Par acte du 13 novembre et du 1er décembre 2020, Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] se sont portés caution solidaire de Monsieur [J] [R].

Des loyers étant restés impayés, l’Indivision [C] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 029,54 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat et de justifier de l’occupation du logement.

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions du locataire par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, notifié au représentant de l’État du département le 5 septembre 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’Indivision [C] a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef à compter de la signification de la décision à intervenir des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais et risques du locataire ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiements seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu’à défaut pour le locataire de respecter son engagement, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcé sans autres formalités ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] au paiement des sommes suivantes :

«  2 574,42 €, représentant les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance ;

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 518,65 €, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;

«  500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Monsieur [J] [R] ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier sur sa situation n’a pu être transmis avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2024, l’Indivision [C] représentée par son avocat, précise que la dette locative s’élève désormais à 1 180,96 € au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle considère qu’il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, et s’oppose à l’octroi de délais de paiements.

A l’audience, Monsieur [J] [R] reconnait le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement, à hauteur de 100 € par mois, payable avant le 8 de chaque mois. Il explique avoir versé la somme totale de 1 500,00 € durant l’été 2024.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des débats d’audience que le locataire a repris le versement du loyer courant, qui sollicite des délais de paiement pour l’arriéré locatif. Cela étant, en l’absence d’accord du bailleur sur l’octroi de délais de paiement, il y a urgence à statuer. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’Indivision [C] justifie avoir notifié l’assignation le 5 septembre 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 4 décembre 2020 prévoit, en son article intitulé « Clause résolutoire », une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, l’Indivision [C] a fait signifier à Monsieur [J] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 2 029,54 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Monsieur [J] [R] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mai 2024.

Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Indivision [C] produit un décompte indiquant qu’au 31 octobre 2024, Monsieur [J] [R] lui devait, déduction faite des frais de poursuite, la somme de 1 180,96 € (mensualité d’octobre 2024 comprise).

Monsieur [J] [R], présent à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 1 180,96 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, des versements effectués pour l’apurer et de la reprise volontaire du paiement des loyers courants, il y a lieu d’accorder à Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Ces éléments permettent en outre de faire droit à la demande de Monsieur [J] [R] de suspension des effets de la clause de résiliation pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500,00 €.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2020 entre l’Indivision [C], constituée de Messieurs [K], [P] et [T] [C], et Monsieur [J] [R] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies le 14 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] à payer à l’Indivision [C], constituée de Messieurs [K], [P] et [T] [C], la somme de 1 180,96 € (mille cent quatre-vingt euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024, (mensualité d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100,00 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Indivision [C] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] soient solidairement condamnés à verser à l’Indivision [C], constituée de Messieurs [K], [P] et [T] [C], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Monsieur [J] [R], Madame [V] [R] et Monsieur [S] [U] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] à payer à l’Indivision [C], constituée de Messieurs [K], [P] et [T] [C], la somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 8 janvier 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection