TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

N° RG 25/08751 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4DU

Jugement du 30 Avril 2026

Etablissement public [Localité 3]

C/

[E] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [Localité 3]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre [U]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 12 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par monsieur [M] [C], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par maitre Camille GUILBERT-OBJILERE, avocate au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025009493 du 02/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 aout 2019, l’établissement Public [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 5].

Depuis le début de l’année 2024, l’établissement Public [Localité 3] a été informé à plusieurs reprises par les autres locataires de l’immeuble de nuisances importantes causées par Mme [E] [B] et son compagnon, M. [O] [J].

L’établissement Public [Localité 3] a effectué des démarches amiables auprès de Mme [E] [B] pour tenter d’apaiser la situation.

En l’absence de modification du comportement de la locataire, l’établissement Public [Localité 3] a, par acte d’huissier de justice du 17 octobre 2025, demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :

— prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [E] [B],

— dire que Mme [E] [B] ainsi que tous occupants de son chef seront tenus de quitter les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— dire qu’à défaut de quitter les lieux dans les délais impartis, Mme [E] [B] et tous occupants de son chef pourront être expulsés par tout moyen, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [E] [B] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la même aux dépens.

A l’audience du 12 février 2026, l’établissement Public [Localité 3] a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales.

Présente et assistée de son avocat, Mme [E] [B] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir à titre principal ordonner une conciliation et à titre subsidiaire débouter l’établissement Public [Localité 3] en raison de caractère non actuel des troubles dénoncés par le bailleur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’enjoindre les parties à participer à une réunion d’information sur la conciliation:

Mme [E] [B] sollicite le renvoi des parties devant un conciliateur, souhaitant trouver un arrangement avec son bailleur pour apaiser la situation et éviter son expulsion. Elle déclare n’avoir pas eu connaissance de la tentative de conciliation initiée par son bailleur en septembre 2025.

L’OPH Archipel Habitat s’oppose à cette demande, rappelant qu’il avait initié une tentative de conciliation, à laquelle Mme [E] [B] ne s’était pas rendue.

Il ressort, en effet, des pièces versées aux débats que l’OPH Archipel Habitat a saisi un conciliateur de la situation de Mme [E] [B] et que cette dernière ne s’est pas présentée à cette conciliation. Le conciliateur a dressé un constat de carence le 25 septembre 2025.

Le bailleur justifie, en outre, avoir déjà effectué plusieurs démarches amiables auprès de Mme [E] [B] depuis plusieurs années sans parvenir à un arrêt des troubles.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une nouvelle tentative de conciliation, le bailleur ayant déjà effectué les démarches nécessaires en ce sens. La demande de Mme [E] [B] sur ce point sera donc rejetée.

Sur les manquements du locataire à l’obligation d’user paisiblement du logement loué:

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “le locataire est obligé: […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.”

L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que “le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”.

L’article 1 729 du Code Civil dispose que “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

L’établissement Public [Localité 3] fait valoir que le comportement de Mme [E] [B] au sein du logement loué entraîne des troubles importants du voisinage, signalés à plusieurs reprises par ses voisins.

A l’appui de ses déclarations, l’établissement Public [Localité 3] verse aux débats quatre courriers datés des 24 janvier, 20 mars, 18 avril et 4 juillet 2024 envoyés à Mme [E] [B] l’informant des plaintes pour bruits initiées par les autres occupants de l’immeuble et l’invitant à modifier son comportement afin de cesser les nuisances. Le bailleur produit également trois courriers datés des 26 janvier, 16 et 27 septembre 2024 relatif à des rendez-vous fixés pour tenter de mettre un terme aux nuisances dénoncées.

Le bailleur produit ensuite 13 attestations de témoins émanant de 8 voisins de l’immeuble et datées des 1er février 2023, des 8 et 12 février, 12 , 15, 16 et 17 avril, 2 juillet, 13 et 21 aout, 2 septembre 2024 et du 21 janvier 2026. Dans ces attestations, les voisins mentionnent du bruit en provenance de l’appartement de Mme [E] [B] de jour comme de nuit, du tapage, des crises d’hystérie, des hurlements, des disputes, des objets jetés au sol, des coups dans les murs, l’utilisation de l’aspirateur et d’un rameur 24h/24, ainsi que des aboiements de chiens. Les voisins précisent que ces faits peuvent se produire dans son appartement, mais également sur son balcon et dans les parties communes (dépôt de poubelles sur le palier, disputes). Plusieurs voisins témoignent avoir appelé à plusieurs reprises les forces de l’ordre et avoir déposé plainte. Ils précisent également que M. [O] [J] contribue aux nuisances émanant du logement de Mme [E] [B].

Les voisins évoquent les conséquences sur leur vie quotidienne de ces nuisances : troubles du sommeil, anxiété, dégradation de leur état de santé, peur.

Les locataires de l’immeuble ont également rédigé une pétition le 2 avril 2024 pour solliciter l’expulsion de Mme [E] [B] (7 signatures).

L’établissement Public [Localité 3] verse ensuite aux débats 15 sommations interpellatives effectuées les 8 et 10 avril 2025 auprès des voisins de l’immeuble de Mme [E] [B]. Ces derniers ont repris les nuisances décrites dans leurs attestations, rappelant qu’elles pouvaient intervenaient de jour comme de nuit, de manière continue chaque semaine et ce depuis plusieurs années. Les voisins ont ajouté que le compagnon de Mme [E] [B] pouvait se montrer menaçant à leur égard.

Par ailleurs, il ressort d’un mail de la brigade de gendarmerie de [Localité 6] daté du 24 aout 2024 que les gendarmes sont intervenus 39 fois au cours des 8 premiers mois de l’année 2024 au domicile de Mme [E] [B] pour des tapages et différends familiaux et ont été destinataires de 14 signalements téléphoniques pour troubles du voisinage. Les gendarmes sont à nouveau intervenus au cours de l’année 2025 (mail du 21 mars 2025).

Deux plaintes ont été déposées les 26 mars 2024 et 2 juillet 2025 par deux voisins différents en raison des nuisances sonores, mais également du comportement agressif et violent de Mme [E] [B] et de son compagnon.

Au regard de l’ensemble des pièces produites aux débats par l’établissement Public [Localité 3], il y a lieu de souligner que les nuisances décrites l’ont été par plusieurs voisins, sur plusieurs mois et de manière précise (dates, circonstances, type de nuisances). Ces nuisances ont fait l’objet de plusieurs signalements à différentes périodes, ainsi que d’interventions des forces de l’ordre. Il convient, en outre, de noter que des faits récents sont encore dénoncés par les voisins (nuit du 27 décembre 2025 et altercation en janvier 2026)

Par ailleurs, il convient de relever que l’établissement Public [Localité 3] justifie avoir engagé plusieurs démarches amiables auprès de Mme [E] [B] pour faire cesser ces troubles : mise en demeure et rencontres. Une sommation interpellative a également été délivrée à Mme [E] [B] le 10 avril 2025 lui demandant de cesser immédiatement les troubles.

Mme [E] [B] ne conteste pas les nuisances, mais fait valoir qu’elles ont été commises par son ancien compagnon, qu’elle n’en est donc pas responsable et que ces troubles ne sont plus actuels.

Elle verse plusieurs attestations de proches décrivant le comportement violent de M. [O] [J], ainsi que les conséquences de leur relation sur sa santé mentale et physique. M. [O] [J] atteste lui-même de sa responsabilité dans les nuisances attribuées à Mme [E] [B].

Sur cette argumentation, il convient de noter qu’il importe peu que les nuisances aient été commises par Mme [E] [B] ou par une personne accueillie dans son logement puisque la locataire est responsable des troubles causés par les personnes accueillies par elle dans son domicile. Par ailleurs, il sera noté que les voisins décrivent des nuisances antérieurement à la présence de M. [J], même si ce dernier semble en avoir accentué la gravité et l’intensité. Enfin, il y a lieu de rappeler que des nuisances récentes ont encore été constatées par les voisins (mail de M. [V] du 27 décembre 2025 et attestation de Mme [Z] du 21 janvier 2026) et qu’en tout état de cause, la loi n’impose pas que les troubles perdurent au moment de l’action en justice.

Les éléments versés aux débats par l’établissement Public [Localité 3] caractérisent suffisamment le manquement de Mme [E] [B] à l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Ces éléments sont circonstanciés et permettent d’établir le caractère réel des nuisances dénoncées, ainsi que leur gravité et les répercussions importantes sur le voisinage en termes de nuisances sonores et d’insécurité.

2Sur la demande de résiliation du bail:

L’article 1 224 du Code Civil prévoit que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Les manquements précédemment caractérisés constituent, du fait notamment des conséquences sur le voisinage, un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et son expulsion des lieux.

Le bail étant résilié, Mme [E] [B] [K] condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement Public [Localité 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire:

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’urgence à faire cesser les troubles au sein de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [E] [B] de sa demande d’injonction à participer à une réunion d’information sur la conciliation,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 aout 2019 entre l’établissement Public [Localité 3], d’une part, et Mme [E] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] ,

ORDONNE à Mme [E] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à l’établissement Public [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à l’établissement Public [Localité 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [B] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge