Ordonnance de référé du 30 Octobre 2025 – N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FL6L Page sur

Ordonnance du :

30 Octobre 2025

N°Minute : 25/00385

AFFAIRE :

Le Syndict des copropriétaires de la RESIDENCE LA DESIRADE

C/

[U] [D]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 Octobre 2025

N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FL6L

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICT DES COPROPRIÉTAIRES de la RESIDENCE LA DESIRADE représenté par son syndic la SAS IMMO 971, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 352 092 472, dont le siège social est sis 8 PLACE CREOLE la MARINA – 97190 LE GOSIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège

Représenté par M^e Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [D], de nationalité Française, demeurant Chez Mme [D] [C] 54 village de Bone – 97115 SAINTE ROSE

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 03 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 30 Octobre 2025

Ordonnance rendue le 30 Octobre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [U] est propriétaire des lots 94 et 209 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence La Désirade sise Route de Baimbridge, aux Abymes (97139).

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Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Désirade, représenté par son syndic la SAS IMMO 971 a donné assignation à Monsieur [D] [U] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— CONDAMNER Monsieur [D] [U] à payer à titre de provision au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LA DESIRADE représenté par son Syndic la SAS IMMO 971 la somme de 5 529,55 euros due au 11 Juillet 2025 outre les intérêts à compter de la Mise en demeure du 27 avril 2021.

— CONDAMNER Monsieur [D] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LA DESIRADE représenté par son syndic la SAS IMMO 971 la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [D] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence représenté LA DESIRADE par son syndic la SAS IMMO 971 les entiers dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Désirade, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

Monsieur [D] n’a ni pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’absence de comparution de Monsieur [D]

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l’assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

II. Sur la demande provisionnelle

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Et enfin, l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence La Désirade poursuit le recouvrement à l’encontre de Monsieur [D] de la somme de 5 529.55 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions pour la période allant du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2025, selon le relevé de compte arrêté au 11 juillet 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— La fiche d’immeuble,

— Le contrat de syndic,

— Un extrait de compte arrêté au 11 juillet 2025,

— Une mise en demeure du 26 octobre 2020,

— Une mise en demeure du 27 avril 2021,

— Une mise en demeure en date du 10 novembre 2021,

— Le commandement à payer du 08 janvier 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 07 décembre 2020,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 07 juin,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2022,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2023,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 juin 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 avril 2025,

— Les pièces comptables de 2019 au 1er trimestre de 2025.

Il échet de constater que la présente action a été introduite le 14 août 2025, certaines charges impayées sont réclamées sur une période excédant les 5 années antérieures. Il apparait que la créance antérieure au 14 août 2020 dont paiement est également recherché, pourrait possiblement être prescrite. Il existe dès lors une contestation sérieuse concernant ces sommes. Elles seront retranchées du montant total, et la provision sollicitée sera ramenée à la somme de 3 903.70 euros.

En outre, le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes.

Si l’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités dans le délai de prescription quinquennale, soit depuis le 14 août 2020, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités le 26 octobre 2020, 27 avril 2021, et le 10 novembre 2021, la somme de 30 euros, soit à restituer la somme de (90 € – 30 €) 60 euros.

La somme pour la demande de fiche lot au Trésor Public, sera ramenée à 14 euros.

Les frais sollicités au titre des courriers de relance et envoi de lettre recommandé au trésor public seront également écartés, soit la somme de 25.08 euros.

Il en va de même des honoraires du syndic de 150 euros débités le 18 décembre 2023 pour la délivrance du commandement de payer par la SCP DALLIER, de tels honoraires n’étant pas justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient également de déduire les frais de commandement de payer, tels ceux facturés le 8 janvier 2024, soit 187.29 euros.

Enfin, la transmission du dossier contentieux à l’avocat n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande concernant les frais de constitution d’avocat.

En conséquence, seront retranchées de la provision sollicitée les sommes suivantes non couvertes par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil les sommes suivantes :

—  187.29 euros pour commandement de payer le 8 janvier 2024,

—  150 euros pour honoraires CDT de payer du 7 décembre 2023,

—  60 euros pour frais de mise en demeure non justifiés,

—  25.08 euros pour les frais de relance et envoi de courrier non justifiés,

—  13 euros pour la demande de fiche lot

—  350 euros pour les honoraires de constitution d’avocat

Soit la somme globale de 785.37 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 3 118.33 euros (3 903.70 € – 785.37 €) correspondant à l’arriéré exigible de charges et frais justifiés au 11 juillet 2025.

Monsieur [D] doit donc être condamné à payer la somme de 3 118.33 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 août 2025.

III. Sur les dépens et frais irrépétibles

Partie perdante, Monsieur [D] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent :

CONDAMNONS Monsieur [D] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence La Désirade représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, une provision de 3 118.33 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 11 juillet 2025 ;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [U] aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence La Désirade représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO 971, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT