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Jugement du :

17 Septembre 2025

N°Minute : 25/00005

AFFAIRE :

SCI SCRITTORI

C/

[X] [W] [R]

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AVOCATS :

M^e Marie-Pierre BALON

M^e SandrineFANDO- MONTOUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

AUDIENCE DES LOYERS COMMERCIAUX

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 Septembre 2025

N° RG 25/00409 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FIMK

A l’audience publique tenue le : 18 Juin 2025

Rendu par Madame Alice GLOT,Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE

Assistée de Monsieur Patrice VARIEUX, Greffier, lors des débats et Madame Marguerite LERAULT, Greffier, lors du prononcé,

Par jugement rendu au nom du peuple français,

Dans l’affaire opposant

DEMANDEUR :

La SCI SCRITTORI, société civile immobilière, au capital social de 1000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pointe~à-Pitre sous le N° 750422768, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de sa gérante, en cette qualité, audit siège,

Représentée par M^e Sandrine FANDO-MONTOUT, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy

D’UNE PART

DÉFENDEUR :

Madame [X] [W] [R], née le 15 Septembre 1953 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-pierre BALON, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy

D’AUTRE PART

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Débats à l’audience du 18 Juin 2025

Délibéré et rendu le 17 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 6 mars 2007, Madame [J] [P] a donné à bail à Madame [X] [R] un local à usage commercial comportant une pièce principale et des toilettes, d’une superficie de 74 mètres carrés, situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 350 euros TTC, pour une durée de neuf ans.

Ce bail a été reconduit tacitement le 1er mars 2016 aux mêmes conditions et durée.

Le 21 octobre 2019, Mme [P] a cédé son bien à la SCI Ti Chase.

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2021, Mme [R] a établi un contrat de location-gérance avec la SAS « Melocotton souvenirs », présidée par Madame [I] [F].

Par acte notarié du 27 novembre 2023, la SCI Scrittori a acquis l’immeuble susdit de la société Ti Chase, comprenant le local loué à Mme [R].

Par ordonnance du 31 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a autorisé la société Scrittori à assigner Mme [R] devant cette juridiction.

Par exploit de commissaire de justice du 26 février 2025, la société Scrittori a fait assigner Mme [R] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, aux fins de modifier le loyer et fixer le versement d’un dépôt et le paiement des charges, outre le paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, aux termes de son mémoire reçu le 31 mai 2025, la société Scrittori demande au juge de :

Fixer le montant du loyer à la somme de 22 640 euros TTC en principal, et à la somme de 1 886,70 euros TTC pour le bail renouvelé au 1er juillet 2024,Rejeter la demande de Mme [R] de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1 794,35 euros TTC à compter du 1er juillet 2024,Assortir les arriérés de loyers d’intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date de l’assignation en fixation du loyer renouvelé,Statuer ce que de droit sur les demandes relatives au dépôt de garantie et aux charges,Juger que les parties supporteront chacune les frais liés à la présente procédure,Statuer ce que de droit sur les dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer, la société Scrittori se fonde sur l’article 145-34 du code de commerce, faisant valoir les dispositions relatives au calcul des loyers sur la base de l’indice des loyers commerciaux et l’accord des parties sur son utilisation. Elle indique dans ce cadre que la demande de renouvellement du bail ayant eu lieu avant son expiration, le loyer doit être fixé à la somme de 1 738,89 euros HT et 1 886,70 euros TTC.

S’agissant de sa demande au regard du dépôt de garantie et des charges, la société Scrittori propose que le dépôt de garantie soit fixé à la somme de deux mois de loyer HT, étant précisé qu’une partie ayant été déjà déposée, il s’agira uniquement d’un complément. Concernant les charges, la demanderesse se fonde sur les dispositions du bail commercial initial pour solliciter le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata de la superficie du local.

Au dernier état de la procédure, aux termes de son mémoire reçu le 4 juin 2025, Mme [R] demande au juge de :

Se déclarer incompétent sur la demande de fixation du dépôt de garantie et de fixation du montant des charges dont la taxe foncière,Rejeter les demandes de la société Scrittori visant à voir fixer le dépôt de garantie et le montant des charges comprenant la taxe foncière,Rejeter la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 22 640 euros TTC annuel,Rejeter la demande d’assortir les arriérés de loyers des intérêts à taux légal à compter de la date de l’assignation,Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1 794,35 euros TTC à compter du 1er juillet 2024,Condamner la société Scrittori aux dépens.

Au soutien de sa demande relative à l’incompétence du juge des loyers sur les demandes annexes à la fixation du loyer, Mme [R] se fonde sur l’article R145-23 du code de commerce pour faire valoir que la compétence du juge des loyers étant exclusive et unique sur la fixation des loyers, il ne peut statuer sur les modifications des clauses du bail initial, lesquelles doivent continuer de s’appliquer dans le cadre du renouvellement du bail.

S’agissant de sa demande de rejeter les demandes de la demanderesse concernant la fixation du dépôt de garantie et le montant des charges, elle se fonde sur l’article L145-10 du code de commerce, indiquant que la jurisprudence refusant au juge de modifier les clauses du bail, celui-ci doit faire application du principe d’intangibilité des conventions et prendre acte du renouvellement du bail dans les mêmes conditions. Elle précise également concernant la taxe foncière que ce n’est pas un impôt dont le redevable légal est le locataire, mais le propriétaire.

A l’appui de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé, elle fait valoir que le loyer a fait l’objet d’une révision le 1er juillet 2023, sur la base de l’indice ICC du 1er trimestre conformément au bail initial, mais qu’elle est en accord avec l’indexation du loyer sur un autre indice, celui des loyers commerciaux. Mme [R] indique cependant s’opposer au calcul de la demanderesse, faisant valoir que celle-ci réalise une confusion sur l’application dans le temps de l’indice des loyers commerciaux, cette substitution d’indice ne pouvant être rétroactive à la date du bail initial, et devant entrer en vigueur uniquement au moment du renouvellement du bail, en 2024. En réponse aux dires de la demanderesse se fondant sur l’article L145-34, elle indique que cet article ne peut s’appliquer car le bail excède la durée de douze ans prescrite dans ces dispositions, et qu’en conséquence l’indice de référence à prendre en compte est celui de 2023 et non de 2007.

A l’audience du 18 juin 2025, les parties se sont référées à leurs écritures.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, et qu’il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En conséquence, les demandes de la société Scrittori relatives au dépôt de garantie et aux charges, ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, en ce qu’elles ne sont pas relatives à la fixation du loyer en tant que tel, ou à des éléments permettant de le fixer.

Sur le montant du loyer

Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

Toutefois, en application de l’article L.145-34 du code de commerce, ce loyer ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L.145-33 du même code, à savoir des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Cependant, en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Par ailleurs, les dispositions de la phrase précitée ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Finalement, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Si la valeur locative est inférieure au “loyer plafond” résultant de l’application de l’indice, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative.

L’article L.145-10 du code de commerce dispose que «a défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement».

L’article L.145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans s’être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, doit dans le congé, ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi, le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, les parties indiquent dans leur mémoire être d’accord sur le principe de la révision du loyer et la soumission de celui-ci à l’indice des loyers commerciaux. En effet, le loyer du bien litigieux était jusqu’ici soumis à l’indice du coût de la construction.

Cependant, les parties s’opposent sur les modalités de calcul de ce nouveau loyer révisé, et sur les dates de prise d’effet de celui-ci. Afin de déterminer le montant de ce nouveau loyer, il y a donc lieu tout d’abord de déterminer la date de renouvellement du loyer, avant de déterminer le mode de calcul de ce loyer et enfin de calculer celui-ci.

S’agissant tout d’abord de la détermination de la date de renouvellement du loyer, permettant d’appliquer ou non les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce concernant le plafonnement des loyers commerciaux, la société Scrittori indique que la demande de renouvellement du bail a eu lieu en février 2024, pour un bail expirant en mars 2025, soit avant l’expiration du bail. La demanderesse verse dans ce cadre le bail commercial initial, une sommation de communiquer des pièces du 3 janvier 2024, ainsi que la demande de renouvellement du bail commercial émanant de Mme [R] du 21 février 2024. Si cette dernière indique que le bail a été renouvelé tacitement, aux mêmes conditions, du fait de l’absence de réponse dans les trois mois, conformément à l’article L.145-10 du code de commerce, il apparaît cependant que le bailleur verse aux débats une proposition de renouvellement du bail commercial. Ce document, qui n’est ni signé ni daté, correspond à un projet, manifestant l’intention de la demanderesse de renouveler le bail, mais à des conditions différentes du bail initial. S’il apparaît ainsi que le bail entre dans les conditions du plafonnement, du fait de la demande de renouvellement de Mme [R] effectuée plus de six mois avant l’expiration du bail, il y a cependant lieu de ne pas appliquer les dispositions de cet article du fait de la durée du bail qui est supérieure à douze ans. En effet, le bail initial a pris effet en 2007 et s’est renouvelé tacitement en 2016, l’action actuelle intervenant après plus de 17 ans d’effet du bail. En conclusion, le calcul de ce loyer renouvelé ne sera pas soumis au plafonnement de l’article L.145-34 du Code de commerce.

Concernant le mode de calcul du loyer renouvelé, il y a d’abord lieu de constater que si les parties contestent l’application de l’article L.145-34 du code de commerce et qu’il apparait effectivement que le bail entre dans les conditions d’un déplafonnement, aucune des parties ne fait de demande formelle ou n’évoque ce déplafonnement. En conséquence, ni la demanderesse, ni la défenderesse ne donnent d’élément sur la valeur locative du bien loué. Il y a donc lieu de faire application de l’accord dont font état les parties sur l’utilisation de l’indice des loyers commerciaux, sans tenir compte du déplafonnement possible de ces loyers.

En l’espèce, la formule de calcul qui doit être appliquée est celle correspondant à la révision du loyer lors du renouvellement du bail et non pas celle de la révision triennale, telle que le sollicite la défenderesse. En effet, la demanderesse a saisi la juridiction dans le cadre du renouvellement du bail commercial et non pas dans le cadre d’un litige concernant la révision triennale. De plus, aucune des parties ne présente les dernières révisions qui auraient pu avoir lieu au fur et à mesure de la vie du bail commercial. En conséquence, la formule de calcul indiquée dans le code de commerce est la suivante :

Loyer initial x (Dernier indice connu à la date du renouvellement / indice publié à la date de prise d’effet du bail)

— S’agissant du loyer initial, le code de commerce indique qu’il faut prendre en compte le loyer d’origine à renouveler. Il y a donc lieu en l’espèce d’utiliser le loyer ayant cours au moment de la conclusion du bail, soit 1 350 euros mensuels.

— S’agissant du dernier indice connu à la date du renouvellement, celui-ci ayant eu lieu au 1er mars 2025, date de fin du précédent bail et de renouvellement du suivant, il y a lieu de prendre en compte l’indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre de 2024, soit 135,30.

— S’agissant de l’indice publié à la date de prise d’effet du bail, il y a lieu de prendre en compte le dernier indice publié au 6 mars 2007, soit l’indice des loyers commerciaux du 1er trimestre de 2007, soit 96,81.

En conséquence, le calcul est le suivant :

1 350 X 135,30 / 96,81 = 1 886,74

Il y a ainsi lieu de fixer le loyer du bail renouvelé consenti sur un local à usage commercial par la société Scrittori à Mme [R] à la somme mensuelle de 1 886,74 euros TTC, à compter de la date du renouvellement du bail, soit à compter du 1er juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Le présent jugement qui sera assorti de l’exécution provisoire, vaudra bail à défaut d’application des dispositions de l’article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce.

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits. Mme [R] sera ainsi condamnée à verser à la société Scrittori une indemnité de procédure de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

FIXE le loyer du bail renouvelé consenti sur un local à usage commercial par la SCI Scrittori à Madame [X] [R], à la somme mensuelle de 1 886,74 euros TTC à compter de la date du renouvellement du bail, soit à compter du 1er juillet 2024,

ORDONNE l’apurement des comptes entre les parties sur cette base,

CONDAMNE en conséquence Madame [X] [R] à payer à la SCI Scrittori le différentiel de loyer avec intérêts au taux légal depuis le jour de l’échéance du loyer,

DIT que dans le mois de la signification du présent jugement exécutoire par provision, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions de loyer ainsi fixées et qu’à défaut le présent jugement vaudra bail,

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT s’agissant de la demande de la SCI Scrittori relative au réajustement du dépôt de garantie,

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT s’agissant de la demande de la SCI Scrittori relative au paiement des charges,

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à la SCI Scrittori la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE