Ordonnance de référé du 28 Novembre 2025 – N° RG 25/00274 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMPM Page sur

Ordonnance du :

28 Novembre 2025

N°Minute : 25/00431

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE ANSE DES ROCHERS

C/

[F] [T]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 Novembre 2025

N° RG 25/00274 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMPM

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ANSE DES ROCHERS, représentée par son syndic la SAS IMMO 971, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 352 092 472, dont le siège social est sis 8 PLACE CREOLE la MARINA – 97190 LE GOSIER

Représenté par Maître Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [T], de nationalité Française, demeurant MORNE GOROT derrière GENERAL BRICOLAGE – 97118 SAINT FRANCOIS/FRANCE

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 17 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 28 Novembre 2025

Ordonnance rendue le 28 Novembre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE,

Monsieur [F] [T] est propriétaire du lot n°1208 au sein de la copropriété Résidence ANSE DES ROCHERS sise à SAINT-FRANCOIS (97118).

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS ; représenté par son syndic la Sas IMMO 971, a fait assigner M. [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’obtenir sa condamnation à la payer les sommes suivantes :

—  5 123, 22 € à titre de provision sur les charges dues au 8 août 2025, outre les intérêts dus depuis la mise en demeure du 7 février 2025,

—  1 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens de l’instance.

Il fait valoir que M. [T] ne s’acquittant pas de l’intégralité de ses charges de copropriété, il a été contraint de le mettre en demeure de payer par courrier du 7 février 2025, lui proposant la mise en place d’un échéancier, offre restée sans réponse, le contraignant à la présente action.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé plus exhaustif des moyens invoqués au soutien de la demande.

Bien que régulièrement citée par acte remis à étude en application de l’article 656 du code de procédure civile, M. [T] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience de référés du 17 octobre 2025 à laquelle le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et déposé son dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, le requérant régulièrement avisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution M. [T]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bienfondé».

M. [T] ayant été régulièrement assigné par dépôt à étude le 2 septembre 2025, pour une audience fixée le 17 octobre 2025, il y a lieu de statuer sur les prétentions du requérant.

Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS poursuit le recouvrement à l’encontre de M. [T] de la somme de 5 123,22 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions pour la période du 2 janvier 2013 au 1er juillet 2025 selon le relevé de compte arrêté au 8 août 2025, ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :

— La fiche d’immeuble attestant de la qualité de propriétaire du défendeur,

— Le contrat de syndic courant jusqu’au 2 mai 2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2024 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 septembre 2024 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2025 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2025 (convocation et notification),

— Les pièces comptables de 2023 au 2ème trimestre 2025,

— Un commandement de payer délivré le 26 novembre 2024,

— Une relance avec frais envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception du 07 février 2025, revenue«pli avisé et non réclamé »,

— L’extrait de compte de M. [T] arrêté au 16 juin 2025.

Il échet de constater que la présente action a été introduite le 2 septembre 2025, certaines charges impayées sont réclamées sur une période excédant les 5 années antérieures. Il apparait que la créance antérieure au 2 septembre 2020 dont paiement est également recherchée, pourrait possiblement être prescrite, cette appréciation ne ressortant cependant pas de la compétence du juge des référés. Il existe dès lors une contestation sérieuse concernant ces sommes, elles seront retranchées de la provision sollicitée.

En outre, il ressort du relevé de compte versé que parmi les sommes non couvertes par la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, figurent les appels de fonds du 4ème trimestre de 2020 au 4ème trimestre 2022, l’appel de fonds du 3ème trimestre 2025, ainsi que des fonds travaux. Il échet de constater que les pièces comptables ou procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les charges correspondantes ou adopté un budget prévisionnel, n’ont pas été versés aux débats. Dès lors, ces sommes seront retranchées du montant total, et la provision sollicitée sera ramenée à la somme de 2 764,46 €.

S’agissant du surplus de la demande provisionnelle au titre des charges réclamées, eu égard à ce qui précède, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS doit être invité à mieux se pouvoir.

Par ailleurs, le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure, de commandement de payer, ainsi que de relance, pour un montant total de 413,05 €.

A cet égard, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute natures visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Par ailleurs, l’article 10-1 ne pose qu’une règle d’imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d’huissier à compter de l’assignation font partie des dépens. Les honoraires d’avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 6 €.

Il résulte de ce qui précède que la créance se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 2 351,41 € correspondant à l’arriéré exigible au 8 août 2025, outre la somme de 6 € au titre des frais justifiés, soit un total de 2 357,41 €.

En conséquence, M. [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS la somme provisionnelle de 2 357,41 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure du 7 février 2025, valant interpellation suffisante.

Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

L’équité commande en outre de condamner M. [T] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du même code, M. [T] qui succombe sera condamné aux dépens.

Ordonnance de référé du 28 Novembre 2025 – N° RG 25/00274 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FMPM Page sur

Il est rappelé enfin que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée par sa mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS, représenté par son syndic la Sas IMMO 971, la somme provisionnelle de 2 357,41€ au titre des charges de copropriété dus et frais justifiés à la date du 8 août 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses s’agissant du surplus de la demande formée aux titres des chargées impayées ;

INVITONS le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS à mieux se pouvoir de ce chef ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS, représenté par son syndic la Sas IMMO 971, la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS pour le surplus les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE